融創7.3萬/平米奪北京新地王 恒大40億二度在京拿地

　　▲記者們圍在顯示器前觀看拍賣會場動態。

　　9月的土地市場持續“高溫”。昨日拍出的三環絕版地塊——農展館地塊樓面價高達7.3萬元/平方米，創今年樓面單價新高。業內預計，該宗地最終的售價或將在15萬元/平方米。該宗地在交易方式上進行創新，采用了“限地價，競異地建設醫院面積”的掛牌交易方式，即對出讓宗地設定合理土地上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上通過現場競報異地建設醫院面積的方式確定競得人。

　　□現場

　　21億加異地建醫院融創摘得絕版地塊

　　根據公告，朝陽區農展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項目東至規劃棗營西一路，南至北京軍區老干部服務處，西至農展館，北至棗營正街。用地性質為F1住宅混合公建用地，建筑規模為5.9萬平方米。

　　該地塊與萬柳地塊、玉淵潭地塊、夏家胡同地塊均為近兩年向市場推出的城市核心區地塊，而農展館地塊由于地處東三環邊，毗鄰CBD核心區，并且是東部城區近年來為數不多的住宅類地塊，因此其稀缺性遠比上述另外幾宗土地更甚，近期公寓豪宅市場的火熱更是吸引了大量房企關注這一地塊。

　　據記者了解，該宗地在現場競標之前共獲得了8次網上報價，包括中海、融創、懋源、和裕、合景泰富、珠海華發、住總和首開聯合體、首城置業等8家企業參與競標。

　　昨天的競標現場再度驗證了房企對稀缺地塊的渴望，該宗地是近年較少的“快搶”地塊，參與競標企業積極報價，僅9輪融創就觸及了合理價格上限，溢價率僅16.6%。

　　事實上，融創在競標之初就對農展館地塊志在必得，記者在現場看到，在首輪的9次現場競價中，融創舉牌5次，而在緊接著的59輪的競標醫院面積階段，融創舉牌高達25次。

　　在競標過程中，但凡有企業舉牌，融創馬上舉牌應價，始終在競標中壓過對手。手持27號牌的和裕地產和融創之間的爭奪較為激烈，不過，和裕在最后關頭放棄。最終，融創以21億元的總價，外加異地建設27.8萬平方米醫院面積的條件如愿摘得此地。

　　對此，和裕地產營銷總經理王騫在競標結束后告訴記者，該宗地的價格已經超過他們的底線，“融創非常想要這塊地，如果我們繼續舉牌，融創肯定會跟，會使得樓面價更高，所以我們最后放棄了?！?/p>

　　北京市國土局相關負責人表示，該宗地成交價款(包含土地補償費和政府土地收益)將全部歸軍隊所有。

　　□分析

　　樓面價破7萬售價或超15萬

　　記者在該宗地的標書中看到，中標企業需要在異地以8000元每平米的標準建設醫院，按照最終成交的27.8萬平方米醫院面積計算，該宗地的樓面價約為7.3萬元/平方米。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，按照土地出讓慣例，5.9萬平方米的建筑規模中起碼有10%左右的不可銷售公建面積，而據此計算樓面價則高達8.12萬/平米。

　　根據亞豪機構的統計數據，目前該宗地塊周邊在售項目包括維多利亞花園公寓以及首開鉑郡等，售價在每平方米6萬-7萬元之間，而農展館地塊僅樓面成本每平方米就超過7萬元，成為繼孫河地塊、臺湖地塊、長陽地塊之后，新一宗樓面價齊平區域在售均價的地塊。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，雖然地塊稀缺，不過，該地塊也存在一定短板，即地塊面積較小，總規劃建筑面積不到6萬平方米，并且除住宅外，還有部分商業與辦公類立項，2.1的容積率意味著項目未來層高在12-15層，受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅，預計未來售價將在15萬元/平方米以上，或將新創北京豪宅項目最高價格標桿。

　　融創將打造最頂級豪宅

　　對于該宗地的價格，融創有自己的看法?！皟r格在公司意料之中，也在市場的預期之內”。融創中國北京公司相關負責人對記者表示，作為今年全年北京五環內供應的3宗住宅用地之一，農展館地塊除了區域的高度稀缺性，其周邊自然環境也極為難得。融創將把該地塊打造成為國內最頂級的豪宅項目，預計建成后售價將在15萬元/平方米以上。

　　對于業內的質疑，該負責人表示要以發展的眼光來看，這一絕版地塊符合融創一直堅持的高端精品戰略。今年以來，融創參加了北京20多宗土地拍賣，但前8個月一塊地也沒拿?！拔覀冎荒米约赫J為合適的地塊，建設與之匹配的高端精品”。

　　□觀點交鋒

　　業內未來銷售不容樂觀

　　該宗地的高地價引發了業內的廣泛討論，東匯置地投資管理有限公司CEO劉東認為，盡管多家機構普遍預測項目建成后售價將超過10萬元/平方米，但未來銷售速度不容樂觀。據東匯置地市場統計監測中心數據顯示，自2008年9月至2013年8月5年間，北京新建非普通商品住宅共有19個樓盤，累計成交99套單價超過10萬元/平方米的房屋，其中2008年沒有成交、2009年成交5套、2010年成交9套、2011年成交53套、2012年成交23套、2013年僅成交9套。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶認為，最終成交的樓面價格在市場預期之內，不過，值得注意的是，對于這樣的高價項目，對開發商的營銷能力將是極大的考驗。

　　□相關

　　恒大拿下豆各莊限房價地塊

　　昨天，本市限定單套商品住房總價、面向社會公眾銷售、滿足社會公眾自住型住房需求的朝陽區豆各莊地塊在北京市土地交易市場成交。

　　8月1日，市國土局采用“限房價、競地價”方式推出了朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地(配建公共租賃住房)。該宗地位于朝陽區豆各莊鄉黃廠村，土地總面積約22.45公頃，建筑規模約29.46萬平方米，其中居住用途建筑規模約24.33萬平方米。該宗地居住用途建筑規模中，5.15萬平方米用于建設公共租賃住房，剩余建設的商品住房銷售限價22000元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

　　該宗地共有8家企業參與競買，最終恒大地產以40.4億元競得，成交樓面均價約13713元/平方米，可提供公租房約900套，總價限定在200萬以內的住房2200套。

　　目前，市住房城鄉建設委正研究此類商品住房銷售對象、管理辦法和再上市限制等條件。據悉，本市近期還將在豐臺、石景山、大興、通州等區域，選擇部分地塊通過“限房價、競地價”方式進行出讓。

　　>>解讀

　　“限房價競地價”可抑制房價過快上漲

　　北京市國土局相關負責人表示，“限房價、競地價”土地出讓方式是在限定地塊未來住房銷售價格的條件下，競土地價格，按價高者得的原則確定競得人的掛牌出讓方式。該方式直接限定了未來住房銷售價格，能夠較好地抑制區域房地產價格的過快上漲。

　　豆各莊地塊最終銷售限價為22000元/平方米，而其周邊富力又一城的二手房價在25000-26000元/平方米左右。這是恒大第二次在北京拿地，今年7月3日，恒大地產以35.6億元總價拿下昌平沙河“限房價、競地價”地塊，溢價率為16.7%，折合樓面價約6964元/平米。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，由于恒大此前拿下的昌平高教園地塊為定向銷售，因此，豆各莊地塊是今年來首宗真正意義上的“限房價、競地價”的商品住宅地塊，這類地塊在項目運營上存在一定約束。恒大地產此前異未在北京操作過房地產項目，此次接連摘得兩宗“限房價、競地價”地塊，可見恒大進軍北京尚處探索過程中，準備以相對穩健的方式拓展市場。