李嘉誠拋售商業地產不只因泡沫風險

　　隨著和黃位于上海的物業東方匯經中心鎖定買家,不到兩個月,華人首富李嘉誠就拋售了過百億元的內地商業物業。

　　上海的東方匯經中心和廣州西城都薈廣場兩處商業地產出售金額高達過百億元人民幣。李嘉誠可謂既賣內地寫字樓,又賣內地購物中心。其實,亞洲首富李嘉誠的產業布局從2010年已經開始。通過一系列的資產出售,其香港業務占集團盈利的比重,則已由2010年的25%逐步降到了16%。而這些調整主要是出售中國內地和香港商業地產項目。李嘉誠在商業上的一舉一動備受社會關注,特別是其狂拋中國內地和香港商業地產目的何在?又意欲何求呢?

　　筆者認為,李嘉誠看到了中國內地和香港商業地產的巨大泡沫風險是原因之一。目前,中國內地和香港房地產泡沫相當嚴重,蘊藏的風險非常大。包括商業地產在內價格都在離譜高位。這個泡沫隨時都有可能被刺破、被引爆。在此時拋售,一方面正好賣在了高位,處在盈利高點,另一方面又落袋為安規避了風險。這種經營策略既保證了高盈利水準又保證了經營安全。

　　不過,筆者分析,李嘉誠拋售中國內地和香港商業地產不僅僅是因為泡沫風險的原因,更主要的是他看得更遠,謀求的是更遠的未來。筆者認為,在房地產行業里,商業地產未來前景并不看好,已有漸漸成為夕陽產業的征兆。特別是在房地產泡沫巨大狀態下開發的商業地產,可以預見的未來風險將異常之大。

　　從商業地產的購物中心和街面房門面房來看,未來這種銷售和經營方式將很快落伍。其正在遭受互聯網線上電商銷售方式的巨大沖擊。由于互聯網線上電商的迅猛發展,使得購物中心、街面門面實體店生意每況愈下。電商銷售不僅僅是商品成本低、價格便宜的原因,主要是適應了現代快節奏社會公眾的購物方式、消費方式。對于賣家來說,只要網絡上宣傳推銷力度夠大,就不必再租實體店面,在任何一個地方都可以生產銷售發貨,對購物中心、門面房、街面房的需求越來越不強烈了。也就是說,電商帶來的沖擊,不僅使得實體店購物顧客越來越少了,而且使得對實體店需求的賣家也越來越少。

　　從寫字樓來看,未來受到的沖擊不比實體店商業地產小。這個沖擊仍然來自于互聯網的發展。筆者大膽預測,將來居家辦公將會成為一種趨勢。從社會環境看,受制于城市嚴重擁堵、嚴重污染影響,將促使更多企業、單位采取家庭居家辦公方式。更重要的是,隨著互聯網的發展,特別是隨著移動互聯網的發展,仿真視頻將會越來越普及。即將推出的移動4G業務,一個移動互聯網終端就可以實現完全同步、無任何畫面滯后變形的視頻。這為實現居家辦公提供了堅實基礎。完全可以通過現代仿真視頻實現與在辦公室集中辦公一樣效果的居家辦公。而且,居家辦公還節約包括寫字樓租金、交通費用、時間成本等各種成本,同時,還有利于緩解交通擁堵、污染等壓力,是一種促進社會效益、企業效益雙提高的雙贏舉措。絕對是未來的趨勢。這將使得對集中辦公的寫字樓商業地產需求慢慢開始下降。

　　從李嘉誠出售的購物中心和寫字樓商業地產近幾年效益下滑就可以略見一斑。和記黃埔2012年年報顯示,從2010年開始,和記黃埔在內地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產收益率超過11%,長江實業的平均凈資產收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只達7%,陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。何止李嘉誠旗下的商業地產呢?整個商業地產都面臨如此窘境。

　　這也說明未來居住類房地產、高品質商品房以及旅游地產市場前景將更加廣闊。

　　因此,李嘉誠拋售中國內地和香港商業地產是看到了未來,是著眼于未來,這也給所有投資者和企業以巨大啟發。

　　余豐慧