多個預警信號頻現中國房地產

　　目前的中國房地產業其預警信號頻現，而對于這些信號，也許會有不同的理解，但經濟層面與債務風險層面等諸多基本面的變化，或對其真正起作用，目前而言，這些信號或只是一種預期性的提前反應，但信號畢竟具有明顯的參考價值，對于地產業的投資至少會有相當大的提示與預警

　　作為資本市場研究人員，在觀察行業與實體經濟的關聯發現，房地產股由于多個行業或因素預警信號出現，其正在呈現出“食之無味,棄之可惜”的雞肋走勢。結合目前中國房地產業，實際上這些預警信號，也預示中國房地產業進入到一個敏感周期點。

　　房地產業作為一個典型的周期性行業，在中國近年發展過程中，始終保持著強勁的走勢，房價的不斷上漲似乎給人們某種預示，房地產業會繼續景氣下去，然而市場規律顯示，任何行業都會有成長、高潮、蕭條和復蘇的循環周期。目前來看，多個信號的出現或正在加速中國房地產業的理性回歸或泡沫的破裂。筆者觀察的多個信號主要集中在下述一些方面。

　　亞洲最富企業家拋售內地房產。公開市場信息顯示：近期李嘉誠主導的“長和系”相繼宣告或將拋售百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心OFC寫字樓、廣州西城都薈廣場和停車場，涉及金額約為410億港元。研究發現，港資房地產公司的運作模式一般是低位進入，高位拋出。由此看來，李嘉誠的行為對房地產市場有參考和預警的作用，研究認為，李嘉誠的出手，讓當前的樓市彌漫了一些危險氣息，或許暗示了國內樓市已經見頂，此信號具有一定的先期引導作用。從世界地產軌跡來看，日本資產泡沫破裂、美國次按危機、亞洲金融危機等事件出現之前，往往有資本大鱷提前出手。

　　中國內地已出現部分城市樓市崩潰局面。盡管公眾得到的信息是內地70個大中城市房價上漲聲繼續，但從中國實際來看，大中城市的定位與地產價格下跌的家數遠遠大于上漲家數，只是公開信息與解讀方面有所掩蓋或不全面而已。觀察發現，今年以來，中國房地產在某些地區已出現了樓市泡沫破裂的真實場景。比如溫州、鄂爾多斯等地樓價崩潰，不少炒房客瘋狂拋售，而債務風險正在從炒家向銀行與個人轉移，據一位溫州朋友講，金融危機以來，名揚中國的溫州炒房團已基本銷聲匿跡。相關數據顯示：截至今年7月，溫州房價已經連跌23個月，成為房價下跌最為慘重的城市之一，這讓許多以此為投資或投機的投資人困惑不止；地產泡沫的回歸，高利貸市場的風險爆發、銀行借款的無奈、實業經營的競爭難為等導致溫州困惑現象繼續。2013年7月，1400對夫婦在溫州民政局登記離婚，史上最高；溫州法院的經濟案件堆積如山，僅僅7月份就有2000多套登記拍賣的銀行抵押房產。溫州民間的信任度，也跌倒了歷史性的低谷。因此目前部分城市樓市泡沫的破裂，預示中國房地產業的影響或將體現蔓延信號。面對樓市變局及崩潰,發改委某顧問日前提出拋出所有房產的建議。

　　相關稅收政策預期不確定性沖擊。從目前中國房地產業發展來看，雖然全國一些熱點城市房價仍在上漲，但對應許多城市地產的發展情況來看，卻是風險信號較為明顯。目前中國的房地產市場泡沫比較嚴重，歐美發達國家普遍征收房產稅，所以房屋作為投資品的吸引力很低，持有兩套房以上的人是極少的。人們購房的目的就是為了住，因為空房子也要征稅。但中國的情況很不一樣，許多人持有幾套或多套，因為持有成本太低。所以現在中國面臨著這樣一個問題，許多房子是空置的，造成了資源的極大浪費。重慶、上海等地房產稅試點雖然沒有推廣，但可以推斷國內空置房就形成了房產泡沫，解決這個問題的有效方案就是征收房產稅，這個大方向不會變，其步伐也可能在全國推出。如果預期推出，房屋如果作為投資品的持有成本就大幅增加，從而失去作為投資品的吸引力，房屋需求自然就下降。筆者預計，地方債務的巨大風險隱患或將通過征收房地產稅來補漏，因此對于試點城市之后的中國地產業來講，征稅的預期沖擊或將重創投機客或投資客，資本大鱷率先拋或也正是看到了這一點。

　　地產股雞肋信號明顯。在近期深滬A股大幅度反彈過程中,歷史表現搶眼的明星板塊——房地產板塊卻僅有浦東金橋、陸家嘴等少數自貿概念股表現，而從整體來看，房地產股整體表現平平甚至部分股票逆市而下。四大龍頭招寶萬金等的持有者更呈現出忐忑的投資心態,中期報告中地產股中第一績優的冠城大通更是逆市而下,伴隨著資金量與股價的下行與不振,結合目前國內外地產行業的爭論與現實,A股中的房地產股呈現雞肋特征較為明顯。地產股近年強勢表現周期或在當前是一個重分水嶺,在市場此次巨量資金出現卻總體表現平平原地踏步甚至逆跌,充分說明市場投資此類品種的一種巨大分歧,階段內雞肋式的持股,面對行業專家拋出的將所有房子賣掉的觀點及泡沫即將崩跌蔓延等聲音，使得投資者忐忑難安,這在資本市場投資方面也顯示出一個危險信號且具有提前性。

　　總體來看，目前的中國房地產業其預警信號頻現，而對于這些信號，也許會有不同的理解，但經濟層面與債務風險層面等諸多基本面的變化，或對其真正起作用，目前而言，這些信號或只是一種預期性的提前反應，但信號畢竟具有明顯的參考價值，對于地產業的投資至少會有相當大的提示與預警。