香港房價明年難逃一跌？

　　11月15日，反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數最新報119.93，按星期跌0.65% ，創6星期以來最大跌幅。中新

　　日前，華人首富李嘉誠出售位于香港太平山頂的一處豪宅，售價5.38億港元。而上周稍早，李嘉誠旗下公司和記黃埔也曾出售同一區域的房產，價格7.4億港元，一周內李嘉誠共套現近13億港元。

　　“逃離”香港樓市的不僅僅是李嘉誠，自從今年2月香港實施最嚴厲的房地產調控政策以來，內地購房者銳減，樓市成交量下滑至10年來最低點，更有多家歐美銀行預測香港房價明年將大跌20%-30%。

　　香港樓市為何冰封？明年香港房價會否跳水？一河之隔的深圳樓市會否也將被香港樓市的寒意所籠罩？記者為此采訪了多位人士。

　　有業主虧本拋售

　　“香港樓市近期確實十分低迷。一手樓方面，有開發商選擇降價兩成跑量，而二手房方面，部分業主也開始降價5%～10%拋售。”美聯物業深圳董事總經理江少杰25日對深圳商報記者表示。

　　一手房方面，開發商開始以各種補貼稅費的方式變相降價。此前也曾有媒體爆出，李嘉誠“九折”出售旗下樓盤剩余單位，并為適用買家支付3.75%的額外印花稅支出；莊士機構旗下新盤也宣布另送雙倍印花稅的半數；遠東發展在深水埗的新盤對首批買家提供額外印花稅補貼；香港小輪此前推出的新盤也為近年難得的低價。

　　甚至有個別急于拋盤的業主虧本甩賣。據香港美聯首席高級營業經理林振聲表示，位于將軍澳日出康城領都一套中層的3房單位以508萬港元售出，售價低于市場價5%，而且業主賣出價低于2011年的買入價523萬港元。另外，祥益地產分行主管謝利官也表示，天水圍嘉湖山莊也有業主虧本拋售房產。原業主一度以335萬港元放售，經過多輪砍價后，最終以310萬港元成交，比買入價低30萬港元。

　　據香港土地注冊處的數據顯示，今年10月香港僅出售3426套住宅單元，同比降60.7%，環比降7.1%。截至10月的三個月內，所有種類建筑單元銷售數量為2001年3月以來最低。豪宅方面，今年第三季價格超過1200萬港元的豪宅買賣合約登記僅有607宗，價值167.44億港元，較第二季分別下跌13.2%及10.8%，創下自2008年以來的最低成交量。

　　內地客“逃離”

　　青島人王慶在香港從事金融行業已經兩年，他和太太在九龍大角咀太子地鐵站附近租了一套50多平方米的小兩房，月租金1.5萬港元。王慶對深圳商報記者表示，雖然很想買房，但由于去年10月，香港特區政府推出了針對非香港永久居民的15%買家印花稅，讓他對樓市卻步了。

　　“以我現在住的這套房子為例，市場價500萬，意味著我要多付75萬港元的稅費，顯然很不劃算。”王慶說。

　　另外，今年2月，香港為了調控樓市，再次推出雙倍印花稅的“辣招”，令外地投資者購買香港房地產的稅務負擔最高可達物業價值的23.5%。

　　正是由于上述兩項政策，令樓市主要的購買力——內地資金銳減，香港樓市今年開始邁進了“熊途”。

　　中原地產研究部數據顯示，2011年第三季度香港一手房地產市場交易量的42%來自內地買家，占銷售額的51%；而在今年第一季度這一比例已急降至9%，占銷售額的15.2%，創下近四年新低。

　　明年房價難逃一跌

　　除了房地產調控政策的影響，目前懸在香港樓市頭上的“達摩克利斯之劍”，則是市場預期。美聯儲于明年3月起減少購買國債，美國QE退出將令美元利率回到正常水平，即約4%至5%，由于港元與美元掛鉤，美國QE退出將壓抑資產價格，從而令房價下跌。

　　作為香港人，江少杰深有感觸。他說，目前香港的房貸利率普遍在2%-3%之間，之前由于利率較低，港人感覺供房比租房更便宜，催熱了房地產市場。“香港人對利率的變化比較敏感，如果美國加息，肯定會影響大家對樓市的預判。我認為香港房價未來一兩年肯定會下跌，至少跌兩成。”

　　近日，歐美多家銀行集體看空香港房價。美國銀行集團美林分行的房地產分析師指出，因為供應充足，再加上利率可能上調，今年香港房價有望下調5%，明年再下降15%，這意味著比歷史高點降低25%。瑞士銀行也預計香港房價今年下降5%，明年則有可能下降15~20%。

　　香港財經事務及庫務局局長陳家強今年9月接受采訪時坦言，香港樓市風險最大。“過去2～3年，香港樓價經歷了不健康的暴漲。美國QE退出已箭在弦上，利率上升將導致資產重新定價，樓價屆時將不可避免地下跌。”

　　寒流波及深圳樓市？

　　王慶對本報記者表示，香港房價1997年開始下跌，到2003年重挫66%，但從2003年開始，香港房價開始一路高歌，盡管2008年受到美國次貸危機影響，房價小幅波動，但從2009年開始，樓市又繼續高溫，目前房價是2009年的2倍。自從今年2月香港出臺調控辣招以來，成交量急劇萎縮，房價則直到最近，才有小幅降低。

　　反觀深圳的歷史房價，從2004年開始，基本走出了一波和香港房價同升同跌的行情。此次香港樓市的寒流，會否波及深圳？

　　根據深圳中原11月26日最新出爐的市場報告，目前深圳樓市明顯降溫，一手市場樓盤開盤過程中，客戶搶購房源的景象已不復存在。相較于一手市場，二手市場壓力更大，銀行信貸一再收緊，對需求的釋放形成巨大的打擊。

　　不過，業內專家都表示，深圳樓市不會受到香港市場的負面影響。

　　“這是兩個相對獨立的市場，也不排除有部分資金轉而留在深圳，但總體而言，影響較小。”深圳中原二級市場董事總經理玉家雄對深圳商報表示，香港樓市是“低迷”，但深圳樓市目前只能用“平淡”來形容，主要是由于今年前8個月成交高潮后，購買力消耗所致。

　　美聯物業深圳董事總經理江少杰也認為，這次香港樓市和深圳樓市要“各行各路”了。他表示，之前香港和深圳樓市的步調一致，主要是受到外圍宏觀經濟的影響；而目前香港樓市調控政策十分堅定，短期不會退出，但香港經濟的基本面依然較好，而且人民幣不斷升值，有很多港人都希望持有人民幣，或來深圳購房。所以，深圳樓市不會受到香港市場寒意的波及。