昆樓市10年變遷 住宅產品從居住到宜居需求進化

　　1998年，讀高中的小張住進金康園。這個商品房小區以3200元/平方米的價格創下當時昆明房價之最，也將設計、綠化、物管、配套等概念帶入現實生活；

　　2003年，小張家搬到了陽光花園，“讓生活充滿陽光”的居住概念開啟了滇池路板塊的崛起，人文魅力、品質生活的理念也成為當時引領昆明生活的風向標；

　　2012年，小張買了自己的房，南亞風情·第壹城，樓市競爭之下的高性價比是她最為看重的因素；

　　未來，小張或許還會換房。追求更大限度的宜居和幸福感應該是我們對于居住的不變追求。

　　值得關注的是，從2003年8月國家明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業到今天，10年時間，樓市從起步逐漸走向了興盛，產品也從一枝獨秀發展到如今的百花齊放，記錄著昆明城市及樓市變遷，也記錄下10年間購房者及市場需求的不斷變遷。

　　回首2003年，昆明樓市的主要產品以花園洋房及少量小高層為主，2004年起，高層住宅出現市場，此后，寫字樓、商業、高層、超高層、別墅、公寓等產品不斷推陳出新，樓市產品豐富，發展多元。

　　2.0到3.0的昆明10年

　　在《昆明地產藍皮書》中，將昆明30年來的人居價值演變、發展分為了四個階段，從1981年~1997年城市1.0時代到1998年~2002年城市2.0時代，從2006年~2011年城市后2.0時代到2012年開啟的城市3.0時代。昆明樓市經歷了從居住到宜居的轉型，見證了多個房地產王朝的成長與興衰，也最真實地反映出了昆明人對于居住需求的變化。

　　云南省設計院前總建筑師饒維純在《昆明地產藍皮書》中對昆明人居價值的演變與發展軌跡給出了自己的理解。與上世紀70、80年代“住得下”到“分得開”的粗放居住需求下較為簡單的房地產商品房產品不同，近十年隨著需求的變化，商品房產品也得到了長足的發展。

　　從1998年到2010年，昆明市開發建設的住宅小區數量眾多，是昆明市住宅開發建設最為旺盛的年代，在這個時期開發建設的住宅小區不受國家規定的每戶建筑面積標準限制，開發商可根據市場需求來確定不同的戶型和不同的面積標準。這使得該時期住宅戶型更加豐富完整，注重戶內功能空間的合理布置和功能空間面積的合理分配，住宅戶型以兩廳二至三臥、一廚一衛、前后陽臺的戶型為主，開始出現主臥帶獨立衛生間的住宅，同時多為一梯兩戶的單元式住宅。

　　此外，小區規劃設計重視城市交通與住區內交通的銜接，注重社區內交通組織的人車分流，并開始注意解決靜態交通問題，組織地面停車及部分地下停車，但車位配比不足成為共病。環境方面，適當控制建筑密度與容積率，開始注重環境設計，營造優美的景觀環境，如：百大國際花園、湖畔之夢、銀海銀苑等小區，至今仍可稱為昆明樓市的標桿典范之作。

　　從2011年以后，隨著昆明城市化進程的加快，城市發展不斷向四周新區擴張，城市建成區不斷擴大，但新區的配套服務與工作崗位遠不如舊城，造成了居民生活不便與交通擁堵。同時，舊城內原有的城中村嚴重制約著城市空間環境與城市形象的完善，因而，這個時期的住宅開發建設又從向四周新區的擴張回歸到舊城的大批城中村改造上，由于舊城地區土地的集約利用和綜合開發等因素的影響，昆明舊城人口和建筑密度密集，高層、高容積率、高密度成為標志。一些項目由于其區位靠近舊城中心或副中心區域，結合城市整體功能的需求進行了綜合開發，其共建配套除了常規的公建設施之外，還包括了大型商業、辦公、賓館等，由此也催生出了昆明當下的高層時代和城市綜合體開發熱潮。綜合性土地的大量出現，也是昆明樓市產品多元發展的關鍵因素。

　　石遠認為，從1998年的官房時代到2003年的精品時代，城建、百大、銀海、江東等一批老字號房企崛起，再到如今的高層時代，百花齊放，可以說這是城市發展的一條必經之路。產品細分越豐富，越能體現出市場的活躍度與市場的成熟度。而省外一線房企的大量進駐，也為昆明樓市的產品設計和發展注入了全新的活力。

　　對此，有業內人士表示，隨著人均可支配收入增加，人們對居住的要求越來越高，對產品的選擇也更加理智。10年時間，開發產品的不斷更新變化，其實都源于購房者心態和需求的改變，而從居住到宜居的轉變最為顯著。此外，隨著開發企業和項目的增加，激烈的競爭也迫使開發企業不斷在產品設計和品質上下功夫，以贏得市場。

　　夠用到享受的需求10年

　　據昆明市房地產開發協會調研中心調查，1998年以前，有房、夠住，是人們對于居住的基本需求，而1998年~2005年，“大不大”、“好不好”成為了購房者需求的核心。這個時期，購房者開始關心產品的戶型、面積、環境等，80~90平方米的三室和四室成為當時的主力戶型，需求也從那時起倍增釋放。而“會所”風靡一時，似乎成為了高端樓盤的標準配置和亮點。

　　而2006年至今，為了滿足大多數住戶在緊張工作之余，需要放松、休閑、方便、快捷生活的需求，住宅小區的設計不斷適應建設美麗城市和滿足住宅人群舒適度的需求。許多小區樓底配備了商鋪、停車場，周邊配套了學校、醫院、商場等，住宅環境園林化、講究配套齊全、交通便利成為了產品贏得市場的關鍵。同時，隨著土地資源的集約化利用越來越精密，多層住宅建蓋逐漸淡出樓市舞臺，小高層、高層成為市場主導，車位是否充足成為重要購房指標，于是，CBD、DBD、SHOPPINGMALL、城市綜合體等新概念成為產品的最大特色和賣點。

　　由此，隨著國家對房地產的調控政策相繼出臺，購房投資逐漸回歸理性，購房需求根據收入呈現出了多元化，需求量較大的戶型仍為小型化、多樣化的100~120平方米兩室和三室。同時，隨著城市建設規模的不斷擴大，城市外來人員不斷增多，居住需求對于交通的依賴程度也越來越大，社區和城市主干道、地鐵的銜接受到了更多人的重視。另一方面，隨著對房地產品牌和服務意識的增強，人際交往開始逐漸走向圈層化，“買房要有好鄰居”也成為了置業時的標準。

　　站在昆明城市3.0時代的起點，房子已不再僅僅是遮風避雨的場所，還意味著一種生活方式；買房子不僅僅是買一個建筑物，還是買一種氛圍和服務。3.0時代，購房者手持珍貴而又有限的購房款，面對異常豐富的產品選擇，關注將空前絕后。

　　有專家分析，不難想象，購房者首先看中的是項目的質量和品牌。一個好的項目能整合怎樣的合作伙伴和專業團隊來共同打造，這從側面反映了項目的含金量以及開發企業的責任感、時代感、品牌實力和號召力。一個好的建筑設計，能夠為項目帶來高品位和建設定位；一個好的景觀設計，能夠為項目帶來優越的生活品味；一個好的招商管理公司，能夠為項目把好商業業態檔次關；一個好的商業規劃設計，能夠為項目帶來前所未有的增值潛力；一個好的物業公司，能夠為項目帶來樓盤品質的高附加值……其次，購房者還應該看重物業的稀缺性。在點樓林立的城市中，板樓就尤為珍貴；高層建筑多了，多層建筑便顯得稀罕；容積率如果能保持在1~2之間，綠地率就能超過40%……這些指標或許都是未來3.0時代產品制勝市場的關鍵，也將決定未來樓市產品的走向。

　　面對3.0時代激烈的產品競爭，一向以產品取勝的銀海地產總經理汪萬生認為，昆明是一座包容性很強的城市，所以在強調產品品質和舒適度的同時，設計的獨具匠心，標志性的產品特征也將是樓市產品發展的趨勢。汪萬生說：“在同質化競爭嚴重的市場背景下，人性化、個性化的產品設計將成為市場需求的一大亮點。結合昆明獨特的文化和區位，東南亞風格、歐式風格、美式風格，甚至是少數民族風格在昆明呈現均不會覺得奇怪，也將是差異化產品設計的一大趨勢。”

　　顯然，在未來的城市3.0時代里，僅靠一張牌已經難以勝出，在置業者日益注重產品的前提下，隨之而來的是對于產品品質的競爭，從眾多同質化產品中突圍而出，已經成為房地產開發企業面臨的最大難題，但可以預見的是，實力房企的誕生就是通過自身的優勢資源，加大對產品的研發力度，順應時代，推陳出新，以產品的優勢制勝未來10年。(李凡)