樓市備戰"金九銀十" 部分城市預售證管控松動

　　“金九銀十”是傳統樓市的熱鬧時節，如今不少城市已為此做好了準備——悄然打開了預售證管控的閘門，加快了審批節奏。

　　數據顯示，進入8月中下旬后，包括北京、廣州、南京、成都等在內的13個重點城市的新批預售面積已連續數周突破300萬平方米，遠遠超過之前數月一直維持為一兩百萬平方米上下的每周新批預售面積。

　　“在目前調控風口有所放松的背景下，一些項目陸陸續續放出來是完全可理解的。但政策層面的因素不是全局性的，因為不是所有城市之前限價都那么嚴格?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩煑畛壳嘣诮邮苤袊康禺a報記者采訪時指出，近兩三周預售證發放明顯增多的主要是北京、廣州、深圳、南京等地。

　　北京作為“新國五條”地方細則最為嚴厲的城市，預售證的發放正以適度的增幅緩慢回升。曾經讓在京房企頭疼不已的預售證緊箍咒在市場需求的“咒語”下開始松動。“像北京這樣的超大型城市，長期處在供需矛盾尖銳的階段，每年新增大量外來人口，怎么蓋房子都不夠，現在房子都蓋到六環外了?！比f科集團執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶在接受本報記者采訪時直指問題要害。

　　放松表現不同

　　在克而瑞研究中心對新批預售證的統計里，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市以及南京、成都、武漢、杭州、蘇州、天津、合肥、沈陽、福州9個二線城市成為重點監測對象。

　　數據顯示，8月12日至18日一周，13個重點城市的新批預售面積總計351.29萬平方米，環比大增196%，成為5月份以來的最高值。而這僅僅是個開端，接下來的一周，13個城市新批預售面積仍超300萬平方米。在這近半個月時間里，廣州、天津、成都、武漢、沈陽等城市新批預售面積都超過50萬平方米。

　　“這其中最應關注的是一線城市，它們的市場需求最旺盛、房價上漲壓力最大，也因此是之前預售證管控最嚴的地方?！睏畛壳啾硎?。

　　但幾個城市的表現卻不盡相同。

　　其中，廣州的放量主要還是體現在新開預售證的面積總量上。為緩解之前的供應短缺，廣州自8月以來就開始加快預售證發放速度，20天的時間新開預售證面積就以近90萬平方米逼近7月份的總量。而決定這一切的是其畸高的供求比。據了解，供求比(需求量除以供應量)方面，在0.8~1.2之間較為平衡，高于1.2市場呈現供不應求，低于0.8則為供過于求。而廣州7月的供求比已達4.45。

　　供求關系緊張似乎是所有一線城市的共同問題所在。但與廣州新增預售證主要為郊區中小戶型項目不同的是，北京在預售證上的放松主要表現在中高端住宅上。記者從北京市住建委網站上查詢獲知，北京市7月份僅有2個價格在4萬元/平方米以上的項目拿到預售證，而截至8月28日，8月份拿到預售證的此類中高端房屋就達5個。

　　“在預售證發放的限制上，歸納起來就是‘高檔不讓你開盤、中檔不讓你漲價、低檔讓你加緊推案’”，楊晨青表示，不是所有的項目都會遭遇限價，高檔高價的項目在預售證發放上感受會比較明顯，而近期就是這一類產品獲得了一定的放松。

　　面向剛需的中小戶型產品對此則無太大感受。由于近年來產品定位于剛需等首次置業群體，北京萬科對預售證管控表現頗為坦然?！拔覀冎皼]有覺得(預售證管控)緊，現在也沒覺得松，感覺一直比較平穩。如果各項材料準備齊全，送到市住建委基本一個星期就能拿到預售證?！泵髴c表示，調控三年來，政府一直強調要加大供給，加大住宅市場供應量，滿足居民的基本購房需求，這一類產品是不會受到限制的。

　　或有政策微調之因

　　其實，市場供給始終左右著預售證發放的松緊。而近期部分重點城市預售證管控的放松正是發生在庫存告急的背景下。

　　據統計，7月十大重點城市的庫存同比除杭州以外全線下跌，其中北京和廣州的跌幅最大，且都超過20%，隨著去庫存節奏的加快，重點城市的消化周期快速下降。通常而言，庫存消化周期在一年左右較為平衡，高于18個月市場將呈現供過于求，低于6個月則為供不應求。截至7月底，8成重點城市商品住宅的消化周期已經降至6~12個月的區間內，其中南京、廣州和深圳(樓盤)3個城市都已逼近6個月。

　　但放量的加速并不僅僅由于此。

　　在楊晨青看來，近期的預售證放松主要源于兩方面因素：一是時間節點的問題，進入“金九銀十”后，開發商推盤會有個周期性的放大，二是近期政策的適當寬松，“溫州政策的微幅調整會有一定的導向性，代表著調控的風向標，部分城市之前因為限價批不出的一些中高檔項目就會陸續放出來?！?/p>

　　另一方面，有業內人士指出，政府增加發放預售證，是因為開發商采取的“雙合同”應對舉措已與政府的調控目標達成默契。方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示，如今越來越多的開發商按照政府給的指導價格拿預售證，再通過兩份合同的方式來處理。

　　在不少業界人士看來，預售證管控的放松并不是最終結果，取消才是目標，不過是早晚而已。

　　“雖然適當地運用一些行政指令可以平復市場熱度，有一定合理性，但預售證限制發放這樣的措施不具備持續運行的基礎，它是依靠政府行政管控能力實現的，只是短期行為，不可能作為長效機制?！睏畛壳嗾J為，從中長期來看，這一措施肯定會面臨退出的結果，“一線城市的住宅成交有所降溫，現在這個時間點逐步退出應該是適宜的”。

　　中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強亦不認可用預售證來控制房價的方式。他認為，預售證的限制措施只是從數據上延緩房價上漲趨勢，但并未解決供需矛盾的根本問題，“我們需要認真考慮的是如何厘清政府與市場的界限。政府要做什么，企業要做什么？兩者之間不是沒有區別。政府要做的是制定合理規則并做好監管，至于建什么樣的房子、賣什么樣的價格，都應由市場決定”。