房產稅擴大試點“靴子”何時落地

　　房產稅，總能觸動市場最敏感的神經。

　　十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中，一句“加快房地產稅立法，并適時推進改革”的表述，讓市場對于房產稅擴大試點的預期迅速升溫。

　　一時間，各種傳聞紛擾

　　剛有消息傳出，廣州、深圳等城市已被列入第二批房產稅試點城市，目前兩地政府均已制訂了相對成熟的試點方案。

　　更有甚者，稱“2014年1月1日起將全面開征房產稅”，并言之鑿鑿指出，明年起，對擁有兩套住宅的家庭，人均建筑面積80平方米以上部分，視為奢侈性住宅消費，每年按市場評估價征收1%到3%房產稅；至于家庭第三套、第四套及以上住宅，那就征收得更高了。而所有商業房產，每年都按租金收入的12%繳房產稅。

　　細則之詳盡，讓很多人覺得“房產稅是真的要來了”。

　　但傳聞只是傳聞。國稅總局很快就進行了辟謠，相關負責人近日公開表示，“目前尚無房產稅試點擴大的消息”，讓市場又陷入了各種爭論和猜測中。

　　房產稅下一步的改革之路，究竟怎么走？房產稅擴大試點，“靴子”何時才能落地？

　　房產稅抑房價效果難及預期

　　無論是“擴大試點”，還是“全面開征”，關于房產稅的種種傳聞，總是如此受人關注。而在這一次次的“關注”當中，人們的期待總是多過于擔憂。

　　房產稅之于房地產市場，大多數人都希望它能成為抑制房價過快上漲的調控舉措?！暗@樣的期望顯然是過高了?！鄙虾Ｘ斀洿髮W公共經濟與管理學院教授胡怡建坦言，近年來，各地房價持續上漲成為趨勢，即使在上海和重慶兩個房產稅試點城市，房價的上漲速度仍然可見一斑。

　　國家統計局最新發布的數據顯示，10月份我國70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)的價格，與9月份相比，下降的城市僅有2個，持平的城市3個，上漲的城市則高達65個；從二手住宅價格變動來看，上漲的城市也達到62個。也就是說，房價上漲是普遍現象。而且部分城市年內房價漲幅高達30%。

　　在這個房價持續地、普遍地上漲過程中，房產稅所能起到的抑制房價的作用，幾乎可以忽略不計。按照上海房產稅試點情況來看，年內應稅房產大約有5萬套。其中，一套應稅房產，其年房產稅平均為5000元左右。10年繳納房產稅總額也不過5萬元，這遠不及該套房產一年的房價上漲。因此，投資性需求絲毫不會因為房產稅的負擔而有所減少。

　　事實上，近幾年房價的上漲背后，還有多重因素推動，如土地出讓價格大幅上漲，樓市剛性需求旺盛，以及流動性過剩等等。目前試點中的房產稅，僅僅針對投資性需求，旨在打壓這部分需求，相比起限購、限貸等一系列更嚴厲的政策手段，其調控力度可謂小之又小。

　　房產稅抑制房價上漲，只是人們的一個美好愿望。而且很多時候還事與愿違。房產稅與房價之間本沒有直接關系。房價漲跌由供求決定，如果未來房地產市場依然供不應求，那房價肯定會繼續上漲。很簡單的道理，征收房產稅，意味著房產人在持有房產期間產生了額外成本，在一個賣方市場中，他在出售房子時必然會把這部分成本加進去。從這個層面來講，房產稅的征收，還可能推高了房價。

　　從“房產稅”到“房地產稅”

　　一直以來，人們的糾結始終在于房價。但業內人士認為，房產稅的目的并不是為打壓房價，它實質上是以房產保有環節征稅形成規范的經濟調節杠桿，來形成多種正面效應。

　　近日，中歐國際工商學院舉辦的“2013中國新型城鎮化高峰論壇”上，原中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮就表示，對不動產征稅，是一個世界各國市場經濟皆然的政策，是不可或缺的?！暗覀儧]有把它真正當做資產稅的本源來設置，而是希望調控房價。從政策制定者，到老百姓，都認為房產稅是調房價的，這種理解是錯誤的。”

　　事實上，被寫入三中全會《決定》中這一句“加快房地產稅立法，并適時推進改革”，其中“房地產稅”的提法，在陳淮看來，是完全不同于原先的房產稅的?！胺康禺a稅”的實質，就是對不動產征稅，它是一種資產稅，是化解土地財政的一個方式。

　　不過，對于這一字之差，業內專家也有很多不同的觀點。財政部財政科學研究所所長賈康認為，“加快房地產稅立法并適時推進改革”，未必只是講上海、重慶已經啟動的房產稅，凡是和房地產相關的稅收都可以納入這個概念。他表示，整個房地產稅要系統化，要整合優化，包括從土地開發，到土地開發以后提供的成品交易，再到這種成品包括居民消費性住房保有的各個鏈條上的稅費要優化，該取消的取消，該確立的確立，這是房地產稅要有的框架。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹則認為，加快房地產稅立法，不是簡單的哪個稅要加，哪個稅要減，而是建立起一個科學的稅制，合法征稅。

　　不過，胡怡建認為，房地產稅，是一個新的提法。未來會在房產稅基礎上整合哪些房地產相關稅收，進入房地產稅，尚沒有明確。但推進房產稅改革的方向是肯定的，即減少房產建設和交易環節稅費，增加房產保有環節稅收。

　　“靴子”落地還需要一段時間

　　從“房產稅”到“房地產稅”，這一場涉及房地產市場的稅制改革，注定是一個系統工程。下一步，房地產稅改革要如何邁進？上海和重慶兩地已經開啟的試點，是否會“擴圍”？

　　在陳淮看來，從三中全會的政策取向看，上海和重慶試點的房產稅不會再擴大了。即使改革，也是一場新的改革。

　　同樣是在“2013中國新型城鎮化高峰論壇”上，著名經濟學家吳敬璉則認為，房地產稅的首要目的是為了實現社會公平，對于財富越多的人，要征收一定的費用。另外，就是要給地方本級預算找到一些收入來源。“至于什么時候征收，現在爭論還是很大，但我個人傾向于比較快地開征?！?/p>

　　不過，房地產稅全面開征的“靴子”究竟何時才能落地？

　　上海財經大學公共經濟與管理學院教授朱為群認為，房地產稅要推開，不會很快，需要一段時間。但有一點可以肯定，未來靠試點這條路走不通。房地產稅立法先行，而且需要在加強立法的過程中完善頂層設計，由上而下來進行一場系統改革。

　　“首先，我們要回答房地產稅的目的是什么？”在朱為群看來，希望通過稅收調節來降房價，不靠譜；調節收入分配，這個目的也說不清。目前很多人認為房地產稅未來將成為地方主體稅種，用以彌補營改增后營業稅逐步退出的缺口，這個目的也不可行。

　　如果要成為地方主體稅種，并以此為目標籌集房地產稅，其稅率不會低，而且房地產稅作為直接稅，面向百姓家庭，稅負過高，老百姓是否能夠承受？同時，房地產稅計稅依據是房屋的評估值，是否有附議機制？老百姓有抱怨怎么辦？此外，房地產稅一旦開征，稅收用到哪里，老百姓會更加關注，而這又需要一個公開透明的財政管理體制保障?！斑@一系列的問題需要面對和解決，必須要從頂層設計開始?！敝鞛槿赫f。

　　“上海和重慶兩地試點房產稅，雖然不是真正意義上的房地產稅。但從無到有，試點還是成功的?！狈康禺a專家、上海財經大學不動產研究所副所長陳杰教授認為，未來這一項房產稅試點會逐步演變為國際標準的房產稅，但這一過程是漫長的，可能10年，可能20年。

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