解密土地流轉信托：農地確權是前提"耐心資金"是考驗

　　繼中信信托旗下國內第一單土地流轉信托花落安徽宿州之后，中信信托、北京信托相繼推出近10單土地流轉信托。

　　昨日(3月11日)，北京信托一位土地流轉項目負責人告訴《每日經濟新聞》記者，從項目選擇的角度而言，目前土地流轉項目主要集中在經濟較為發達的東部地區，因為這些地區農地確權頒證工作相對比較完善。此外，土地流轉信托的周期一般在10年以上，市場是否有長期穩定的“耐心資金”，也是信托涉足土地流轉信托項目面臨的最大考驗。

　　信托首選東部地區

　　自中信信托第一單土地流轉信托落戶安徽宿州之后，其在山東、貴州的項目也相繼落成；北京信托也在江蘇無錫、句容，安徽銅陵等地開展土地流轉信托。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，無論是中信信托，還是北京信托，其土地流轉項目主要集中在經濟較發達的東部地區。對此，北京信托相關負責人解釋稱：“從調研的情況來看，各地農地確權頒證的情況千差萬別，我們現在做的幾單土地流轉信托項目都集中在經濟相對較發達的地區，這些地區確權工作相對較完善，這是信托能夠順利介入項目的關鍵?！?/p>

　　目前，我國農村還有大量土地未進行確權登記頒證，這也是政府未來5年的工作重點。已完成確權頒證的土地大部分是在上世紀90年代完成的，由于當時的測量精度、制度等問題，造成實際土地面積與憑證面積不符，這在土地流轉項目的實際推進中造成諸多不便，需要信托公司重新梳理土地確權工作。因此，項目所在地區土地有確權頒證是信托介入的前提，選擇土地確權情況明確的項目對于信托公司的介入更加有利。

　　除了選擇地區，對土地經營者的選擇也至關重要?！澳壳巴恋亓鬓D信托還在試點階段，并不像房地產等傳統業務有那么多既定的行業標準用來挑選交易對手。但是信托公司也有自身嚴格的風控體系，不是所有的項目都能通過內部風控審核，主要是考慮到經營者的綜合實力，對于農民固定地租的保障是最基本的考核標準?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

　　目前盈利點還未成熟

　　細數目前推出的10多單土地流轉信托，“財產權信托”+“資金信托”推進的“雙信托結構”成標配。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，相對于農業生產的周期性質，土地流轉信托的周期一般在10年以上，相較于信托公司經營的傳統行業而言，周期較長。市場是否有長期穩定的“耐心資金”，也是信托涉足土地流轉信托項目面臨的最大考驗。

　　“財產權信托和資金信托是兩個相對獨立的信托，土地流轉信托的期限較長，但是資金信托我們會根據項目的運營情況設計，目前已經推出的一些項目，資金信托周期在2至6年不等?！鄙鲜霰本┬磐邢嚓P人士介紹稱。

　　目前，土地流轉信托項目的盈利模式仍然是業內關注的核心。

　　對此，上述人士表示，土地流轉信托盈利模式肯定有，只是目前盈利點還未成熟。他們不會通過前端的農民市場盈利，而是通過后端獲得一定的收益?！安煌趥鹘y業務，信托僅僅充當一個融資借貸的角色，對于土地流轉信托而言，信托扮演的是搭建平臺進行資源整合的角色。就我們調查了解的情況而言，農業普遍的問題是有資源缺要素，有些時候資金不是最關鍵的問題，市場才是。信托公司可以利用自身豐富的資源平臺，整合農業生產、經營、銷售等各個環節，尋求盈利?！?/p>

　　此前，中信信托與順豐旗下運作食品電商業務的子公司順豐優選合作，針對冷鏈食品設計了一款定制的消費信托。

　　或許，信托公司在土地流轉信托項目中，能夠明確獲得的收益是第三方經營商對土地經營后的部分超額利潤。但是更大的蛋糕在于，信托公司圍繞土地流轉信托，整合平臺資源獲取的隱形收益。

　　因為項目的盈利點并不在前端的農民市場，信托公司想獲得盈利整合平臺資源，后期項目的管理至關重要，需要投入大量的人力、物力。

　　“我們的模式已經相對成熟，針對各地不同的情況，會有創新和改進。即將在四川推出一單涉及土地流轉面積更大的項目，在模式上會有很大的創新。土地流轉信托模式不是最重要的，最重要的在于公司是否有能力進行資源整合?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

　　據了解，目前中信信托有10多個團隊參與土地流轉信托項目，欲打造地信托與云信托相結合的運營方式。