九成二手房糾紛涉及中介 收20萬卻稱沒能力審查

　　收取20萬傭金卻稱沒能力審查

　　近九成二手房合同糾紛涉及房地產中介

　　□本報記者余瀛波

　　房地產中介機構在買賣雙方交易中，為了追求動輒幾萬、幾十萬的中介費，而背棄居間義務和誠信原則、規避甚至違反法律規定的行為時有發生。

　　糾紛中，房地產中介機構正越來越多地扮演著“當事人”的角色。據北京市第一中級人民法院統計，該院三年多共審結二手房屋買賣合同糾紛2374件，其中一方當事人為中介機構的案件達2065件，約占全部二手房屋合同糾紛總數的87%。

　　600萬購學區房卻“指標已用”

　　作為北京二手房交易中的寵兒，由于房源稀缺，近年來學區房價格扶搖直上，甚至達到10萬元/平方米。在巨額利潤的刺激下，某些中介公司明知房屋存在可能影響交易達成的因素，卻不履行居間義務，故意怠于告知。

　　2012年9月，趙明將已購買十年的商品房委托某知名中介公司掛牌銷售，并聲稱是市重點小學的學區房。該中介公司將房屋信息制成廣告牌對外張貼，內容為：“某小區，130平米南房，學區房，欲購從速，售價610萬”。

　　王燕看到后，決定通過該中介公司購買二手房，并向中介公司明確要求必須為市重點小學的學區房。中介公司最終促成雙方交易，并收取王燕20萬余元傭金。雙方在合同中明確約定，購房目的是“為孩子上學，購買學區房”。

　　然而，剛交完首付款不久，王燕就了解到，該重點小學對“學區房”另有限定性要求：在該房屋內以前沒有人用過上學指標。而王燕所購房屋之前已使用過上學指標，也就是說，其購買的房屋已經無法達到孩子上學的目的。

　　于是，王燕決定不再履行付款義務，并將趙明和中介公司共同訴至法院，要求解除房屋買賣合同，退還已付房款，退還居間服務費，賠償損失。

　　對此，該中介公司答辯稱，交易房屋是否是學區房，自己沒有能力審查，不存在任何過錯，不同意退還中介服務費。另外，房屋的確是學區房，因為學校政策導致王燕孩子不能入學，不是自己能夠控制的。

　　最終法院認為，在本案中，賣方存在隱瞞房屋關鍵信息——是否是學區房的故意。中介公司門店長駐小區附近，對學區房的政策顯然是應知的，也是完全有能力調查清楚的。中介公司不盡調查義務，放任結果的發生，而且將學區房的承諾放進廣告，導致買方做出了錯誤的決策。因此，中介公司應當退還中介費。

　　協助虛構納稅證明逃避限購

　　北京住房限購政策出臺后，由于戶籍、納稅及社保年限等購房條件的限制，二手房交易量受到較大影響。據了解，為了謀取利益，個別中介機構不惜協助不符合購房條件的買受人，虛構在京納稅或社保繳費符合規定年限的證明，以逃避限購政策的規制。

　　2012年8月，李巖與張彤在某中介公司的居間服務下簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。張彤為外地戶口，一直在北京工作，但是納稅記錄不連續。在這種情況下，該中介公司既未對買房人的購買資格進行調查，也未告知賣房人相關政策要求，便一口承諾能夠幫買房人“辦好此事”。

　　根據合同約定，張彤向李巖支付了含定金在內的首付款160萬元，李巖亦向張彤交付了房屋。后因張彤納稅記錄不連續未能通過買房資格核驗，賣房人李巖起訴要求解除合同，對方向自己賠償損失。而張彤則要求中介公司返還中介服務費，賠償損失。

　　法院認為，買房人購買訴爭房屋具有政策性障礙，中介公司除了調查買方購房資格外，還應當在居間服務中對買賣雙方進行政策解釋，對于明知無法促成買房的交易，應當遵守誠信原則，即時叫停。中介公司明知交易有政策障礙，還促成交易，甚至向買方承諾可以規避政策，屬于嚴重失職，應當承擔退還居間費、賠償損失的責任。

　　未盡審查義務致交易無效

　　二手房的法律性質復雜多樣，除普通商品房外，法律對于經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定?，F實中，部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，也引發了大量糾紛。

　　2011年5月，購房人肖麗與售房人郭強以及某中介公司三方簽訂了房屋買賣合同，約定郭強以180萬元的價格，將其所有的位于北京市海淀區某小區一套房屋賣給肖麗。此后，肖麗向郭強支付首付款69萬元，向中介公司支付居間代理費4.8萬元。

　　在合同的房屋性質一欄，中介公司填寫確認訴爭房屋為已購公有住房。在“是否為央產房”的調查表上劃了“×”。

　　然而，當買賣雙方在辦理房屋過戶手續時，卻被有關房屋管理部門告知訴爭房屋系央產房，需要賣方及其配偶單位辦理相關手續后，方可上市交易。此后，郭強雖積極配合咨詢房屋上市所需辦理的相關手續，但始終未辦理完備房屋上市交易的必要手續。肖麗隨后將郭強及中介公司訴至法院，要求退還購房款項并賠償相應損失。

　　法院認為，本案中，中介公司對于央產房是否能夠上市未盡審核義務就倉促促成交易，甚至連房屋性質都未詢問賣房人，應該說在居間行為中未盡調查和告知的義務，存在居間中的失職行為，最終因為房屋交易流產應當承擔相應的責任，本案中判決其返還居間費。(文中所有人物均為化名)

　　本報北京12月8日訊