樓市調控兩極分化 長效機制出臺預期增強

　　近期一些地方樓市調控政策的調整引起了廣泛關注。溫州、蕪湖等城市樓市調控出現放松跡象，鄭州調控政策卻呈現收緊態勢。分析人士指出，當前一些城市調控政策出現兩極分化與房地產市場分化有直接關系。隨著三中全會召開日期的臨近，業界對房地產長效調控機制落地的預期越發強烈。短期看，各地收緊或放松調控政策的嘗試還會繼續出現，但不會超出現有政策的框架范圍，以限購、限貸為主的調控手段暫時難以全部退出。

　　樓市調控走向兩極分化

　　近期，多地對樓市調控政策進行了微調。一時間，地方政府的樓市調控出現有松有緊的現象。

　　在位于溫州江濱東路的溫州國際會展中心，工作人員正在為即將在本月底舉行的第八屆溫州秋季房地產展覽會忙碌。近日，溫州因“房價腰斬”、“按揭斷供”而引起廣泛關注，但主辦方的工作人員卻表示即將舉行的房交會并未受到溫州樓市下行的影響?！澳壳皽刂莸脑谑蹣潜P基本上都參展，還有一些外地的樓盤加入進來?！辈贿^，這位工作人員也表示，這一展會的展位租金已經4年沒有上漲。“最近溫州在售的樓盤以剛需項目為主，開發商的定價要比之前理性多了?！?/p>

　　上月，有媒體報道稱，溫州市的限購政策出現調整，2011年3月14日后已購買一套住宅的，還可以再購買一套住宅，但名下房產只能有二套，名下之前無房產的可以連續購買二套。不過，在限購放松之后，溫州的樓市并沒有發生明顯變化，溫州市房屋登記中心相關人士對中國證券報記者表示，近期溫州樓市的成交依然表現平穩。

　　與溫州同樣放松調控的還有安徽蕪湖。去年年初，蕪湖就因放松調控被緊急叫停而引發全國關注。時隔一年多之后，蕪湖再次出臺鼓勵購房的措施：只要是在市區就業滿3年的本科及以上學歷高校畢業生或具有技師及以上職業資格、中級及以上專業技術職務的人才，在蕪湖購房可以享受購房補助標準為所購房屋需繳納房產契稅和2萬元安家補助的總額。蕪湖此次鼓勵購房的嘗試未被叫停。

　　此外，一線城市的深圳近期也調整了二手房的交易政策，放寬了普通住房交易的稅收優惠標準，政策調整之后，涉及的住房交易時契稅從3%調整為1%。深圳的這一舉措也被業界解讀為調控放松的表現。

　　然而從全國范圍來看，既有放松調控的現象也有調控收緊的案例。河南鄭州近日加強了樓市調控的尺度：自9月1日起，持有鄭州居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。而此前是持有鄭州居住證1年便可購房。鄭州同時規定，未滿20周歲無住房單身人員，暫停其在本市限購區域購房。

　　地方政府樓市調控政策走向出現了兩極分化，未來樓市政策的走向顯得撲朔迷離。

　　市場差異導致政策微調

　　在樓市調控政策趨于兩極分化的背后，是不同城市間房地產市場的巨大差異。以溫州、鄭州兩個城市為例，今年前8個月兩個市場分化明顯。中國指數研究院數據顯示，今年前8個月，鄭州商品房銷售均價為每平方米7447元，同比去年同期上漲了16%；而溫州今年前8個月商品房銷售均價為每平方米1.68萬元，同比去年同期下降了15.7%。溫州和鄭州面臨著兩種不同的樓市局面。

　　溫州面臨的局面是庫存高企、實業不振、樓市投機需求撤退。易居研究院的數據顯示，溫州的樓市庫存已經從今年年初的279萬平方米上漲至今年8月末的316萬平方米。易居研究院研究員嚴躍進對中國證券報記者表示，溫州月度新增供應量超過了月度成交量。由于庫存去化效果被削弱，加劇了住宅庫存的積壓?！皬膸齑娣e壓背后顯示的供求矛盾來看，溫州的限購已無市場合理因素支撐。加大去庫存力度才是當前的任務?！?/p>

　　財經評論員葉檀撰文表示，鄭州限購只是上漲過快城市的一場秀。同策咨詢研究部總監張宏偉也認為，鄭州今年房價過快上漲是鄭州限購令升級的主要動力之一。如果放任房價上漲，鄭州很有可能難以完成今年的房價控制目標。但張宏偉表示，鄭州升級限購令只能對市場產生“階段性”影響，在幾個月的觀望期之后，鄭州的樓市還會重回之前的慣性?！皼]看到鄭州新版限購令的說法是‘暫?！礉M20周歲單身人士購房嗎？”

　　而深圳地產人士對深圳降低部分二手房交易稅率的舉措也有不同看法。深圳中聯地產二手房研究院總經理肖小平表示，深圳此前的普通住房認定標準并不合理，此次只是對其進行了修正?！吧钲趲齑娌桓撸胤浇洕鷮Ψ康禺a依賴性不強，沒必要放松調控，媒體對于這次政策調整有些過分解讀了?！?/p>

　　事實上，地方政府調控政策的分化表明樓市調控出現了較大的調整空間。不久前，國務院常務會議曾指出，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅游等信貸需求。張宏偉表示，強調滿足支持居民家庭首套自住購房需求，主要是為樓市長效調控機制出臺爭取更多的時間。而長效調控機制的出臺，有望讓各地樓市回歸正常的發展軌道。

　　長效機制落地預期增強

　　地方政府對政策的微調，體現出不同的市場形態和調控訴求。但分析人士強調，這種短期之內的政策反復，與樓市調控長效機制的缺位有很大關系。隨著三中全會召開日期臨近，多個經濟領域的改革被提上日程，其中有關房地產調控長效機制的出臺預期空前強烈。據悉，從去年下半年開始，住建部、發改委、國土部等多個中央有關部門便著手制定房地產調控的長效機制。

　　在一些地方政府調整樓市政策同時，上述長效機制出臺的預期也日益強烈。按照中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一的理解，長效機制的內容應包括：更多地采用稅收、信貸等經濟的和法律的手段來進行調控，在完善住房和住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業化等方面健全長效機制。

　　萬科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶則建議，在土地政策上，提高土地供應潛力，包括實施農村土地制度改革，建立農村集體建設用地流轉機制等。

　　從上述觀點不難看出，長效機制的建設涉及相當多的方面，是個系統工程。其中，單是土地制度的改革，就面臨地方政府和現行法律的雙重障礙，要想在短期內“破冰”殊為不易。根據中國證券報記者的了解，雖然房產稅試點可能在11月之后擴圍，但其覆蓋范圍仍然有限，要想實現全面覆蓋需要較長的時間。

　　不過分析人士認為，以限購、限貸為主的調控手段短期內不會全部退出，地方政府只能在上述政策的基礎上進行微調，而不是對現有政策進行大幅調整。事實上，按照業界的普遍預期，即便長效機制出臺，也不會再遵循以往“一刀切”式的調控思路。而是根據各地樓市發展階段和市場形態的差異，允許地方政府進行有針對性的調整。今年年初，國土部要求一線城市加大房地產用地供應，同時也警示三四線城市樓市的供大于求風險，便已體現出差異化的政策思路。

　　多數分析認為，從各地進行的方向不同的政策微調不難看出，樓市調控政策的差異化特征，未來還將愈加凸顯。在短期內，收緊或放松政策的嘗試還將持續出現，但不會超出現有政策的框架范圍。