起底樓市“日光盤” 或存在虛假宣傳

　　何以出現“日光盤”

　　今年以來，北京的房價總體處于上漲趨勢。北京六環外的房價都逼近2萬元/平方米。

　　但即便如此，北京住建委官方網站的消息顯示，北京市今年8月共有24個新項目入市，新增房屋供應7700套，除了尚未開盤的項目外，多個項目的銷售僅在一周或半月時間內就都接近了尾聲。

　　那么在如此高房價的情況下，為什么還會出現“如搶白菜一樣”的“日光盤”現象呢？

　　多年從事房地產銷售工作的黃先生告訴法治周末記者，“日光盤”大多情況下只是個噱頭，在這個過程中開發商的營銷手段發揮了很大的作用。

　　據黃先生介紹，即便是沒有關系戶，一些樓盤的開發商往往也會在開盤之前就做客戶的積累工作，通過放號等形式事先確定好客戶，這樣再開盤也就自然會出現“日光盤”現象了。

　　法治周末記者還了解到，很多開發商都會在開盤之前大量采集客戶的信息，通過留電話、問意向等方式，提前確定好客戶群。

　　據一位靠近房地產開發商的消息人士透露，在開盤之前，除了所謂“關系戶”之外，一些樓盤的銷售人員會按照購買可能性的大小，將客戶群體分為A、B、C三檔，A檔是能夠全款購房或者資金已經準備好且購房意向較強的客戶，B檔、C檔客戶的購房能力和意愿依次下降。

　　該消息人士告訴法治周末記者，這些銷售人員會通過詢問客戶的工作與收入情況，以及購房款的準備是否充足，來判斷其購房意向的強弱，并最終進行統計。

　　“除了做好充分的客戶儲備之外，開發商在開盤的時候也不是一下子就把所有房源全部放出，而是一期只銷售一個單元甚至幾套房子，總體分好幾期進行銷售?！痹撊耸勘硎尽?/p>

　　位于北京市北五環外的亞奧?金茂悅售樓處的一位工作人員就對法治周末記者表示，該樓盤至今已經開過三期了，整個小區共12棟樓，總共要分4到5期來賣。

　　不過黃先生也表示，相對于二手房而言，北京的新房市場的確備受青睞，這也導致新房的供應量相對不足。

　　“在北京，如果二手房不符合‘滿5年且是售房者唯一住房’這一條件，二手房購買者要繳納實際成交價格與房屋原購買價格差價的20%作為個人所得稅，這筆錢本來是要由賣方來承擔的，但是由于交易中的市場地位不平等，往往最終轉嫁到買房人的身上。”黃先生說。

　　據黃先生介紹，比如在望京地區，很少有人符合“房產滿5年且是唯一住房”這一免稅條件的，因此購房者往往要繳納幾十萬元的稅款，折合到房子上就有10平方米左右了。

　　“這樣一來，有新房可供選擇的話，誰還會考慮二手房呢？”在黃先生看來，尤其是一些本來自己有房現在又想換置更大平米數的客戶，自然就會選擇新房了。

　　中原集團研究中心研究總監劉淵告訴法治周末記者，目前除了剛需之外，還有些人對未來市場的預期比較樂觀，在有購房資格和足夠資金的情況下，便會主動出手，這也在一定程度上造成了供應量的相對有限。

　　不過，記者在采訪中也發現，并非北京地區的所有新房都是“日光盤”。王國章認為，“日光盤”大都有個共同的特點，即交通位置較好、配套設施比較完善。