全球房價上漲異常快速 房地產市場均現泡沫引擔憂

　　房價儼然成為一個全球性話題。近期，全球多國房價出現一輪快速上漲，越來越多的投資者擔心，全球范圍內房地產市場已經出現泡沫。德國央行警告稱，部分德國房地產市場被高估20%。倫敦房地產市場的估值達到歷史高點。美國一些主要城市的房價正在飛速上漲，堪比次貸熱潮高峰期時的漲勢。加拿大和澳大利亞的房價也達到異常高的水平，這兩國的房價在全球金融危機期間就一直沒有下跌過。中國房價漲勢更是從未停止。甚至像都柏林等一些經濟受到重創的歐洲市場的房價也已出現上漲端倪。

　　美英德房價持續走高

　　今年以來，美國房地產市場已進入持續回暖通道。美國聯邦住房金融署最新公布的房價指數顯示，經季節性調整，今年8月份美國房價環比上漲0.3%，已連續19個月上漲，同比漲幅為8.5%，其中華盛頓州、俄勒岡州、加利福尼亞州等地的房價同比漲幅高達18.2%。根據美國全國房地產經紀人協會公布的數據，9月份美國各類舊房銷售中間價為每套19.9萬美元，同比增長11.7%，為連續第10個月保持兩位數增長。

　　在歐洲，德國和英國的房價快速上漲也引起當地政府的高度關注。德國央行表示，德國最大的7個城市尤其受到樓價快速上漲的沖擊，自2010年以來，柏林、慕尼黑、漢堡、科隆、法蘭克福、斯圖加特和杜塞爾多夫的公寓價格平均上漲超過25%。德國央行在最新發布的10月份月度報告中警告，德國大城市房屋價格過高，偏高幅度可能高達20%。

　　數據編撰機構Markit的調查顯示，經季節調整后，英國家庭9月房價景氣指數屢創紀錄新高，由8月份的57.9進一步升至59.1，倫敦每套住房的平均價格達到54.4萬英鎊，創下歷史新高。

　　遠在歐洲北部的瑞典也正飽受著來自房地產市場的壓力。由于房屋建造數量遠遠低于人口增長速度，房價同樣居高不下，已經嚴重影響到了瑞典的經濟。路透社消息，近日公布的第三季度斯德哥爾摩及其周邊的普通家庭住房售價已達到62.3萬美元一套，幾乎是15年前的3倍。據英國經濟和商業研究中心數據顯示，這一價格與大倫敦地區62萬美元幾乎相同。

　　這輪“漲價風”吹遍全球：中國70個大中城市9月份新建住宅均價再創紀錄新高，加拿大樓價自2008年以來也已經上漲超過20%，新加坡住宅價格在今年二季度創下歷史最高紀錄，平均房價達到每平方米2.56萬美元。

　　馬來西亞房地產發展商日前表示，政府將房地產盈利稅與外國人購買房地產價格門檻提高一倍等措施，無法有效打房或降低房價，因為造成房價居高不下的主要原因是市場供需而非外國人或投機者。馬來西亞政府之前已經規定外國人只能購買50萬林吉特(約97萬元人民幣)以上的房屋。馬來西亞房地產發展商會主席任廣財說，當地外國人購房率低，房地產的炒作者也只占整體購屋者的一小部分，因此新打房措施對他們影響不大，反而將沖擊二手房產市場。如房地產盈利稅上漲，將拖慢房子出售速度，造成房屋市場供需不平衡，導致房價進一步揚升。

　　誰是幕后推手？

　　其實，房價上漲不見得都是壞事。有市場人士認為，德國央行針對該國房價發出的預警似乎有些為時過早。不過，在目睹了愛爾蘭和西班牙市場的災難性后果后，德國央行的憂慮也是有道理的。

　　自金融危機之后，各國央行給經濟注入大量流動性，除了讓經濟開始復蘇，也讓房價開始反彈。截至目前，大部分央行并沒有回收其注入經濟的充裕流動性。自2009年春季以來，英國短期利率一直維持在0.5%的歷史低位。當地媒體認為，由于房價增長過快，英國央行近期或被迫早日加息。也有分析人士認為，德國房價的快速上漲可能會對歐洲央行的寬松貨幣政策造成壓力。

　　德國央行警告，種種跡象表明國際投資者正在推高全球房地產價格，這一趨勢反映出投資者認為“避風港”越來越少，同時債券和股票等資產類別的回報率偏低。在線不動產機構Rightmove董事及住房市場分析師西普賽德表示，當安全的資產越發稀少時，海外投資者就開始將倫敦的房地產市場視為安全的資產。

　　法國興業銀行的策略師愛德華茲在最近的《全球策略周報》中認為，全球資產泡沫已經出現。不過，有分析人士表示，隨著美國經濟復蘇跡象日漸明晰，美聯儲加息步伐越來越近，資本流入亞洲市場的趨勢將會減弱，預計利率的上升將有助于平抑亞洲多國房價。