“限房價競地價”不適合全國“一刀切”推廣

　　8月底，北京市土地儲備中心掛出兩塊“限房價競地價”地塊，對地塊上建成的商品房價格進行限定，再由開發商在底價基礎上競價。業內人士普遍認為，北京在此時再次推出“限房價”地塊的背后原因，是當地一路上漲的房價與土地價格所帶來的調控壓力。

　　這一模式能起到的作用有多大？適合全國范圍推廣嗎？就“限房價競地價”比較關心的核心問題筆者一一解讀。

　　1、“限房價競地價”能起到抑制房價上漲的作用嗎？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于短期內來講，“限房價競地價”確實可以起到遏制地價過快上漲的作用，對于房價來講，由于政策條件的限制，確實對于這個項目及周邊市場來講，在這個項目入市階段，確實會影響到周邊項目的價格。

　　但是，一般來講，限房價是有一定時間的，比如限房價時間周期一般來講5年左右，5年后這些限價房入市價格就會和周邊商品住宅看齊，“限房價競地價”并不會有中長期的影響周邊板塊價格的作用。

　　此外，供求關系決定價格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房價競地價”抑制房價上漲是不可靠的，還必須通過加大土地市場供應，加大商品住宅市場供應，尤其是中小套型的商品住宅的市場供應才能夠起到抑制房價過快上漲的目的。

　　2、由于利潤被限制，這種模式下推出的地塊是不是會受到開發商的冷落？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于成本控制能力弱的開發商，周轉速度慢的開發商，由于利潤空間被限制，這些開發商有可能就不會再關注這樣的地塊，由此市場溫度短期降溫。

　　而對于成本控制能力強的開發商，周轉速度快的開發商，則在這個時候具有拿地的優勢，在獲得土地資源同時，還有可能通過自身的優勢獲得一定的利潤。

　　3、在實際操作中會不會帶來一些問題(如開發商偷工減料)？如何去避免？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，有可能會。這和開發企業的品牌和品質有關。如果品牌開發企業一般不會。因為，這些企業的成本控制能力相對較強，這些開發商可以通過集團內部大規模采購、標準化的操作降低成本。

　　而對于成本控制能力較弱的企業，如果采取偷工減料，除了處罰并責其改正之外，對于該企業在這個市場的拿地資格、開發資質可以做出限制性規定，防止其做出出格的實情。

　　4、“限房價競地價”模式適合在全國范圍內推廣嗎？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“限房價競地價”不適合全國“一刀切”推廣。

　　首先，“限房價競地價”只適合房價上漲比較快的城市，比如在一線城市進行推廣，通過“限房價競地價”短期內抑制房價過快上漲。而不適合土地、住宅供應相對充裕的三四線城市。

　　其次，“限房價競地價”只適合重點城市個別地塊，由于土地資源的稀缺性、市場階段性的特征，不可能所有的地塊都適合“限房價競地價”。“限房價競地價”只適合重點城市容易比較產生比較高溢價的項目上。通過這樣的方式調節地價，控制房價過快上漲。

　　第三、“限房價競地價”改變不了地價實質性上漲趨勢，長期執行違背市場經濟規律。

　　地價隨著市場條件、配套條件會逐漸上漲，這是市場經濟規律，這是市場的力量；“限房價競地價”調控政策的作用就是防止地價過快上漲，由此而引起的房價過快上漲，這是政府之手調節力量。從這個角度來講，這兩點是矛盾的。從未來市場趨勢來看，市場力量始終是占據主導的，調控難以改變市場走勢大趨勢。因此，當前來講，不管“限房價競地價”試點范圍怎么擴大，基準地價上不上調，地價實質性的上漲都是在進行的。而政策無論這么變化，從大趨勢角度來講，改變不了地價的上漲趨勢，只能通過階段性的政策調節地價不要上漲過快。