核心提示:房地產業界比較認可的分法是,北上廣深等是一線房地產市場;除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場;其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。
泡沫未破但拐點初現
當然,大部分三四線城市的房價依然在上漲。
國家統計局數據顯示,包頭市10月份新建商品住宅價格環比上漲0.8%,同比上漲8.4%;丹東市10月份新建商品住宅價格環比上漲0.8%,同比上漲8.5%;除溫州外, 69個大中城市新建商品住宅價格同比上漲已超過了半年時間。
即便是10月份新建商品住宅價格環比下降的秦皇島市,房價也同比上漲了7.6%,記者走訪了解到,位于該市海港區的世紀港灣項目價格已高達23000元/平方米,是秦皇島市均價7000多元/平方米的2倍以上。
不在國家統計局統計之列的三四線城市房價同樣漲勢迅猛,房價高企。以福建省福鼎市為例,雖然只是個縣級市,但記者了解到,不少項目價格已經達1萬元/平方米左右,如福鼎新天地廣場價格已超過10000元/平方米。另外,湖北省隨州市的部分樓盤,如碧桂園[最新消息價格戶型點評]等項目價格接近5000元/平方米。
但是,有地產分析人士向記者表示,三四線城市的房地產市場雖然保持著一定的交易量和高房價,但是拐點已經初步顯示出來了,那就是房價再沒有迅速上漲的空間了,僅從房價收入比來看,很多三四線城市的房價收入比超過了國際通行水平。
以秦皇島為例,2012年該市城鎮居民人均可支配收入為21919元,比上年增長13.1%。這意味著一個三口之家的年均收入只有4萬多元,而買均價7000多元/平方米的80平方米的一套房子,需要14年,即房價收入比高達14,而合理的房價收入比的取值范圍為4~6。
上述地產分析人士表示,拐點并不意味著房價泡沫立即破滅,但很顯然,三四線樓市價格上漲的難度,是越來越大了。
任志強:樓市行不行,看人氣
對于三四線城市而言,雖然其房價可能會繼續高位運行,但無疑風險在不斷增大。
林波向記者表示,大多三四線城市外出務工人員占比較高,城市常住人口普遍低于戶籍人口,新增住房需求相對冷淡。而經濟總量的相對有限,以及中心區域土地供應的較為充裕,更使得三四線城市供應過量的市場現象雪上加霜,因此大多三四線城市房地產市場待售存量一直處于增長之中,今年部分城市供應達到峰值,其供求失衡甚至處于臨界點,整體供求風險較高,主要表現在,“一是交易量將出現大幅萎縮,二是房價有較大的下滑風險。”
華遠地產[簡介最新動態](600743,股吧)董事長任志強在接受記者采訪時對此表示認同,他認為,“只要人口輸出的城市(樓市)就沒有戲,只要人口輸入的城市就沒事,房子總會賣出去。有些城市人口哪怕現在不行,但是只要城市處于上升期,人口也是逐步聚集的。比如常州就是一個非常好的城市,但是據我了解,人口集中度已經開始下降了,過去是呼呼地往那里去,現在都往蘇州或者其他一些城市里去了,我們要看到這點,因為住宅一定是跟人的多少有關的。一個城市(的樓市)是不是會出毛病,就看這個城市對人們是不是具有吸引力,如果具備吸引力,那就還得一直往上漲,反之就有問題。”
林波表示,從供求角度來衡量,在經濟發展與財富聚集的雙方面作用下,行政等級較高的城市無疑擁有更強的市場去化能力,其供求風險也往往更低。反之,三四線城市供求風險更大。
近期,林波和他的團隊針對國內樓市風險進行了調查研究,發現我國西部地區形成了一個樓市風險的集中圈,“一類是由于過度炒作,泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等,一類是隴南、慶陽、固原等中國最為貧窮、干旱缺水地區;還有,西南地區山地地形制約了人口和經濟集聚,房地產發展亦較為落后,秦巴山區廣元、巴中,云貴山地臨滄、昭通等均存在著一定的風險。