高風險的跨界：房地產深度滲透金融業

　　2005年開始，每一次地產調控都通過收緊按揭貸、開發貸乃至叫停房企IPO為房地產市場“截流”資金。早期，這些做法曾是令樓市速冷的“特效藥”，每一次調控政策出臺，都會很快出現降價、縮量的現象。然而，隨著時間推移，房地產業慢慢有了金融“抗藥性”。

　　信托、私募基金、供應鏈貸款乃至于各類有價證券……多樣化的融資渠道令傳統的限貸政策威力漸漸削弱。房企憑借著各種渠道的“輸血”，反而進入了高速擴張的時代。開發商享受金融創新帶來的饕餮盛宴時，金融行業可能正面臨一場無形的危機：一旦房地產泡沫破滅，風險幾乎會毫無疑問地轉嫁給現有金融體系，此時又將如何處置？

　　每經記者杜冉樂發自成都

　　1個月前，一項由四川藍光集團對外公布的重組預案中，出現一位名為“平安創新資本”的二號神秘股東，它其實是一家注冊資本高達40億元的知名PE機構，也是平安信托的全資子公司及實際控制人平安集團的另類投資平臺。

　　當下是藍光欲借殼上市前夕，PE機構想借機退出,因此才浮出水面。如今，地產企業借力金融資本、金融資本分享地產紅利，似乎已成為常態。業內人士稱，這是一個地產與金融的“混血”時代。

　　此前，地產名嘴任志強曾在公開場合表達“2013年房企不差錢”，來自多種金融資本的“輸血”似乎功不可沒。原本借助收緊銀行開發貸、封閘A股市場等手段，想盡力穩住房價的樓市調控卻未顯明顯成效，而近日媒體又盛傳代銷地產信托等產品的第三方理財或將接受銀監會的窗口指導。

　　明股暗債的PE基金模式/

　　據清科研究中心統計，2013年前11個月，房地產基金異軍突起，共計新增131只房地產基金，披露金額的130只共計到位105.11億美元，除了9只(34億美元)為外資機構設立之外，其他房地產基金均為內資機構設立。

　　近日，上海聯交所披露的綠地集團增資擴股公開信息中，再次浮現巨資認購的5家PE機構，備受投資市場關注。

　　據了解，這5家PE機構分別為平安創新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛、珠海普羅、上海國投協力發展，合計認購20.87億股份，投資117.29億元。其中，平安創新資本認購10.37億股，出資58.3億元。

　　在克而瑞研究中心總監薛建雄看來，這些PE機構作為財務投資人，一般等3~5年后就要退出分紅，PE提供的資金相當于資本，拿了之后可以借更多的債，以后通過綠地回購或換成上市公司股份在資本市場退出。

　　“目前，基金公司對房地產行業的認識越來越準確了?！眮喬鞘醒芯繒康禺a分會會長陳寶存在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，“當然，他們還是看好綠地的主營業務，而房地產企業做大規模必須要有融資支持，房地產融資一年到兩年就能結束項目投資?！?/p>

　　實際上，陳寶存所說的情況更常見于PE投資地產項目公司。2013年9月、10月，中城聯盟旗下的上海中城永璽投資中心、上海中城永躍投資中心兩只私募基金分別參與到中糧地產南京、成都兩個項目。其中，在成都項目基本上是股債一體。

　　當前房地產業“PE+信托”模式較為流行，即PE借助信托機構銷售優勢，信托機構又借助PE的投資管理優勢。

　　“在新型城鎮化過程中，房地產業發展仍處于上行區間，發展空間巨大。目前，我國房地產基金行業已經迎來了發展的黃金時期。”清科研究中心房地產基金研究室表示，當前以開發商為背景，以PE機構進入房地產投資領域，以基金背靠產業為背景的這三類機構成為房地產基金的中堅力量。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，公開報道稱，平安創新資本2008年7月曾以3億元取得了重慶金科集團約5.6%股權。

　　不過，金科股份2012年年報顯示，平安創新資本所持有的7865萬余股已解禁流通，同時還有一起入駐的“君豐渝地投資”，截至報告期末仍未退出。截至2013年第三季度末，平安創新資本仍未有退出舉動。2013年9月，清科集團一份研究報告認為，如果房地產基金投資總公司層面，則影響因素較多，具備額外的風險。

　　不過，意在直接獲取公司股權的PE基金是少數，目前大部分的PE基金主要投資的還是具體地產項目，雖然多以股權形式投資，卻是“明股暗債”，多要求在一定時間內償還貸款。這一模式下，開發商的負債杠桿倍數被進一步放大，很多企業由此可以實現高額的資金回報。

　　房企頻繁參股銀行/

　　2013年12月初，貴州上市房企中天城投宣布入股貴州銀行。按照公告內容，該公司擬出資近億元，參與貴州銀行2013年增資擴股計劃，董秘譚忠游此前在接受采訪時曾表示，希望借此加強和鞏固銀企合作關系。

　　“地產商參股銀行不是單純為了解決融資之困?！弊縿撏顿Y管理(成都)有限公司董事總經理向寧遠向《每日經濟新聞》記者表示，主要有幾個原因：一是尋求和銀行建立更緊密的聯系，為融資服務；二是房地產一直面臨調控風險，目前銀行估值不高，房地產商認為參與銀行是一個較好的跨行業投資行為；三是銀企合作，尋求行業新的發展思路，如萬科和徽商銀行洽談的社區金融。

　　兩個月前，萬科地產宣布，公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行，此次認購股份不超8.84億股，認購金額不超34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴大后股本的約8%至8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

　　值得注意的是，投資徽商銀行的房企不止是萬科，香港東原地產也同樣認購了440萬股，成本1553萬港元，并對外宣稱認購徽商銀行股份為具有吸引力的投資，并可提高公司的現金回報。

　　某研究機構負責人向《每日經濟新聞》記者表示，從發展趨勢來看，房企頻頻收購銀行，將引領房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。隨著住宅產業化的推進，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢。

　　難以規避的風險/

　　事實上，開發商和金融的雙向滲透，不僅限于PE基金和銀行，保險、信托乃至其他形式的房地產投融資，都有房地產業的大規模介入。

　　此前，萬科曾通過華潤銀行的產業鏈融資，為旗下供應商爭取借款。這部分借款最后又通過各種形式回流到了萬科。同樣，綠城的電商平臺，也為綠城的供應鏈借款提供了準備。

　　另一方面，保險等金融機構對房地產行業目前也興趣濃厚。平安、人壽等多家保險公司目前都有購買房地產公司股權的經歷。綠地、金地、遠洋這些行業中的知名房企，目前的股東都有保險公司和其他金融機構的身影。

　　隨著房地產業和金融業滲透日益加深，未來的地產調控很難再像過去，僅僅以一紙禁令限制開發貸款或按揭貸款，就能取得立竿見影的效果。但如果房地產泡沫破裂，勢必會更多地涉及金融業，并影響國家的經濟安全。

　　與此同時，正在加速轉型的金融業也面臨政策諸多的不確定性，整體資金收緊會不會導致現金無法流入地產行業，影響房企的銷售業績，甚至出現資金鏈危局，反過來又波及銀行業自身，這仍是個待解的問題。