可售房源三年增了兩倍 杭州樓市已是供過于求

　　還沒開盤卻已經預定一空，開盤現場一猶豫房子就被他人搶走……幾年前，很多杭州人都曾有過這樣的經歷。在那個“一房難求”的時代，房子似乎就是皇帝的女兒，不愁嫁。

　　然而時過境遷，隨著市場的急劇變化，尤其是房源供應量大增，房子也有可能成為過剩的商品。一個無可爭議的事實是，杭州商品房庫存量創下了歷史新高，樓市已經進入買方市場。

　　樓市庫存量三年增了兩倍

　　庫存量是反映市場狀況的一個重要經濟指標。從今年以來的統計數據來看，杭州樓市的庫存量不斷攀升，已經引起不少業內人士擔憂。

　　截至11月13日，杭州市(包含余杭、蕭山區)可售商品房總量已高達10.5萬套，這一數字刷新了杭州樓市庫存量的歷史最高紀錄。

　　10.5萬套的庫存量，對杭州樓市意味著什么？2010年底，杭州市區可售商品房總量僅3.7萬套，這意味著3年時間庫存量增長了將近兩倍。其中主城區的可售商品房總量，從2010年底的2.4萬套增加到如今的5萬套，余杭區則從2010年底不足1萬套，增加到如今的3.7萬套。

　　杭州樓市目前的庫存量，若以2012年的銷售速度(全年成交8.5萬套)計算，需要賣14個月；若以成交最為活躍的2009年銷售速度(全年成交10.9萬套)計算，也差不多需要賣一年。事實上如若房地產調控政策不出現大的變化，杭州樓市重現2009年盛況的可能性已經微乎其微，甚至連2012年市場全面回暖的行情都很難重現。

　　今年的市場行情雖然遠遠好于2011年，但是相比2012年還是遜色不少，即便是“金九銀十”商品房月成交量也僅僅維持在6000-7000套的水平。相比洶涌而來的新增供應量而言，樓市庫存量仍處于持續攀升中。杭州市區可售商品房總量在今年9月底首次突破10萬套大關，一個半月后的現在，又足足增加了5000套。

　　以杭州樓市目前的成交量水平，高庫存現象將維持一段較長時間。僅本月，杭州就有30多個全新樓盤開盤，新增房源總量預計達到一萬套，這一數字遠大于銷量。也就是說，今年最后兩個月，杭州樓市庫存量將保持每月數千套的增量。持續增加的庫存壓力，無疑將對樓市走向產生重要影響。

　　供過于求將呈現常態化

　　市場供應充足，庫存高企，毫無疑問杭州樓市已經進入買方市場。買方市場的重要特征就是從搶購商品到選購商品，這意味著杭州樓市“搶房時代”基本告終，“挑房時代”來臨。事實上這一現象已經在樓市中得到充分印證，產品或者價格沒有競爭力的樓盤，就有可能陷入滯銷困局。

　　尤其是今年5月份之后，杭州樓市中的大多數樓盤，都嘗到了滯銷的滋味。

　　去年下半年樓市“日光現象”屢屢出現，不過今年除了西溪華府、北宸之光等少數價格低開的樓盤，開盤當天售罄之外，大多數樓盤銷售狀況并不如人意。一些樓盤因為蓄客情況不佳，不得不一再推遲開盤時間。也有的樓盤，開盤一個月之后成交率甚至不到10%，這與去年下半年開盤成交普遍超8成的銷售成績，形成了天壤之別。今年二季度以來杭州樓市成交量低迷，就是這一市場現狀的真實寫照。

　　如今除了極個別板塊，放眼杭州樓市，幾乎都有充裕的房源，可以供購房者選購。比如城東新城，天陽尚城國際、鐵建國際花園、運河國際等新盤接踵開盤；西溪板塊，萬科西廬、西溪誠園、西溪華府、西溪風情澄品等樓盤遍地開花；半山田園板塊，金隅田員外、田園牧歌、朗詩田園綠郡等樓盤競爭激烈……一度出現房荒的申花板塊，由于今年土地密集出讓，也將于明年迎來開盤高潮。

　　一個樓盤從開盤到清盤，需要花多長時間？一年還是兩年？高庫存時代，開發商的這個答案顯然也需要改寫。在前幾年“一房難求”的時代，開盤即意味著清盤，如今這樣的好事顯然很難再度發生。事實上杭州樓市已經出現一些“大齡剩女”，比如南岸花城、賀田尚城等，銷售周期已接近10年，而且至今還沒看到清盤的希望。買方市場中，這樣的樓盤必然還會不斷增加，這也給購房者提供了慢慢挑房的機會。

　　購房者心態的這一變化，無疑對整個市場形勢產生微妙的影響。庫存量越是高企，購房者買房的時候越是不慌；越是不慌，就越對成交量產生不利影響，從而進一步推高庫存量。

　　后續房源更是密集上市

　　事實上，10.5萬套的商品房可售房源，只是樓市供應量中的冰山一角。這10.5萬套房源，指的是已經申領出預售證的未售房源，并不包括可以馬上入市但尚未申領出預售證的房源，以及已出讓土地項目的房源，更沒包括投資客手上的大量閑置房。有業內人士預測，算上以上所有房源，杭州樓市的供應總量至少有30萬套。

　　本輪調控以來，杭州土地市場一度跌至谷底，直到去年7月開始踏上回暖之旅。由于房地產開發周期普遍縮短，目前樓市中的在售樓盤，以去年7月份以后出讓的土地項目為主，這些樓盤的供應量仍在不斷釋放中，成為供應主角。

　　今年杭州土地市場堪稱是最瘋狂的一年，土地出讓總量將遠遠超過去年，這意味著杭州樓市明年的供應量，也將遠遠超過今年。今年前10月，杭州市區共成功出讓195宗地，建筑面積達1828萬平方米。如果以套均面積120平方米來計算，僅前10個月出讓的土地項目就將新增15萬套房源?？梢姡贾輼鞘忻髂甑膸齑鏍顩r將更為嚴峻。

　　投資客拋售的房源，主要集中在二手房市場上。杭州樓市的這一房源總量究竟有多少，一直是一個很難統計的數字。不過可以做一個簡單比對，2009年杭州市區商品房成交10.9萬套，2012年杭州樓市算是比較正常的一年，投資客幾乎絕跡，當年成交量為8.5萬套，兩者相差兩萬多套，基本上可以看作是“限購”之前投資客在杭州的購房量。

　　幾年前，不少溫州、臺州投資客主要集中在濱江、下沙沿江等樓盤，投資客的比例往往要占到30%以上。也正因為如此，如今這些區域的樓盤，有的雖然已經交付三年以上，但入住率多數仍達不到50%。大量的空置房，隨時都有可能掛牌轉讓，大大增加市場供應量。而這些投資客拋盤之后購買力就會全部撤出，不像本地人賣掉一套之后，有可能會考慮置換一套，對樓市的打擊非常大。

　　余杭區商品房庫存量2010年不足一萬套，2011年10月達到2.1萬套，2012年10月達到2.7萬套，如今突破3.7萬套，成為杭州樓市中庫存壓力最大的一個區域。相比之下蕭山區的庫存壓力要小很多，目前的商品房可售房源總量僅1.4萬余套。一個最為重要的因素是，余杭自去年以來土地出讓量遠大于蕭山。