房企盈利持續增長 再融資放開有利降低負債水平

　　從13年上半年情況來看，營業收入增速、凈利潤增速及ROE均持續反彈，盈利水平持續好轉，預計今年行業仍將保持較高增長。但在持續調控背景下，且目前銷售增長平緩，預計明年房地產行業盈利增速將趨于平緩。13H房地產行業(124家A股房地產上市公司)共實現營業收入2558億元(+44%)，實現歸屬上市公司股東凈利潤320億元(+32%)，行業ROE5.9%(+0.8%)。

　　毛利率持續下降，管控水平提升。13H房地產行業平均毛利率35.9%(-3.5%)，三項費用率9.5%(-2.2%)，平均凈利率13.7%(-1.5%)。毛利率的下降主要是應對調控降價所致，滯后性導致降價效應逐漸體現，預計今年毛利率仍呈下行趨勢；隨近期房價回升，預計明年結算毛利率將有小幅回升，但隨著土地成本、資金成本的上升，今后行業的結算毛利回升力度有限，甚至有下行可能。

　　13H預收款項6614億元(+29%)，持續增長；但增速較12年僅微升1%，說明樓市成交增長也趨于平緩。特別是今年國五條的出臺加速了需求釋放，我們認為提前透支部分需求，7、8月的成交來看也較為平淡，預計下半年難現3月井噴行情，樓市成交增長更趨理性。

　　行業加速周轉，開始進入補庫存周期。13H行業平均周轉率微升至39%。存貨16755億元(+24%)，存貨資產比微升，一年多的樓市恢復增長消耗了部分庫存，房企開始拿地補庫存。

　　銷售回暖下房企加杠桿擴張，財務風險可控。13H貨幣資金3347億元(+26%)，貨幣資金較短期負債104.3%，短期償債無憂。13H資產負債率75.0%(+1.9%)，扣預收后負債率49.5%(+1.1%)，凈負債率71.3%(+6.3%)，長期財務風險可控。

　　從13年上半年的財務數據來看，行業盈利規模仍持續增長，管控水平不斷提升，且行業開始進入補庫存周期。但近期資金成本上升將影響行業銷量與經營成本，行業較高增速難以維持。政策方面，行業調控逐步向市場化過渡，房企再融資有條件放開“順勢而出”，這對房企補充流動資金十分有利，能順利獲得再融資的公司，有利于在謀求增長的同時降低負債水平，保持經營的穩健性，其競爭力將有效提高。