“京七條”暗示樓市調控新思路

　　樓市調控的沉默終于被打破。北京市政府上周出臺“京七條”，引發廣泛關注，各參與方都希望從中揣摩其內涵。如果說“京七條”代表了新一屆政府的調控方向，那么與此前幾輪調控相比，最明顯的差異在于，重點從“調需求”轉向“調供給”。

　　10月23日，北京市住建委召開發布會，出臺“京七條”，其核心內容是“自住型商品房”政策。這一政策限定此類住房的價格低于同時段同品質的商品住房約30%，建筑面積以90平方米以下為主，五年內原則上不允許轉讓，五年后轉讓所得收益30%上繳政府。北京市計劃今年向市場投放2萬套這類商品房，明年投放5萬套。

　　近十年來，中國政府幾乎每年都要出臺樓市調控政策，但效果不是特別理想。無論是2005年的“國八條”還是2006年的“國六條”、2010年的“國十條”，都貫穿著一個思路——通過抑制需求來控制房價。抑制需求的辦法無非是增加交易環節的稅收、提高投機性需求的貸款首付比及利率，更激進的手段就是“限購”。同樣，為了抑制土地價格上漲的速度，以前的主要思路是控制房地產開發商的資金來源，迫使房地產開發商在資金壓力下減少囤積土地，并加速出售已經完工的房子。

　　事實表明，通過抑制需求來控制房價，難以奏效。尤其是控制房地產開發商資金來源的做法，雖然能在短期內能抑制土地價格，但中長期看此舉減少了住房供給數量，加劇了房價上漲的壓力。

　　從“京七條”看，新一輪房地產調控借鑒了這些教訓，把重點轉向了增加供給。

　　新一輪房地產調控的又一特色，是關注地區間差異，發揮地方政府作用。過去的每一次房地產調控，都是國務院或建設部出臺政策，然后由各地制定細則。而新一輪調控主要由地方政府唱主角。最先出臺政策的城市是深圳，北京次之，估計上海、廣州等幾個房價上漲較快的城市也會有相應動作，而大多數二、三線城市則預期不會有新政出臺。

　　不部署全國統一的調控政策，是由當前樓市形勢決定的。盡管從統計數據看，房價仍呈現全國普漲態勢，但北京、上海等一線城市的上漲速度和幅度明顯高于其他城市。從銷售情況看，“北上廣深”出現了“日光盤”，而不少三、四線城市的住宅出現了滯銷?？梢?，地區間的差異決定了出臺全國統一的調控政策已無必要。

　　盡管此次調控借鑒了過往經驗，但我仍然對其成效抱謹慎態度：

　　一是，中國貨幣擴張仍然過快，這在一定程度上是由美國政府左右的，不是中國政府能夠主宰的。只要美國量化寬松貨幣政策持續，中國貨幣快速擴張的勢頭就難以結束，房價當然難以控制。

　　二是，不合理的土地出讓制度。房價上漲與土地財政有直接關系?，F行的土地出讓制度規定農村集體所有制的土地不能進入市場，只有地方政府才有資格出讓土地。此項不合理制度導致地方政府成為土地的超級壟斷者，土地價格一定是易漲難跌，房價當然就是水漲船高了。

　　(來源:英國《金融時報》中文網作者為中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任)