房價現失控風險　住建部急查各地政策執行

　　成長型房企高成本融資之憂

　　昨日發布的2013胡潤百富榜顯示，傳統行業地產仍是當下中國富豪最集中的行業。

　　據財經網報道，榜單顯示，受益于2013年經濟大環境較改觀推動下的地產行業復蘇，地產重新成為上榜人數比例最高的行業，人數比去年漲了10%達到23.5%，并且前50房地產商的總財富也比去年上升23%。同時，2013新上榜的115位富豪中，從事地產行業的人數排在第三，仍保持了較為強勁的上升勢頭。

　　尤其值得一提的是，“地產大王”王健林以1350億財富首次成為中國首富，是胡潤百富榜開創15年來誕生的第十位新首富，且財富規模創歷年新高。2012年的首富宗慶后家族今年的財富為1150億，雖比去年增長了44%，但退居第二。這是胡潤百富榜有史以來第一次有2位企業家財富上千億。

　　然而，在各家房地產大佬瘋狂拿地的背后，高成本融資卻“風險”不小。

　　據報道，一些處在高速成長期的房企，成為這些社會資金最好的去處，高達12%-15%甚至更高投資回報率的各類理財產品，成為支撐這些房企攻城略地的重要支撐。但一家大型央企人士強調，現在大家都在積極拿地，但未來的房地產市場，“不是誰都可以賺錢?！?/p>

　　今年以來，泰禾、佳兆業、濱江、世茂、融創……這些房企的名字與“地王”緊緊相連。公開統計顯示，今年5月以來，京滬深穗四個一線城市已經誕生13個地王，由11家房企斥資近800億元奪得。其中，除了萬科、新鴻基奪得兩幅上?？們r地王外，其余地塊均被上述成長型房企獲得。

　　對此，美聯物業全國研究中心王暉認為，近期開發商在土地市場動作不斷，充裕的資金是其拿地的底氣。而這些資金一方面來自于銷售現金，另一方面則來自于今年上半年房企海外融資金額大增。

　　數據亦顯示，上半年共有34家上市房企海外募集903億元資金，該數字已超過去年上市房企海外融資總額(約700億元)。

　　其中，佳兆業、融創等在港上市房企通過配股、發債等方式融資以數十億計。盡管上述新增海外融資成本控制在10%以內，但一家在港上市房企投資部人士稱，由于結匯過程漫長，“外保內貸”轉運資金回內地過程繁瑣，導致海外融資的實際成本要提高3至4個百分點。

　　除了海外融資，一位深圳私募人士透露，佳兆業、融創還進行了多筆信托、基金、固定收益債的高成本融資。這些融資類產品的成本一般都在15%以上。其估計，這兩家公司的整體資金成本能達到12%左右，遠遠高于萬科、保利的6%-7%。

　　泰禾集團、濱江集團背后，則有強大的國內資本的支撐?！疤┖碳瘓F今年的拿地金額已經超過100億，這絕對不是公司自己的資金實力能夠達到的?！鄙鲜鏊侥既耸空f，泰禾與很多基金、信托公司都有合作，其融資成本在15%以上。

　　對于今年地王的未來，多位地產、金融界人士均表示，不是特別樂觀。“信托、基金都要求剛性兌付，今年以來已經發生很多信托不能兌付的案例?！鄙钲谝患掖笮托磐泄救耸糠Q。“下半年，流動性收緊將成定局。”連平稱，今年上半年流動性充裕，對開發商現金流影響巨大的個人按揭貸款達到1萬億，而下半年銀行整體額度緊缺，個貸將大幅縮水，下半年5000億都可能達不到。

　　近期，深圳、廣州等主流城市多數銀行已經收緊個貸。安信證券地產分析師萬知指出，目前銀行在貸款上對名單內地產企業較寬松，對居民的按揭趨緊，這一局面會持續較長時間。

　　流動性收緊和調控政策的不確定性，增加了地王項目的開發難度。前述房企人士分析融創所拿的農展館地王說，如果融創產品做得好，在合適的市場節點，也許可以順利賣掉套現，只是這個市場節點太難把握，不確定性非常大。(完)