一、事件11月15日，十八屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱"決定")發(fā)布。在改革開放歷經(jīng)三十五年風(fēng)雨之后，我國社會經(jīng)濟(jì)即將迎來改革全面深化的關(guān)鍵時期。下面我們將對涉及房地產(chǎn)板塊的內(nèi)容進(jìn)行解讀。
二、我們的分析和判斷1、更好地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，處理好政府與市場的關(guān)系。房地產(chǎn)市場的泛行政化調(diào)控在未來會逐步退出市場，高針對端商品房市場，政府極有可能實(shí)施較少價(jià)格干預(yù)，更多是通過稅收資金價(jià)格變化等市場化調(diào)控方式進(jìn)行管理，利好招商地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)](行情,問診)、泰禾[簡介最新動態(tài)]集團(tuán)(行情,問診)和華僑城[簡介最新動態(tài)]等上市公司。 2、建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場農(nóng)地開放入市，在18億畝耕地紅線不變的前提下，從可持續(xù)發(fā)展角度看，農(nóng)地及城市建設(shè)用地供應(yīng)的總量仍然要受到一定的限制，所以，并不會有大量的農(nóng)地集中、充斥性地涌入二級交易市場，而依然會在政府計(jì)劃和籌措之內(nèi)，有序成為市場的交易對象。 3、完善稅收制度中提及"加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革目前來看，房產(chǎn)稅的征稅對象擴(kuò)至存量難度較大，但將持有稅(增量)和流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)簡化、合并征收很可能是題中應(yīng)有之義。從而促進(jìn)房地產(chǎn)稅負(fù)由流通環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。 4、加快戶籍制度改革，全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制此舉對中小城市的房地產(chǎn)市場構(gòu)成長期利好，未來住宅開發(fā)的陣地集中在三四線城市，所以成本控制能力較強(qiáng)的開發(fā)商會長期受益，但目前來看，三四線城市房地產(chǎn)市場庫存水平普遍較高，所以短期內(nèi)，邊際受益較小，業(yè)績兌現(xiàn)的時間需求較長(主要標(biāo)的：榮盛發(fā)展(行情,問診)和金科股份(行情,問診))。 5、完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制堅(jiān)持走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)融合發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)協(xié)調(diào)推進(jìn)。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和管理格局，增強(qiáng)城市綜合承載能力。
三、投資建議可能的投資機(jī)會：長效機(jī)制著重于擴(kuò)大供給和提高持有成本，而主要大城市(尤其是北上廣深)土地供給的擴(kuò)大，可能更依賴于城市存量土地的挖掘，如北京明確提出了企事業(yè)單位可以把自有土地拿出了建設(shè)自住型商品住房，廣東的三舊改造等。我們推薦組合包括：萬科、招商地產(chǎn)、華僑城、和華夏幸福(行情,問診)。
聚焦中共十八屆三中全會：革新共富
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