樓市調控“三限”政策緣何屢遭突破

　　□深圳市房地產研究中心李宇嘉

　　國慶長假期間，主要城市的樓市延續著“金九”的火熱，在各地房價繼續呈現快速上漲的趨勢、需求依舊爆棚。房地產市場還出現了新的變化，那就是以“限購”、“限貸”和“限價”為核心的行政性調控措施，或將面臨著被基本突破或政策效果大幅衰減的困境。

　　首先是“限貸”的效果大幅衰減?！胺抠J荒”是近幾個月樓市出現的新情況。從各地實地調研的情況看，目前國內商業銀行住房按揭貸款額度減少甚至用光，首套房貸利率優惠基本停止，二套房貸成本大幅度上升。但是，從貸款需求來看，額度減少和利率上浮，不僅沒有增加成本以阻止按揭購房需求，反而出現了“一貸難求”的情況，排隊等待銀行按揭貸款批下來的購房人群不斷增加。這意味著，購房需求對于按揭貸款成本的敏感性急劇下降，旨在提高杠桿利用率和利用成本的“限貸”政策調控樓市的效力顯著衰減。

　　其次是“限價”政策被規避，效果被質疑。從國家統計局公布的70個大中城市房價指數來看，9月份新建商品住房價格同比上漲在10%-20%之間的城市有20多個，特別是一線城市和二線重點城市房價上漲的幅度在15%以上。可以說，這些城市基本上無法完成年初制定的房價控制目標。部分房價上漲過快的城市采用“雙合同、中心城區住房銷售推后網簽、控制高價盤入市規模等手段，從數字操作上緩建房價上漲幅度。從各地調研的情況來看，主要城市的房價相比去年同期上漲幅度在20%-30%，而政府公布的房價漲幅均在20%以內，前后相差近10個百分點。

　　最后是“限購”政策被突破。近期，針對媒體對南京、佛山、貴陽等地的實地調研，突破限購的灰色產業鏈被暴露出來。只要繳納不菲的中介服務費，不僅開發商或中介可以幫助外地人補繳社保或納稅證明、本地人單身證明，還誕生了專門從事此類業務的第三方公司和此類業務的商業模式。同時，地方政府主管部門在監管上也存在或多或少的疏忽，甚至是有意而為之。

　　本質上，“限購”、“限貸”和“限價”等政策是政府權力對房地產市場的干預行為，表現在準入資格上的限制、市場資源利用的限制和價格的管制。從規制經濟學的角度分析，相關得利群體是否選擇突破這些行政性干預管制措施，取決于突破的成本和收益的對比。上述參與者選擇突破可能面臨的成本是經濟處罰成本、可能取消購房者后續購房資格的成本、職業成本，而突破規制獲得的收益則包括獲得購房資格和經濟收益，例如購房者享受房價上漲的收益，開發商、中介、第三方公司等享受其他額外獲利。

　　之所以突破限制性政策的情況在之前出現的比較少，一方面是因為監管較為嚴厲，更重要是因為房價在實施管制措施的2011-2012年上漲不明顯。但去年底以來，房價上漲預期非常明顯，房價實際上漲又加劇了這種預期。在這種情況下，突破限制性政策獲得的收益大幅增加。另一方面，這種局面會激勵更多的得利群體選擇突破限制性政策，也激勵“創新”突破的新思路。目前對于突破這些限制性政策的處罰力度很小。例如，如果發現不符合購房資格的“遞件行為”，房地產登記機構也只是選擇“退件”，而對參與突破限購的購房者、中介無任何處罰行為，也不影響購房者的下一次購房準入行為，對于開發商、中介的職業也無任何影響。這就大大降低了突破規制的成本，相對提升了突破規制的收益，激勵試圖突破者前赴后繼。因此，在促進房地產市場回歸居住本質并與基礎性行業本質的重任面前，樓市長效調控機制亟待早日破題。