房地產行業快報：一線城市均出臺新政 邊際影響不大

　　廣州“穗五條”樓市新政：廣州發布《關于進一步做好房地產市場調控工作的意見》，繼北、上、深外最后一個發布調控新政的一線城市，主要內容為：(1)加快中低價位商品住房的預售審批；(2)增加住宅用地供應，力爭2013住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上，2014年不低于2013年計劃供地量；(2)從嚴執行住房限購政策，非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從1年調整為3年；(4)提高二套房首付比例至不低于70%。(5)引導企業理性定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。

　　符合預期，一線城市均出臺樓市新政，心理影響大于實質

　　目前四個一線城市均出臺了樓市新政，從房價漲幅來看，今年一線城市房價領漲全國，統計局數據，前10月一線城市同比上漲21%，增速較上月繼續上升0.7個百分點，并遠高于二、三線的10.8%和7.6%。北、上、廣、深分別同比上漲21.2%、21.4%、20.7%和20.6%。不排除新政向房價上漲過快的二線城市擴展，漲幅較快的分別是廈門(16.9%)、南京(15.3%)、沈陽(13.3%)、福州(12.8%)。

　　從政策力度上看，四個城市均提高了二套房首付比例至70%，廣州非戶籍納稅或社保連續由1年提高至3年，較上海嚴格，供地量增加20%，略低于上海的30%(詳見表1)。總體上看，廣州發布地產新政，限購升級，心理影響偏大。這些政策在邊際上對樓市影響不大，但對市場預期影響較大。調控政策的市場化不會一蹴而就，還有很長的路要走，在相當長一段時期，舊的行政手段難以退出。年底前各地為完成年度房價目標，預計將采取各種手段防止房價過快上漲，對地產板塊造成壓力。

　　維持地產行業“同步大市-A”評級

　　從三中全會“決定”看，本次對地產行業的改革并無超預期的地方，對房地產行業的影響主要體現在長期，政策如何落實以及房地產行業長效機制的建立，短期內對市場影響有限。我們對地產行業仍保持謹慎，政策面趨于平穩，但行業的主要問題早已不是政策，而是行業本身的空間。行業規模和利潤都已沒有空間且趨于下降，估值難以提升。一方面開發商趨勢性回歸一、二線，行業蛋糕趨于縮小。另一方面土地市場的競爭會愈演愈烈，開發商為保規模，將犧牲利潤。此外放貸在銀行失去吸引力，房價的漲速難以超過地價。未來只有兩種地產股有機會，一類是快周轉擴大市場份額的公司，通過業績的增長凸顯價值，如萬科[簡介最新動態]，陽光城(行情,問診)等；另一類是擁有獨特開發模式的企業。如華夏幸福(行情,問診)，香江控股[簡介最新動態](行情,問診)，京投銀泰(行情,問診)、金隅股份(行情,問診)等。

　　風險提示：金融體系去杠桿、經濟增速下滑超預期，再融資受阻