樓市火上澆油 調控依舊兩難

　　“黃金周”房地產銷售火爆

　　“十一”黃金周期間零售和旅游穩健增長、但表現并不搶眼。相比之下，一些大城市的房地產銷售則尤為火爆。

　　北京市住建委稱“十一”期間新房成交套數同比增長106%，而來自搜房網的數據顯示，黃金周期間40個大中城市住房成交量同比增長了54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長39%。一些二線城市成交量,如重慶、南京及杭州等城市也十分火爆。與此同時，一線城市房價繼續上漲，據搜房網報道，黃金周期間北京新房平均售價同比上漲21%、上海同比上漲37%。

　　事實上早在黃金周之前，房地產市場就已不斷升溫，尤其是一線城市。截至8月，全國房地產銷售同比增長23%，其中一線城市銷售同比增長29%，在大部分時間里都領先全國。相應，8月份70個大中城市當中，房價出現環比上漲的城市數從62個進一步增加至66個，其中一線城市房價同比漲幅加快至18%左右。前期信貸迅速擴張(尤其是房貸)、政策預期穩定、此前調控措施效果消退、以及房地產市場基本面仍然堅挺，共同推動了近期房地產銷售量價齊升。

　　泡沫隱現？

　　房地產銷售和房價未來會不會加速上漲、再次失控？現階段而言，這一情況不大可能發生。我們的基準預測仍然是，未來幾個月全國房地產銷售溫和增長、同比增速徘徊在10%左右，明年全年增長8%-10%。支持該預測的一個重要理由是，6月份流動性沖擊后信貸與流動性條件已經較年初收緊，并且未來預計將大體維持穩定。這會制約未來住房抵押貸款增長的空間。事實上，已有媒體報道稱，近期各地越來越多的銀行收緊了房貸。這倒并非是由于任何新規，而是年初房貸快速擴張后已消耗了銀行大量貸款額度，因此難以滿足更多的房貸需求。房貸是本輪房地產銷售回升的一個主要推動力。

　　政府會如何應對?

　　毫無疑問政府眼下又面臨著兩難抉擇，但近期內決策層不會出臺新的全面調控措施。除了上述基本可控的增長前景外，以下一些因素也會影響決策：

　　經濟增長勢頭仍不穩定。盡管三季度增長反彈，但隨著補庫存熱潮退去，近期增長勢頭似乎又有所放緩。

　　在沒有任何增量刺激下，房地產建設活動是支撐經濟穩定增長的關鍵。如果加碼調控導致房地產建設和投資放緩，就將再次使經濟增長面臨顯著的下行風險。

　　調控加碼的效果可能有限、而且存在爭議。目前的調控措施主要依靠行政性的限購限貸來抑制投資性需求，這已經引發了市場被扭曲的擔憂，而且其邊際效果可能也在減弱。此外，目前房價上漲似乎主要反映了大城市的供需失衡，而進一步行政手段恐怕只會加劇這一狀況。

　　時機尚不成熟。即將在11月召開的三中全會將公布未來幾年的改革日程，此后政府可能會出臺房地產調控的長效機制。因此短期內出臺新的調控措施較為倉促。

　　全國范圍內房地產市場表現不均，使得政府不太可能出臺全國性的調控措施。盡管一線城市房地產銷售火爆、房價快速上漲，但大多數二三線城市房地產仍受制于前期相對較高的庫存、復蘇較為溫和。因此，對房價上漲過快的城市出臺針對性的措施不僅更有效，也能有助于維持全國房地產活動基本穩定。

　　話雖如此，政府不大可能完全袖手旁觀、任由大城市房價飆升。未來數月，政府可能會在一些大城市采取針對性的行動——如強化或重申調控基調、更嚴格地控制高端住房銷售、對開發商進行窗口指導、對房貸進行隱性控制等。另外，我們認為政府還會繼續加大保障房供給。 (作者系瑞銀證券中國區經濟學家)