房地產信托年底“圈地” 三季度新增規模1675億元

　　用益信托分析師帥國讓指出，房地產信托發行規模和成立規模的占比均有增加，表明很多投資者者仍然看好房地產行業

　　信托目前仍是大量房企獲取融資的重要方式

　　《證券日報》記者從中國信托業協會發布的最新數據了解到，今年三季度末，房地產信托余額高達8942億元，余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%，環比增長了0.21個百分點。

　　三季度房地產信托新增1675億元，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；相比今年二季度的1544億元，環比上漲8.48%。新增規模上升明顯。同時房地產信托新增規模占比也在持續地上升，三季度房地產信托新增規模占比為12.80%，同樣刷新了2011年四季度以來的最高水平。

　　用益信托分析師帥國讓認為，信托目前仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠來看，房地產信托轉型已迫在眉睫。而發行“基金化”的房地產信托產品將成為今后房地產信托業務的主要發展方向之一。

　　新增規模創2010年以來新高

　　根據信托業協會公布的數據，今年三季度末，房地產信托余額達到了8942億元，相比前幾個季度增長明顯，與今年二季度末時的8119億元相比，增長了10.14%，遠超同期信托公司管理信托資產7.16%的增長速度；房地產信托余額占比為9.33%，相比二季度末的9.12%明顯回升。

　　從新增信托規模的角度分析，今年第三季度房地產信托新增規模達到1675億元，創2010年以來的歷史最高水平，相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%；與今年二季度第的1544億元相比，環比上漲8.48%，今年第三季度房地產信托新增規模明顯上升。房地產信托新增規模占比也在持續上升，第三季度房地產信托新增規模占全部新增信托規模的比重為12.80%，同樣刷新了2011年第四季度以來的最高水平。

　　分析人士認為，房地產信托規模及占比的上升，一方面說明快進入年底，信托公司加快產品發行速度，爭取獲取更多的資金，另一方面，地產行業有著回暖的趨勢，在房地產金融未徹底放開之前，目前房地產信托仍是房地產企業的重要融資渠道之一。

　　用益信托監測的集合信托數據顯示，今年三季度房地產信托發行規模為1021億元，同比增加29.40%，占比38%；房地產信托成立規模為656億元，同比增加14.49%，占比38%。用益信托分析師帥國讓指出，房地產信托發行規模和成立規模的占比均有增加，反映出很多投資者人仍然看好地產行業，投資者對樓市的風險擔憂有所好轉。

　　此外，房地產信托較高的收益率也是其吸引投資者的主要原因，信托業協會的數據顯示，9月份清算信托項目的年化綜合實際收益率為7.46%。而今7月、8月、9月房地產信托預期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預期年收益率達9.41%，考慮到房地產信托目前基本都能實現預期收益，其收益水平在信托產品中仍有較高的吸引力。

　　兌付密集期安然度過

　　房地產信托作為房地產開發投資資金來源之一，在銀行信貸收緊、融資渠道收窄的情況下能成為銀行信貸的有效補充，不過隨著房地產信托的大量到期，單體項目的風險從去年下半年來開始頻繁地見諸公眾視野。

　　有統計數據顯示，從2012年開始房地產信托到期規模迅速增加，進入了兌付密集期。2013年三季度是房地產信托的兌付高峰期，集合資金信托是房地產信托的主要形式，今年集合資金房地產信托到期規模為1974億元，兌付壓力較大。分析人士指出，房地產信托產品出現兌付風險，對于信托公司、投資人來說，都會有一定的影響，但處置風險的能力也是考驗信托公司風險管控能力的主要方面。但是在“剛性兌付”的背景下，信托公司往往通過延期兌付、第三方接盤、甚至自有資金接盤等方式化解風險。

　　目前，深受房地產調控的影響，房地產融資渠道不暢，信托仍是大量房企獲取融資的重要方式，但從長遠來看，房地產信托也面臨著轉型壓力。由于銀監會對房地產信托的監管力度日趨嚴格，在當前的形勢下，房地產信托轉型已迫在眉睫。而發行“基金化”的房地產信托產品將成為今后房地產信托業務的主要發展方向之一。

　　除對付壓力之外，還款違約也是房地產信托面臨的一大壓力。據媒體報道，四川信托舟山“錦都置業”融資項目，因開發商無力還款造成違約，近日，這一借款糾紛案在舟山市中級人民法院開庭審理。2011年9月7日，四川信托成立“洋城錦都置業特定資產收益權投資集合資金信托計劃”，募集信托資金1億元，用于洋城錦都置業項目開發建設，但隨后開發商多次未按時還款，導致四川信托追索過億元價款。此外，中信[簡介最新動態]信托、新華信托等今年來也都曾通過訴訟的方式追索風險暴露的房地產信托項目。

　　據中國信托業協會統計，截止到今年三季度末，基金化房地產信托產品累計余額已達157.44億元，占全部余額的0.16%。相比于傳統的單一項目型房地產信托產品，基金型信托產品可根據市場變化情況進行主動管理，充分發揮信托公司在投資管理方面的優勢，根據相應的投資策略將資金投放到不同的項目，在風險把控上更具有優勢。而目前平安信托、新華信托以及外貿信托等多家信托公司在基金型房地產信托產品方面進行了較早的嘗試，已經推出多款產品。