談改革與房地產市場的趨勢

　　有很多人讓我說說2014年的房地產發展趨勢，尤其是討論李嘉誠把中國和香港的房子賣了的問題。潘石屹把上海項目賣了(后)，更多人開始擔心。我們認為(中共十八屆)三中全會一定會替中國創造一個起碼比過去十年更好的環境和條件。可以批評，但更多應該表示支持，即便是批評也要推動他繼續向前。

　　關于企業層面

　　(關于)混合制改革，很多人說是國企兼并民企，我不太同意這個說法。利用混合制的方法，項目、財產等等大家可以分配了。比如說，過去規定多少央企可以做房地產，其他的就不能做。(中共十八屆)三中全會之后，我已經接收到了無數家邀請。再后一步，如果混合制改革出現了，兼并收購問題可能更多。不能進入房地產的可以進入房地產了。注冊也一樣，過去房地產的注冊門檻是最高的，做一個大項目，門檻更高?，F在門檻降低，好處是有一些人可以利用關系獲得一些土地。從企業層面來說，一定會發生很多變化，比如兼并收購以及國企和非國企、上市公司和非上市公司之間的多種混合。

　　關于資本市場

　　上市改革很快會推出來。現在，境內外上市的地產和地產相關(公司)有170多家，排隊的有400多家。如果都可以上市，上市的地產公司就會越來越多。這種條件下，上市、融資和獲取地產項目的情況就會發生巨大變化。不動產基金是未來的一個發展模式。銀行方面呢？這一次民間銀行不是非金融管理司審批，是準金融機構類型，有可能形成住房按揭銀行變成一種特殊銀行，對房地產也會產生影響。不僅僅是自己的錢往自己口袋里借的問題，很重要的是可能把項目和企業周轉給單位的貸款變成給個人貸款。

　　關于房地產稅

　　如果把房地產行業改成“營改增”，會對市場產生巨大的影響。

　　房地產稅有很多爭議，房地產稅和房產稅不一樣。有人說不動產登記，大多數人認為是登記房子。錯了，不動產登記中不是指房子，而是農地、耕地、河流、海域，也包括城鎮的房子和農村房子。我估計2020年房地產稅出不來。能不能把房地產、不動產統一了呢？過去是無數部門在管理中國的不動產，現在要歸到一個部門去管，這是非常難的。

　　前一段時間，全國政協委員做了一個調研，調查了上海兩個稅，其中一個就是房產稅。政協委員說，為什么全國都在學習營改增，卻沒有人想學房產稅呢？這就實現了一個悖論。房產稅我們去年收了2億多元，納稅成本大概也是2億多元。名義是增加稅收，實際上是增加成本。按照目前的情況，哪怕是把存量加起來，也就是20億元，拍一塊土地，溢價就是50億元。不收稅土地溢價更高。房產稅變成房地產稅之后是一個新稅種，早著呢。

　　關于土地與小產權房

　　現在叫“城鄉一體化”，也就是說農村土地可以同權同價，但是前面有限定詞，嚴格按照規劃和用途來定。這是堅決強調用途的。地方政府有非常大的權力，可以讓你入市，也可以不讓你入市。不修改土地管理法，這個還是做不到的，所以還要繼續改革。

　　上個世紀80年代的改革最容易，1992年也容易，那個時候大部分都是紅頭文件，你想否定就可以否定了?，F在很多已經有法了，要改就要修法。比如小產權房，不修法是不行的。最近我們在清查小產權房，現在有7.6億平方米小產權房，700萬套左右，60%沒有經過質量和安全檢查，塌了誰負責任？所以，小產權房可以自由轉正，現在是不行的，要先修改法律。

　　關于城鎮化與土地使用比例

　　城鎮化不是說人住在城鎮，而是說你的收入來源。要讓第三產業就業比重提高，實現真正城鎮化，而不是靠農業就業獲得勞動收入。

　　在土地使用比例問題上，開發商成了罪人，其實大量的土地是工業用地用了。工業用地基本上是一層房子，產值非常低。在城市化率高速增長的階段，韓國等國家城鎮化率越高的時候，農村人均用地越多，我們走反了。

　　關于制度

　　從制度層面來說，我們政府要求市場決定資源配置。如果說讓自由選擇，就不能限購，限購就沒有自由選擇權?，F在的制度逼著大家假結婚和離婚。

　　(中共十八屆)三中全會告訴我們會改，如果說這些改變在明天出現，對房地產市場影響是巨大的。比如，明天宣布所有農用地可以選擇入市，情況就不一樣了。我們沒有辦法按照原來規定說，房地產市場會如何。今年的數據告訴我們，土地供應量是負的。說房市不行了，我覺得未必。城市之間的差距開始出現，我同意。因為有那么多人往中心城市跑，差距一定存在。-