樓市景氣度向好 政策調控超預期

　　年末地產板塊有估值提升機會

　　據山西證券(行情,問診)最新統計，本周重點50個城市總成交8.05萬套，環比上升2.7%，同比上升10.8%。10大核心城市成交量環比上升2.5%，二線城市成交環比上升5.7%；三線城市成交環比下降3.9%?！敖鹁陪y十”到來，重點城市銷售增幅遠高于前幾月，房價漲幅持續擴大，開發投資景氣度向好。股東莞證券研究員何敏儀認為，當前地產股整體估值維持在歷史底部水平，政策靴子落地后，加上業績等推動，預計年末地產股能有估值提升的機會。

　　估值修復，正是長效機制塵埃落定之時

　　伴隨著創業板估值調整跡象的出現，10月以來地產題材股也震蕩向下，成為領跌板塊的主要力量。然而A股風格切換尚未實質性啟動，金融地產股整體表現低迷。其中，地產板塊本月上漲2.23%，基本與大盤持平。長江證券(行情,問診)研究員劉俊認為，一是，目前基本面與股市走勢背離，隨著政策清晰化，地產基本面環比向下的趨勢得到扭轉，所謂旺季不旺的說法在數據面前不攻自破。二是，風格切換時點漸行漸近。四季度是風格切換的高發期，對于地產股也不例外。當前主流房企的價值已經被嚴重低估，而今年普遍的靚麗業績與未來行業的穩定增長將構成板塊估值回歸的兩大基石。展望未來，地產板塊估值修復的催化劑可能是三季報披露、長效機制出臺和年初信貸改善。三是，長效機制短期利好板塊，即將出臺的樓市長效調控機制被視為重大利空，也成為壓制板塊估值的達摩克利斯之劍，但是我們對此并不認同。雖然長期來看行業成長性減弱是大勢所趨，而房產稅和土改等長效機制也必將深度推廣，但是當前維持7%的增長必然依賴于一個穩定發展的房地產行業。因此，四季度長效機制塵埃落定之時，一定是市場悲觀情緒的化解之日。

　　調控政策清晰，利好行業發展

　　23日北京市住建委發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》(簡稱京七條)。方正證券(行情,問診)研究周偉認為，北京的“京七條”將成為新一輪調控的風向標，加大供應而不是抑制需求成為調控的主要特征，將扭轉北京房價上漲預期。

　　廣發證券(行情,問診)研究員樂加棟認為，北京市出臺的房地產政策具有先導性，其有可能代表著未來房地產調控的大方向。我們認為，“京七條”體現了政府有意愿加大房地產市場的供給，按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的總體思路，進一步完善住房供應結構。

　　平安證券研究員周雅婷認為，新一輪區域調控的信號是政府擴大供應的思路更加明晰。隨著9月一線城市房價平均上漲幅度突破20%，先有深圳出臺“深八條”表態調控深入，此次“京七條”更體現出政府擴大供應，保障低端的調控思路。由壓制需求轉到擴大供給，反映出地方政府對長效調控機制的逐漸糾偏。整體市場的政策擾動將局限于房價上漲過快的一線城市和部分二線城市。我們認為，全國性收緊政策的出臺概率較小，利好行業發展。

　　房價堅挺，收益概率較大

　　近日公布9月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。平安證券研究員周雅婷認為，一是環比價格漲幅趨緩，一線城市領漲格局未變。同比價格高位堅挺，北京、深圳等新政現政策局部收緊壓力，未來房價控制的壓力依然較大。我們判斷全國性收緊政策的出臺概率較小。二是二手房價格漲幅略有擴大，價格上升有略微擴大的趨勢。

　　我們認為，在成交的基本面上，“金九銀十”成交量提升，并未帶給板塊顯著的反彈，原因在于信貸環境的變化給了投資者持續的擔心。11、12月成交量向下超預期的風險高于向上，板塊投資來自基本面支持將較9、10月減弱，投資上若有收益也將是相對收益的概率較大，催化劑來自行業基本面之外的概率高于行業內。但是，我們提醒房價大幅上升將導致調控收緊的風險。

　　投資回升，看好龍頭公司

　　1-9月房地產投資、新開工、拿地等各項指標均較1-8月回升，銷售增速回落，但百城指數顯示價格漲幅略有加速。中銀國際研究員田世欣認為，進入四季度后，政策環境平穩，但資金面有所收緊，對后市銷售簽約會有一定影響，而土地爭奪的熱度略有下降。隨著年底漸近，板塊龍頭股有修復估值的機會，但考慮到對明年上半年銷售和投資并不樂觀。

　　目前在缺乏行業整體趨勢性機會的時候，對三中全會深化制度性改革的期待仍然占主要位置，地產行業的區別化調控，土地改革擴大供給、資產證券化盤活存量，以及通過稅收政策調節需求等等都令人期待。我們認為，有改革紅利類機會，土改對非城市住宅建設用地的存量資產重估可以期待，金融創新、資產證券化的推進也可能為旅游商業地產重估帶來機遇。同時，我們仍然長期看好集中度提升的高周轉龍頭公司。