北深廣房價漲幅遠超調控目標 急招降溫或難奏效

　　一線城市房價漲勢難收，北京、深圳和廣州前三季度新房價格漲幅已逼近歷史最高點。21世紀網梳理發現，北深廣前三季房價漲幅都超過三地最新公布的人均可支配收入實際增長速度的10%以上，完成房價調控目標承壓。

　　近日，三地不約而同出招遏制房價過快上漲，包括暫停原地王地塊出讓、增加土地供應、推出上千套經適房等。(《北京緊急凍結“準地王”》、《土地供應或加速》、《廣州10月開賣1418套經適房》)

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　　對此，多位分析人士則向21世紀網表示，房企重新向一線城市集中，刺激了當地的土地成交，在政府不斷提高供地價格的背景下，進一步加速了土地價格的上漲，地價上漲，房價也不可能下探。而從房屋供應來說，經適房只能滿足少部分人群的需求，因此對當地房價不會形成大的沖擊。

　　北深廣房價漲幅遠超調控目標

　　2013年3月，各地出爐“新國五條”具體細則。深圳和廣州公布的細則均將2013年房價目標定為“全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度”，而北京細則為“保持房價基本穩定”。(點擊查看《國五條各地調控目標》)

　　然而，從最新公布的數據來看，三地在前三季度均未實現房價調控目標。來自深圳市統計局的數據顯示，2012年深圳居民人均可支配收入40742元，剔除價格因素實際增長8.6%。而中國指數研究院[微博]的數據顯示，深圳2013年前三季度新房價格累計漲幅達18.84%，高出2012年人均收入實際增速10個百分點。

　　廣州今年房價突飛猛進，漲幅超過20%，超過上海，僅次于北京。而2012年廣州市居民家庭人均可支配收入38054元，扣除價格因素實際增長8.1%，比2013年前三季度房價漲幅低13個百分點。

　　在北京的細則當中，對于房價調控目標表述模糊，業內將其理解為房價不再上漲。然而，北京新房價格領漲全國，累計漲幅超過20%。

　　房價漲勢難擋，而媒體報道則稱某大戶拋售北京市區十幾套房產，購房者擔憂房價見頂，自己是最后的接盤者。對此，鏈家地產[微博]研究員張旭認為，北京二手房市場成交今年表現不如一手房，主要是由于“新國五條”細則中20%交易個稅的規定，大戶出讓房產，是想在高位賣個好價錢，并不代表市場會崩盤，此外，年底并沒有調控政策出臺的跡象。

　　2013年各季度十大城市新房主城區二手房累計漲跌情況

　　北京叫停地王或難阻漲勢

　　“地王”催熱樓市，使一線城市離調控目標漸行漸遠。

　　9月4日，北京朝陽區農展館地塊經被融創集團以21億元拿下，樓面價高達73099元/平米，成為北京新地王以及全國單價地王。僅僅相隔一天，9月5日，上海、杭州、蘇州賣地吸金401.7億，一日誕生三個地王。廣州、杭州、武漢等地也出現新地王。曾放言不當地王的萬科也加入地王爭奪戰，今年斬獲廣州、重慶、佛山多個單價地王。

　　2013年前9月，北京土地出讓金已經達到了1154.89億，這一成交量創造了同期歷史新高，預計年內將突破1400億。

　　9月25日，國土部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人召開座談會。在座談會上，國土部副部長胡存智明確要求，供需緊張的一線城市加大住宅用地供應，平抑地價，務必做到年內不再出“地王”。北京應聲響應，10月9日宣布暫停原大龍地王北京市順義新城區第21街區地塊掛牌出讓，該地塊2009年成交樓面價2.99萬元/平方米，是當時北京單價、總價雙料“地王”。

　　一邊是明令禁地王，一邊是加推促土地供應。

　　國慶前后，北京市土地整理儲備中心發布了17宗經營性用地，總出讓土地面積高達188.9萬平方米，其中包括10塊住宅用地，總的住宅土地面積也達到了157.8萬平米。而在已經掛出出讓的總土地中，住宅類的地塊也高達15宗，合計面積達到了230萬平米。疊加已經出讓的814萬平米土地，全年預計住宅類土地出讓可能突破1400萬平米。

　　對于北京調控動作，鏈家地產北京研究員張旭對21世紀網表示，“短期來看，對房價沒有什么影響?！彼J為，新增地塊也很難避免地王的出現，大型房企集中在北京拿地，資金實力較強，地價上漲，房價也不可能下探。

　　莫尼塔地產行業分析師羅雨認為，房企重新向一線城市集中，刺激了當地的土地成交，在政府不斷提高供地價格的背景下，進一步加速了土地價格的上漲，使得當地的土地市場逐漸顯露出過熱的跡象。

　　廣深推出經適房價低量少

　　同樣面臨調控目標難題的廣州和深圳則希望通過經適房降房價。

　　10月9日，廣深分別推出1418套和2795套經適房。其中廣州此次提供的經適房最低價格低至2480元/平米，僅為周邊樓盤均價的十分之一。

　　由于去年公布的《廣東省住房保障制度改革新方案》(以下簡稱《新方案》)，規定保障性住房由原有的經濟適用房、限價房以及廉租房，轉變為以公租房租賃為主要保障方式的新型住房保障制度，導致經濟適用房成了市場上的搶手貨。

　　對比往年的房源數量，以及之前官方公布的持有準購證的家庭數據，廣州今年推出首批1418套經濟適用房為歷年最低，主要分布于白云、黃埔、天河、海珠等區域。

　　和周邊均價在萬元以上樓盤相比，廣州經適房價格在2458元/平米-5216元/平米。10月9日登記首日，據廣州市住房保障辦統計，截至下午5時，進行了購房意向登記的家庭已超過1200戶。

　　廣州市經適房基準價錢與市場價一覽表：

　　行政區域 小區 基準價錢 市場價

　　白云區 南悅花苑 5216.89 12300

　　龍歸花園 4538.38

　　黃浦區 亨元花園 4122.89

　　苗和苑 4401.46 11000

　　瑞東花園 4708.95 12800

　　天河區 安廈花園 4256.6

　　3775.17

　　廣氮花園 4445.15

　　白云區 集賢院 2480 12600

　　云山居 2585 12000

　　惠澤雅軒 4409 14000

　　荔灣區 芳和花園 4277.56

　　海珠區 聚德花苑 2615.8 13600　一位廣東本土開發商內部人士向21世紀網透露，對于今年一路上漲的廣州本地房價而言，推出經適房并沒有影響?！按舜瓮瞥龅姆吭磾盗繉Ρ韧隃p少很多，無法滿足市場的剛需。并且申請條件嚴格，人數眾多，堪比中彩票。”他認為，經濟適用房可能會導致其周邊的樓房價格短期內有一定影響。但是長期而言，并不會對周邊樓盤的成交價造成大的影響。

　　深圳在龍華新區和羅湖蓮塘推出經適房，均價僅為周邊樓盤的五分之一?！皩Ξ數胤績r不會形成大的沖擊，”深圳中原副總經理賀曉麗對21世紀網表示，“套數還不及深圳市一個月一手樓成交量的一半，不到整個市場一個月成交量的20%。”

　　賀曉麗認為，經適房主要是小戶型，只會滿足一部分人群的需要。經適房位于龍華新區和蓮塘，該區域房價也不會有太大波動，選擇經適房的人群，不一定是該地區的主要購房群體，可能是其他地區有購房需求的人群。從房屋供應來說，市場的供給者不完全由政府決定，經適房只能滿足低端人群的需求。而改善性和豪宅是由市場說了算，這個購房群體是多于經適房的。

　　賀曉麗分析認為，深圳市四季度房價會略有下滑，“一是二手房調控力度加大，二是政府有意卡住高端盤入市，新盤取得預售證的概率降低很多?！?21世紀網張佳謝超茹)