“4萬元禁令”冰封北京豪宅 可能推高價格

　　“目前來看，大約有十多個項目，都將開盤時間延后到了今年12月甚至明年。”昨日，北京一高端項目房企人士對《每日經濟新聞》記者說道。

　　在之前傳出“4萬元以上項目暫時不予發放預售許可證”的信息后，記者從北京市住建委網站上了解到，進入12月以來，包括北京城建[簡介最新動態]·世華泊郡、西山藝境[最新消息價格戶型點評]兩個項目以接近4萬元/平方米的價格“擦邊”入市。

　　在“4萬元禁令”陰影下，高端市場繼今年5月份以后，再次迎來了供應零增長。供應量源頭的緊縮直接導致了成交量的下滑。根據亞豪機構統計數據顯示，今年11月，北京56個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目，有29個項目累計成交了165套產品，成交面積3.7萬平方米，成交金額21億元，環比分別下滑了30%、17%、15%。其中，成交套數今年首次跌破200套。

　　值得注意的是，業內人士預計，“限高令”只是對豪宅市場的暫時性收緊，明年或將大規模放量。一位豪宅開發商代表告訴記者，豪宅的售價還是要根據拿地價格而定，目前過不了“限高令”這一關的話，就把產品推到明年去賣。

　　被調控的豪宅

　　“我們預期的價格是在4萬左右，但是取證一直斡旋了很久，最后只能把價格稍微壓了壓。”昨日，北京一位房企營銷總監向記者透露，其剛剛入市的項目最終以接近4萬元的價格獲批，擬售價格在3.8萬元~3.9萬元/平方米之間。

　　而記者查詢北京市住建委網站也發現，在11月30日取得預售許可證的中海[簡介最新動態]金石苑，住宅擬售價格最高達到42212元/平方米。很明顯，已經突破了4萬元。對此，上述房企人士表示，“之前也聽說每個月只能給一個指標，但對于大部分項目來說，如果不想妥協就只能等。”

　　在年底調控升級的政策背景下，11月北京商品住宅成交量在“金九銀十”后出現了回調，而在更為嚴厲的高端市場收緊令下，11月份北京公寓豪宅市場所受影響似乎更為明顯，供需市場均達到了今年以來的最低值。

　　“進入四季度，在年內銷售目標基本完成的情況下，本來尚有部分房企計劃通過高端項目最后再沖刺一下利潤，然而4萬元預售收緊打亂了很多項目原本的推盤計劃。”亞豪機構副總經理高珊在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，未取證的高端項目取證普遇“瓶頸”，造成高端產品供量難續。

　　值得注意的是，11月份，北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目實現的165套成交中，成交價格在4萬~6萬/平方米區間的房源成交了110套，占比高達67%，環比之前一月大幅提高了25%。

　　“這導致11月的高端市場進入了純粹的存量去化階段。”高珊指出，這也將加速售價在4萬~6萬元之間低端豪宅項目的去化。

　　被推高的價格

　　“這對于目前在售的高端項目會起到一些推動作用，但不能避免的是，也許到了明年，這些被禁的項目價格要遠遠高于4萬，甚至都要在5萬元以上。”上述房企的營銷總監對《每日經濟新聞》記者直言。

　　的確，預售管制雖對于高端市場供需方帶來了量上的影響，卻抑制不了價格的上揚。

　　據亞豪機構統計數據顯示，11月份，北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場成交均價達到了57537元/平方米，環比上漲了2%，同時，相比今年1月份，漲幅更是高達17%。

　　記者梳理了目前在售的幾個別墅項目發現，今年以來，多數在售別墅項目價格均出現不同程度的上漲。來自亞豪機構的統計，龍湖好望山[最新消息價格戶型點評]11月成交均價21536元/平方米，相比去年同期上漲40.4%；另外價格上漲幅度較大的還包括遠洋天著[最新消息價格戶型點評]等，同比上漲幅度也近40%。

　　從成交價格來看，11月份北京別墅市場成交均價為36298元/平方米，環比大漲16.9%，這一數據也創造了別墅市場有史以來的月度價格新高。而從全年情況來看，前11個月北京別墅市場成交均價為28600元/平方米，同比上漲16.2%，這一數據也創造了別墅市場有史以來的年度價格新高。

　　“高端市場素以價格的穩健增長被認為是資產增值保值的最佳配置渠道之一，而今年，11個月間高達17%的價格漲幅仍是令人咋舌。”高珊說道。

　　上述房企人士同樣表示，目前北京市場區分豪宅與普通住宅的“分界線”已經越抬越高，“之前每平方米3萬元以上的項目就可以算是相對高端的住宅，但現在，四環以內的項目高端與否售價都在4萬元以上，我們預計到了明年這個標準線還將繼續被抬高。”

　　被“高端”的房子

　　進入11月份，在自住商品房提速的土地供應格局下，房企為了在僧多粥少的競爭中拿地成功，紛紛競報盈利微薄的自住型商品房面積，這令純商品住宅的地價成本越來越高。

　　“此前亦莊的商品房用地的樓面價被拍到了5萬多元，這肯定就不會再做普通產品，勢必要做高端項目。”中國中央別墅區發展研究院院長劉東對《每日經濟新聞》記者說道。

　　商品房地塊的“越拍越小”進一步推高了未來所售項目的價格，在這種土地競爭格局下，未來商品住房市場的高端化走向已成定局。

　　“由于前兩年土地供量的不足，近兩年來北京公寓豪宅市場鮮有純新盤上市，現有在售項目普遍多為銷售多年的老項目。在未來的市場競爭格局下，這些老項目將由于拿地較早而具有明顯的成本優勢。”高珊指出，為了追求更高的利潤率，這些老項目提升后期售價以追趕地價漲幅、借勢謀求土地紅利的動機直接導致了今年高端項目的高漲幅。

　　高珊進一步指出，地價倒逼下未來豪宅項目數量將不斷增加，高端市場競爭也將更加白熱化，競爭形勢將更加嚴峻。“如果沒有強力的價值支撐，大幅漲價有可能導致銷售趨緩，從而加大企業資金壓力。”高珊表示，在未來調控周期內，房企更應該在保證合理利潤率的基礎上加速出貨，以最大限度盤活企業資金流量，增大周轉率。