觀點：小產權房短期內難轉正

　　十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”，這立刻使人聯想并熱烈討論起小產權房的上市問題。

　　事實上，由于深圳的土地資源非常緊缺，深圳市政府此前已作出過這方面的探索，寶安區鳳凰社區一塊14568平方米的土地預計年底將掛牌出(轉)讓，有消息稱，村民與政府將分攤收益。

　　坊間所謂“第三次土地改革”眼下備受萬眾期待。不過有專家稱，深圳遍地皆是的小產權房短期內不可能“漂白”。

　　樓市今后告別政策市？

　　十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”。有專家認為，這句話釋放了一個明確的戰略信號，預計未來中國房地產市場將由行政導向轉為市場導向，表明未來房產和土地的供應將會加大以達到供需平衡。

　　深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示，以往政府對待房地產市場重在“管需求”，“管需求”就容易形成導向，比如老百姓買房子，政府出臺各種管控措施，限購、限貸、限價等，“限這么多的結果是，把正常需求包括剛性需求都限制住了?！彼A計，以后政府手段將由管需求轉到管供應。

　　農地入市收益咋分配？

　　也有專家表示，“建立城鄉統一的建設用地市場”這種說法以往也被提過，但一直沒有取得實質性進展?！稗r地入市”不僅要先解決“同地同價”的問題，收益如何分配也值得研究。深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平認為，“有很多人認為土地的收入肯定應給農民，錢怎么用還是有很多研究的?！?/p>

　　宋丁認為，農村土地一旦可入市交易，地方政府賣地收入或許會降低，而這個擔心會導致地方政府以往的消極應對態度，成為實現農村集體用地和國有用地同地同價同權的一個阻力。不過，宋丁指出，改革不可避免，解決的辦法可以是把地方要做的事收一部分回中央，或讓地方政府擴大財稅收入來源。

　　短期轉正是天方夜譚？

　　在深圳，民間所謂的“小產權房”其實就是違建的一部分。專家認為，十八屆三中全會雖然有釋放出解決“小產權房”的信號，但并不可能通過補差額等方式一次性解決，“短期內能解決”更是天方夜譚，而最后可以逃過強拆而“漂白”轉正的也只是其中的小部分。

　　宋丁表示，沒有哪個個人直接擁有和政府談判的機會，“我們要單槍匹馬地買一個小產權房，指望將來有差價收益的想法依然不可取?！眹榔揭脖硎荆拔磥砣轿迥陜炔粫鉀Q這個問題，一旦小產權房轉正，房地產就會出現暴跌，中央也不希望房地產暴跌。不過房地產(價格)調下去后再解決小產權房問題就比較好解決?！?/p>

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　　首個“農地入市”最快年底掛牌交易

　　此前有媒體披露，深圳寶安區鳳凰社區將成為首個原深圳“農村土地”入市試點，該宗地塊位于深圳寶安區福永街道鳳凰社區，毗鄰深圳機場和廣深一級公路，用地面積14568平方米。有關部門表示，該地塊掛牌前期的各項工作正在開展中，最快可以在年底通過深圳市土地房產交易中心，以掛牌方式公開出(轉)讓該土地使用權。

　　此外，對于收益分配方式也有相關規定：一種是原農村經濟組織繼受單位和市國土基金各一半；另一種是所得收益的70%歸市國土基金，30%歸原村集體經濟組織，成交后，村集體組織還可繼續持有不超過總建筑面積20%的物業專用于產業配套。

　　有消息稱，鳳凰社區的該塊土地將采用上述第二種模式，即所得收益鳳凰社區和市國土基金按3∶7比例分成，成交后鳳凰社區還將繼續持有總建筑面積約20%的物業專用于產業配套。