多地樓市調控政策在做微調 樓市表現卻不盡人意

　　溫州、深圳、蕪湖……近期多個城市不同程度上對房地產政策進行了微調。分析這些政策微調城市，可以發現它們有很多共性，樓市卻表現不盡如人意，地方政府在土地財政和樓市稅費收入方面面臨較大壓力。這些微調都圍繞“刺激剛需”和“自住需求”展開，被叫停的可能性不大。而這些不斷釋放的利好，則很可能從政策導向方面影響購房者的心態，為“金九銀十”的樓市爆發提供助力。

　　政策微調不斷

　　8月28日，蕪湖住建委發布了一則“促進畢業生創業就業”的意見通知，其中規定本科學歷買房可免契稅并獲2萬元補貼，且博士、碩士、學士、?？粕谑徍夥慷伎梢韵硎苷a貼。這政策一經發布，便立即引發廣泛關注，“救市”之名被炒得沸沸揚揚。值得一提的是，這并不是蕪湖出臺“救市”政策，去年2月，蕪湖就試圖“補貼”剛需及特定面積特定人群，不久就因與樓市調控大勢相左引發廣泛質疑，被迅速叫停。

　　蕪湖之外，深圳與溫州近期對調控的“微調”也頗為引人注目。深圳近日出臺《關于深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，享受優惠政策普通住房標準的單價核算方式將調整為單套住房總價核算方式，9月1日起調整。此前，深圳普通住宅優惠價格標準按照單價計算，新標準實施后，根據深圳各區情況，總價標準介于160萬元至390萬元之間。普通住房價格標準的調整，使普通住宅的范圍有所擴大，可以說是在政策上鼓勵購房者盡快購房。

　　而溫州對于此前“極嚴厲”限購令的松綁則更具代表性。之前溫州的限購政策規定本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非本地戶籍家庭只能新購買一套住房，這在全國來說是最嚴厲的限購版本。而松綁后的政策規定本地戶籍家庭已有1套住房的，可以再購買1套，無房的可以購買2套住房?；具_到與全國大多數城市的限購程度趨于一致。

　　調控放松背后

　　從這幾個調控政策微調的城市來看，都是樓市在成交量方面面臨較大壓力。據統計數據顯示，7月單月，蕪湖商品住宅總成交量僅1321套，同比下滑力度達59%，環比也有26%的降幅。此外，當月總成交面積13.95萬平方米，同比下滑58%，環比下滑23%。7月份成交套數、面積均創下年內最低值。與此同時，蕪湖市場存貨也在不斷攀高，截止到7月底，該市庫存量達到27000余套，可供當地消化21個月。

　　溫州房價從2011年9月開始連續22個月下降，連續數個月在“70個大中城市住宅銷售價格”中領跌全國房價，而在7月份甚至成為統計中唯一一個房價下跌的城市。庫存方面，截至8月上旬，溫州可售房源為37892套，涉及預售建筑面積為425.813萬平方米，其中住宅為22717套、303.93萬平方米。在全國大多數城市樓市基本面已持續回升、房價已步入小幅上漲通道的市場背景下，溫州房價的持續下跌成為一道“另類風景”。值得一提的是，今年上半年，溫州市地區GDP為1695.30億元，按可比價格計算，同比增長7.4%，增速較一季度回落0.3個百分點，低于浙江全省8.3%的增速。在多年近乎透支的樓市發展和房價上漲后，溫州市政府在經濟發展和財政方面面臨巨大的壓力。

　　與北京、上海、廣州其余幾個樓市火爆的一線城市相比，深圳樓市一直不溫不火，甚至不如大多數二線城市。據深圳中原統計，7月深圳商品住宅實際成交總套數為3396套，環比6月份下跌31.80%；7月每日累計成交面積32.99萬平方米，環比下跌30.56%；成交均價23115元/平方米，環比下跌4.68%；總成交金額為76.25億元，環比下跌33.81%。而在8月23日至8月30日的一周成交排行榜中，深圳也以總成交631套，日均90套的成績排在了9個主要一二線城市的倒數第一位。

　　銷售低迷若任由持續，將直接影響到當地政府土地銷售，關系到財政收入，在不與中央政策主基調相違背的情況下，這幾個樓市成交壓力較大的城市，選擇政策微調。而從去年5月首套房貸款利率下調，政策釋放放松信號，至下半年“新國五條”效力減弱，政策已進入了一個相對平穩的狀態。而近期各地涌現熱銷項目，房價也在預期中不斷上漲，中央層面則對此保持著容忍，并表示對房地產采取去行政化措施，也為一些地方政府的政策微調減少了阻力。

　　微調可能蔓延

　　從這兩個月各地樓市調控政策變化來看，當下似乎迎來一波樓市政策定向寬松行情。深圳普通住宅標準的調整基本圍繞“自住需求”為主進行，溫州限購令定向寬松也只不過是在政策執行上和原有其他限購城市看齊，稱不上放松。而蕪湖針對人才而設定的鼓勵性購房措施，以人才為由頭，應該來說，如果嚴格執行這樣的標準，也基本上是以自住需求為主，可以改變當前樓市成交量下滑的局面。

　　隨著對這些微調政策的默認，接下來很可能會有更多城市加入微調行列，為“金九銀十”的樓市沖刺提供政策助力。一方面不同于一線城市廣泛的客源基礎、旺盛的剛性需求支撐，三四線城市客群主要來源于當地，前幾年市場火熱加速房企大規模開發，為后期市場供過于求埋下隱患；另一方面在供大于求、存量比較大的市場壓力下，三四線城市房價的上行壓力還不是那么大，“內動力不足”，從政策微調入手成為這些城市擺脫現狀的重要途徑。