整治小產權房能給樓市帶來啥利好

　　11月22日，國土資源部和住房城鄉建設部聯合發布《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》?！巴ㄖ北硎緦ⅰ皥詻Q遏制在建、在售小產權房行為”。11月24日，兩部又聯合召開堅決遏制違法建設、銷售小產權房問題視頻會議，部署小產權房整治工作，11月29日上午，西安市國土、城管、質檢等部門聯合執法，取締了灃東新城的8個小產權房售樓部。

　　這場被業界視為“動真格”的整治，將給樓市帶來怎樣的變化？購房者應怎樣理解這組“重拳出擊”？整治小產權房對消費者將會帶來什么樣的影響？

　　小產權房主要靠價格搶市場

　　隨著近幾年來房地產的發展，商品房價格的居高不下，小產權房憑借其明顯的價格優勢占據一定的市場，吸引了一部分置業者，帶動了其交易行為的活躍。其原因首先是利益的驅動，一邊是居高不下的房價，讓很多“蝸居族”望房興嘆。另一邊是能得到數額可觀土地出讓金的村民，還有能獲得高額利潤的開發商。加之經濟適用房、廉租房的建設始終未能完全滿足市場需求。在此背景下下，便催熱了小產權房的開發。

　　據業內人士分析，西安地區的小產權房主要集中在城郊和城鄉接合部，由一些村、隊、組以城中村改造的名義進行開發，城區里由于城建的開展，小產權房比較少見。各地小產權房大都因其區域分散，存在時間比較長，牽扯多方的利益，治理起來顯得比較困難。

　　從近日國土資源部和住房城鄉建設部公開表態來看，國家對于小產權房是持堅決反對意見的，這與部分老百姓對小產權房的熱衷形成了鮮明的對比。

　　“小產權房的價格真的很吸引人，但是買房子是一個家庭的大事情，不但要考慮到它的價格、地理位置、周圍配套，最重要的還是能否長久居住?！奔易”苯嫉睦罴雅空f，本來自己還打算買一套小產權房作為投資，但是最近聽說了國家對小產權房要嚴控打擊，讓她感覺到小產權房沒什么保障，所以就打消了這個念頭。

　　購買小產權房有不少隱患

　　雖然小產權房因其價格優勢備受關注，但是法律法規明文規定不允許集體土地上建設的房屋向該集體經濟組織以外成員銷售，所以它無法獲得土地使用證和預售許可證，所謂的購房合同在國土房管局也不會給予備案。因此，小產權房常常被冠以“沒有準生證的孩子”。

　　這種房子不但不具有房屋法定的所有、轉讓、處分、收益等權利，不能辦理法定房屋的產權過戶手續，還潛藏著房屋質量、物業管理、違規拆遷、投資沒有保障等風險帶來許多的法律糾紛，更會造成對農耕土地的破壞以及環境污染等問題。

　　“小產權房沒有走正規的招拍掛手續，所以它不能取得土地使用證，就不可能取得規劃許可證，更不能取得建筑許可證……”西安德倫律師事務所律師袁齊說，小產權房因不符合制度和法律，所以它具有很多風險。

　　據袁齊介紹，小產權房的這種風險是系統風險，不是個別風險，是誰都規避不了的。首先就是法律風險，按照我國現行法律，用于農業生產或者作為農民的宅基地的地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。其次，它還具有政策風險，就在11月23日,北京有關部門將位于昌平區崔村鎮南莊營村總建筑面積達10204平方米的“小產權房”項目逐層拆除,瞬間把那里變成了一片瓦礫。因現在國土部的清理，雖不可能完全拆除，但它也依政策辦事，也就是依法辦事，肯定該拆的還會拆。還有就是住房風險，因很多小產權房開發商為追求利益最大化，在建筑質量和服務配套幾乎沒有監管和考慮，就帶來了很多的安全隱患，住房從設計到施工系列環節幾乎都得不到任何保證，天然氣、集中供暖等配套更無法確保。

　　“因為小產權房的不合法性，它在買賣、過戶、抵押和繼承等方面都存在瑕疵。一旦發生糾紛就無法得到法律的保護，而且由于‘地隨房走’，小產權房想要‘轉正’也存在法律瓶頸?！痹R說。

　　整治小產權房利于樓市發展

　　目前購買小產權房的大體有三類人，一是當地農民；二是買不起商品房的城鎮居民；三是投機炒房的人。關于堅決遏制小產權房的通知一出，這三類人中的已購房者已經在為自己的小產權房憂心了。

　　首先他們怕被拆遷。由于小產權房本身違法，如果該房產影響城市規劃或政府對小產權樓盤所占的土地進行征用時，業主是沒有資格享受拆遷補償的；其次，他們可能會毀約，由于小產權房的購房合同不能算作合法合同，本身無效，如果原來購買的小產權房升值，原房屋所有者一旦要撕毀合同，購房者拿對方一點兒辦法也沒有，最終只能選擇退房；最后，就是該房屋存在潛在質量風險，因為小產權房項目的規劃、立項、建設、銷售各個環節均屬違法，所以其建設過程中的質量監管同樣存在問題。

　　“綜合整治小產權房表明了政府規范房地產市場的決心，它不但預示我國的農村土地制度將會不斷完善，還將保證我們的耕地不被濫用?！标兾魇∩鐣茖W院學術委員會副主任張寶通說。