“十一”樓市整體成交火熱 部分項目變相加價

　　統計數據顯示，“十一”國慶長假期間，多個一線城市房屋成交量總體企穩回升。其中，除深圳樓市成交量略有下降之外，北京、上海、廣州的成交量均比去年同期有明顯上升。作為傳統銷售旺季，“銀十”的成色已凸顯。值得注意的是，在國慶長假期間的房屋成交中，總體價格維持高位，不僅少有出現降價現象，個別項目還通過“拆分”的方式變相加價。業內人士認為，未來房價整體走勢繼續看漲，可能在年末對成交量產生一定程度的抑制作用，調控樓市的長效機制應盡快出臺。

　　成交量整體上升

　　北京市住建委的數據顯示，10月1日-6日，北京住宅總簽約827套，比去年同期明顯上升。其中，新房住宅簽約783套，同比增長近100%；二手房住宅簽約44套，同比大幅下降。

　　上海的樓市成交同樣火熱。自10月3日起，為期4天的“十一假日樓市”房展會在上海展覽中心開幕。業內人士表示，受該項展會影響，“十一”期間上海房屋成交量已明顯超過去年同期。

　　數據顯示，10月1日-6日，廣州市成交房屋716套，明顯高于去年同期。成交均價約9336元／平方米，成交主要集中在增城、南沙、花都和番禺等近郊剛需盤。僅10月1日一天，廣州市就成交房屋183套，成交面積20842平方米。深圳樓市的成交情況不容樂觀，國慶長假前6天僅成交163套，為近幾年來的低點，但成交均價達38159元/平方米。

　　亞太城市房地產研究院院長謝逸楓表示，從北、上、廣、深“十一”長假的數據來看，樓市住宅成交量總體平穩，略有上升，說明雖受限價、限售、限簽等政策影響，購房者仍有強烈的入市沖動，市場信心較為充足。

　　除一線城市外，南京、杭州等二線城市國慶期間的樓市也呈火熱態勢。除貴陽、武漢等市場供應量始終充足的城市外，多數二線城市樓熱度高于去年同期。

　　業內人士表示，“十一”長假樓市的火熱，是“金九”樓市旺盛勢頭的延續。由于房價上漲預期強烈，市場“買漲”情緒凸顯，成為推高成交量的重要因素。

　　房價上漲預期顯著

　　在成交量上升的同時，長假期間的房價未見明顯下調，部分項目甚至變相提價?！笆弧逼陂g，北京多個樓盤處于在售狀態。其中，位于大興區的部分項目在住建委備案及對外報價均為1.8萬元/平方米左右。但在實際銷售中，購房者需根據不同的戶型，在首付中額外繳納數十萬元“精裝修”費用。有購房者估算，在繳納上述費用之后，項目均價最多可增加近9000元/平方米，房屋的實際售價達2.3萬-2.7萬元/平方米。此外，一些將于本月開盤的北京樓盤也計劃采取類似的銷售方式。這種“拆分法”在今年4、5月就已出現，目的是規避北京樓市“限價令”，在實際上推高了購房成本。

　　分析人士表示，上海假日房展會傳出的價格信號顯示，外環的房價均價基本在2萬元/平方米左右，個別房源價格直奔3萬元/平方米。內環新房供應偏少，二手房價格遠非工薪階層可以接受。

　　9月曾對上海的100個在售項目進行調查，調查結果顯示有58個項目的成交均價較8月上漲，最大漲幅達79%。有23個項目均價同8月持平，僅有19個項目降價。當地從業者認為，在上海自貿區概念的作用下，未來上海房價還有繼續上漲的動力。

　　數據顯示，9月全國100個城市新建住宅平均價格為10554元/平方米，環比上漲1.07%，自去年6月以來連續16個月環比上漲。在一線城市中，除廣州外，北京、上海、深圳的均價均超過2.3萬元/平方米。

　　一位房地產從業者對中國證券報記者表示，今年前9個月，多數房地產企業完成或接近完成全年銷售任務，四季度傾向于追求利潤，因此不具備降價的動力。加上近期“地王”頻出，未來價格上漲預期較強。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，一、二線城市由于聚集了豐富的資源，其房價易漲難跌，同時去年以來信貸投放充裕。房價上漲的這些因素目前依然存在。

　　市場呼吁長效機制

　　多位業內人士認為，樓市“銀十”行情不會受房價高企的影響。張大偉表示，全國主要城市9月均出現量價上漲的現象，預計10月仍將延續這一態勢。

　　謝逸楓表示，今年樓市“金九銀十”行情不會爽約。一是調控政策沒有進一步收緊的可能，在前期政策已被市場消化的前提下，樓市購買力在10月會得到釋放；二是一線城市住宅市場的良好表現使開發商不惜成本高價吃進土地，這反過來刺激市場購買力的釋放；三是在首次置業需求不斷釋放的同時，改善需求也開始入市。

　　另有業內人士強調，如果房價持續快速上漲，11月和12月的市場成交量可能受到影響。在一些城市的熱點區域，租售比等指標早已超過國際警戒線，高房價的危害正在逐漸浮現。

　　張大偉表示，房價上漲過快是多重因素所致。因限購、限貸被壓抑的需求在去年信貸整體松動后集中爆發。部分地方政府因為2011年樓市調控導致土地財政吃緊，逐步嘗試松動樓市限購等措施，使市場對政策面的擔憂有所淡化。

　　他表示，行政調控的作用毋庸置疑，但屢調屢漲導致民眾對政策預期的改變，對房地產市場健康走向的信心不足，市場已經到了必須出臺長效調控機制的時候。

　　據了解，目前多個部門正在聯合制定房地產市場調控的長效機制。知情人士表示，未來房地產直接融資政策將有明顯放松，土地供應等政策將進一步強化，一批城市將啟動房產稅改革試點。