北上深房產調控再加碼 廣州或成下個調控城市

　　今年以來，中國多地房價一路上漲，北、上、廣、深等一線城市扮演了領漲角色，根據國家統計局公布的數據，截至9月，四地房價同比漲幅均達到了20%左右。在此背景下，先有深圳提高二套房首付的“深八條”，隨后北京、上海的“京七條”“滬七條”迅速接棒，一線城市房地產調控再度加碼。廣州和杭州也是今年成交量和成交價格上升較快的城市，誰會是下一個出臺調控政策的城市呢？種種跡象顯示，廣州的可能性更大。

　　廣州：新調控方案尚待審批/

　　隨著北京、上海、深圳陸續出臺新一輪房地產調整政策，今年以來房價領漲全國的廣州何時出臺調控新政，受到業界高度關注。一位接近廣州市國土房管局的業內人士向《每日經濟新聞》記者透露，廣州房管部門已經擬定了新的調控方案，但仍待市政府審批，具體細節仍不清楚。

　　僅從數據看，廣州出臺調控新政幾無懸念。國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，9月份廣州房價同比漲幅超過20%，今年以來一直是領漲全國的城市之一。

　　為了遏制房價上漲勢頭，廣州市國土房管局從今年4月份出臺空前嚴厲的“限售限簽”政策，規定房企項目申報價格過高且不接受房管部門指導的，暫不核發預售許可證；超過申報價格銷售的，暫停網上簽訂商品房買賣合同。此后，大量樓盤采用“雙合同”的方式規避“雙限令”，即通過剝離精裝修費用等策略，以打破“限價”之困。

　　即便如此，廣州完成房價控制目標難度極大。根據廣州市國土房管局統計數據，廣州今年前九月新建住宅均價為15965元/平方米，較2012年14044元/平方米的全年均價上漲13.7%。以年初制定的房價控制目標15019元/平方米計算，這意味著第四季度廣州新建住宅均價必須下降不少。

　　“雖然廣州試圖通過限售限簽完成房價控制目標，但廣州房價上漲勢頭太猛了，經過調整的官方數據依然超過房價控制目標，完成年初制定目標的可能性微乎其微”，亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示。

　　據新華網報道，廣州市市長陳建華日前表示，廣州要完成今年的房價控制目標壓力很大，要穩定房價，一方面要增加中小戶型的供應量，加大“三舊”改造的力度。另一方面，要發揮各個功能區的作用，在蘿崗等新區通過交通的快速化更加宜居，從宏觀上、政策上和行政措施上來提供更多中低價的住宅。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江向《每日經濟新聞》記者表示，“目前出臺的調控新政，集中體現在提高二套房貸首付，這也是延續了今年年初出臺的新國五條調控精神，但由于目前廣州市場‘雙合同’大行其道，裝修合同部分往往不給貸款，或者最多辦理三年的按揭，這已經等同于變相提高首付款，所以廣州即便把二套房貸首付提高至七成，也很難帶來明顯的調控效果?！?/p>

　　黎文江認為，廣州有可能參考北京的做法，大量供應類似自住型商品房的新型限價房，通過增加市場供應平抑房價上漲壓力。一旦實行，高端市場的限購政策便有可能出現局部放松，真正實現“高端有市場，中端有支持，低端有保障”。

　　杭州：去庫存壓力下調控可能性不大/

　　相比廣州，杭州由于存在10萬多套的存量壓力，業內人士認為，杭州有去庫存的壓力，因此杭州出臺調控政策的可能性不大。

　　據透明售樓網數據顯示，今年前10個月，杭州已成交商品房71565套，超過去年同期的70109套。其中杭州主城區的存量房突破5萬套，創下歷史新高，杭州市的存量房達到歷史高位的10.5萬套。這一數字超過了北京、上海、廣州、深圳和南京。

　　目前，杭州存量房面積超1330萬平方米，如果按10月份杭州新建商品房簽約均價14541元/平方米計算，市值超過1934億元。按照杭州市區2012年全年成交84800套的銷售速度算，目前的10.5萬套存量房全部賣完要14個月，前提還必須是沒有新的房源上市。

　　進入11月，杭州市各個樓盤的開盤節奏明顯加快，據不完全統計，本月至少有50個樓盤將推新房源，其中20多個為首開新盤。數千套房源集中入市，為年末沖量發起“總攻”的同時，也讓庫存量一直維持在10萬套以上高位的杭州樓市倍感壓力。

　　記者從一些即將首次面市的新盤項目處了解到，鑒于年末沖量的壓力，不少樓盤對于11月的開盤都相當重視。萬科旗下11月有幾個樓盤同時開盤，包括西廬和璞悅灣兩個新項目，還有七賢郡的加推，其中西廬預計將推約200套大戶型房源，璞悅灣預計也有近300套的新房要面市，目前兩個新盤蓄客情況都非常好，均有幾百組意向客戶；蓄客不錯的還有湘湖壹號，預計這個豪宅樓盤將在本月16日開盤，推出40多套排屋及別墅，總價在1600萬~2600萬元，目前已預訂了近八成。

　　浙江省社科院房地產研究所研究員王永太接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，杭州的房價已經進入一個穩定期，目前房價不會大幅度上漲，可能會維持一個水平，略有小漲。

　　王永太說，由于杭州是人口流入型城市，新增購房人群的數量穩定。短期來看，杭州樓市成交明顯活躍，成交量會明顯上升，但預計不會有突破性的、劇烈的變化，由于10萬套庫存壓頂，開發商為了去庫存的需要，會以走量為主。中期來講，房價會有上漲的壓力。如果用別的市場措施來抵消這種影響，以房產稅來說，以現在的政策力度來看，政策的代替作用并不大，而主要靠市場來調節則相對更公平。

　　對于目前龐大的存量，王永太認為，房地產商不敢降價，一旦降價，很多購房者會采取觀望態度，也不利于快速回籠資金。由于同行競爭和存量壓力，房地產商也不會主動漲價。