樓市“金秋”行情收尾 “銀十”或成最后機會

　　近日，度假歸來的吳梅(化名)再去看房時，發現自己曾青睞的幾個項目已然售罄。而包括新入市的項目在內，現有的在售項目中，多數都超出了她的支付能力，吳梅后悔沒有早下手。

　　始于9月份的一波樓市交易熱潮，已悄然延續至“十一”長假之后。隨著改善型需求的持續釋放，長假之后，各地房地產市場成交量迅速恢復到節前的水平。

　　在買漲情緒支撐下，盡管這種成交局面還將在十月延續，但業內人士認為，近期房價步步抬升的現實將可能對交易量產生抑制，加之各家銀行信貸指標釋放殆盡，市場下滑預期已經明朗。專家強調，年末市場可能迎來供需雙雙走低的局面。

　　買漲情緒支撐交易

　　作為一名換房者，吳梅認為自己比大部分購房者具有更強的支付能力，而這種支付能力使得她具有更大的選擇余地。但在度假歸來后，選擇范圍迅速減小，吳梅大呼后悔。

　　國慶長假期間的北京樓市，成交量抬升明顯。根據北京市住建委的數據，今年10月1日至7日，北京商品住宅共實現成交893套，成交面積7.04萬平方米，成交套數比去年同期上升了104.3%。

　　“樓市無假期”的情況，已經成為各個熱點城市的普遍現象。中原地產研究中心統計數據顯示，國慶長假期間，全國主要的54城市新建住宅簽約19572套，同比上漲了6.2%。從近期的數據不難看出，長假結束之后，市場交易量已迅速恢復到節前的水平。

　　在支撐此輪交易的因素中，類似吳梅這樣的改善型需求者不可忽視。有統計顯示，近幾個月來，北京樓市交易的平均戶型面積和單價均在上升。這種變化表明，在當前的購房結構中，改善型需求所占比重正在上升。

　　北京多個商品房項目的負責人向記者證實了這一判斷：在今年年初和上半年的市場交易中，首次置業需求仍占據絕對優勢；而從年中開始，對價格承受力較高、戶型要求更大的改善型需求開始增多。

　　除此之外，此輪樓市成交量的回升，還有因地價抬升帶來的買漲情緒驅動。從今年7月開始，一線城市陸續誕生單價和總價“地王”。短短不到兩個月間，北京“地王”門檻已從4萬元/平方米攀升至7萬元/平方米。進入8月，“地王潮”從一線城市逐漸蔓延至二線城市。

　　眾多高價地的出現，帶來房價上漲的預期，在“買漲不買跌”的心態下，購房者更是蜂擁入市。據悉，最近兩個月來，北京的臺湖、孫河、亦莊、房山等區域的土地成本均達到歷史最高點，而上述區域恰恰是近期北京成交較為旺盛的地區。

　　中原地產研究部總監張大偉分析認為，此前樓市的“金九”成色已經較為明顯，盡管高層要求各地平抑高價地信號，但在當前的政策空窗期，恐慌性需求恐難以被壓制，未來還有進一步釋放的空間。

　　高房價或抑制交易

　　與成交量維持高位并行的是，房價也在延續高位上漲的態勢。根據中國指數研究院的統計，今年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10554元/平方米，環比8月上漲1.07%，自2012年6月以來連續第16個月環比上漲。其中，北京漲幅繼續居首。

　　上述機構強調，不同城市住宅市場表現明顯差異化，北上廣深等重點城市持續供應不足，房價上漲明顯且未來上漲壓力仍較大；而多數三四線城市房源供應充足，房價整體以穩為主。

　　在支撐熱點城市房價上漲的因素中，除市場供需失衡的基本面之外，還因房企并不具備降價的動力。據中原地產市場研究部的統計，在15家公布前9月銷售業績的房企中，合計前9月銷售業績達到了5455億，同比上漲42%。其中，多家企業已經提前完成年度銷售任務，其他企業大部分也已經接近完成，今年多家房企甚至有創造銷售新記錄的可能。

　　張大偉認為，由于銷售任務完成較好，房企在四季度的最后幾個月開始追求高利潤，而且很可能會惜售。事實上，房地產企業上次因資金壓力而集體降價，還是去年上半年的事。

　　供應萎縮的局面已經很快出現。根據亞豪機構統計數據顯示，今年國慶長假期間(10月1日-7日)，北京商品住宅市場僅有3個項目入市，相比去年同期減少了兩個。3個項目共新增商品住宅211套，預售許可面積3.1萬平方米，同比分別減少81%、69.3%。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，在經過此前的銷售之后，房企整體存貨量的不足，當前北京的新房庫存已經降到6萬套以下的歷史低點。這種情況恰恰是吳梅感到“選擇余地小”的原因。

　　任啟鑫表示，當前部分剛需盤的價格已超出了剛需人群的承受范圍，價格的過快上漲也使得購房者心理預期有所變化。因此，從未來北京商品住宅市場走勢來看，9月成交旺盛的局面可能不會延續太久。這種觀點也成為當前行業的主流。

　　值得注意的是，近期首套房貸利率優惠普遍緊縮，多數銀行上調至基準利率，使得購房成本有所提高。加之年末銀行信貸額度普遍收緊，未來的市場需求可能進一步得到抑制。

　　多數分析人士認為，在度過“金九銀十”之后，年末樓市可能迎來供需雙雙低迷的時期，市場熱度將迅速下降。有專家表示，盡管選擇余地不大，但10月很可能是今年最后的購房窗口期。記者張敏