張宏偉：“京七條”模式不適合全國一刀切推廣

資料圖片

　　23日，北京市住建委發布《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，意見指出加快自住型商品住房建設，是北京市貫徹落實中央房地產調控精神，按照"低端有保障、中端有政策、高端有控制"的總體思路，完善住房供應結構，下大力氣做實中端，支持居民自住性、改善性住房需求的重要舉措，對于當前穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展具有十分重要的意義。

　　意見中顯示，自住型商品住房套型建筑面積，以90平方米以下為主，最大套型建筑面積不得超過140平方米；銷售均價，原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水平確定。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，“京七條”通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得集中建設或者配建自住型商品住房，對于短期內來講，“限房價競地價”建設或者配建自住型商品住房確實可以起到遏制地價過快上漲的作用，對于房價來講，由于政策條件的限制，確實對于這個項目及周邊市場來講，在這個項目入市階段，確實會影響到周邊項目的價格。

　　鑒于這樣的短期市場效果作用，其他房價上漲過快一線城市、部分二線城市不排除會跟風模仿，隨即出臺類似于通過“限房價、競地價”等出讓方式公開競得集中建設或者配建自住型商品住房的方式進行調控。

　　他表示，一般來講，“限房價、競地價”并不能從根本上解決房價上漲過快的問題。從“限房價、競地價”的中長期市場效果來看，并不適合全國一刀切進行推廣。理由如下：

　　第一、一般來講，限房價是有一定時間的，比如“京七條”限房價時間周期為5年，5年后這些限價房入市價格就會和周邊商品住宅看齊，“限房價競地價”并不會有中長期的影響周邊板塊價格的作用。

　　此外，供求關系決定價格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房價競地價”抑制房價上漲是不可靠的，還必須通過加大土地市場供應，加大商品住宅市場供應，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。

　　第二、由于利潤被限制，“限房價、競地價”模式下推出的地塊不一定會受到開發商的認可。對于成本控制能力弱的開發商，周轉速度慢的開發商，由于利潤空間被限制，這些開發商有可能就不會再關注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

　　而對于成本控制能力強的開發商，周轉速度快的開發商，則在這個時候具有拿地的優勢，在獲得土地資源同時，還有可能通過自身的優勢獲得一定的利潤。

　　因此，“限房價、競地價”模式下推出的地塊考驗開發商的成本控制能力與市場應變能力，這樣模式推出的地塊不一定會受到所有開發商的歡迎。

　　第三、“限房價、競地價”模式下開發企業的利潤比較有限，在實際操作中可能會帶來一些問題，如開發商偷工減料等，導致限價商品住房出現質量問題。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，開發企業偷工減料與否和開發企業的品牌和品質有關。如果品牌開發企業一般不會。因為，這些企業的成本控制能力相對較強，這些開發商可以通過集團內部大規模采購、標準化的操作降低成本。

　　而對于成本控制能力較弱的企業，如果采取偷工減料，除了處罰并責其改正之外，對于該企業在這個市場的拿地資格、開發資質可以做出限制性規定，防止其做出出格的實情。

　　第四、從區域市場特征來看，“限房價競地價”集中建設或者配建自住型商品住房模式不適合在全國范圍內推廣。