評論：“限房價 競地價”要嚴把三道關

　　限房價競地價是北京在限制地價和房價方面做的嘗試，但此類土地出讓方式要想真正起到降房價、抑地價的作用，必須嚴把售價、質量和配售三道關。

　　8月21日，今年北京首宗限房價競地價地塊——朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B、C地塊開始網上競價。根據交易文件顯示，除公租房外，商品住房銷售限價為每平方米2.2萬元，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

　　限房價地塊是指在土地出讓前政府就已經定了今后在這塊土地上建成出售的房屋價格，開發商根據自己的成本和合理利潤競爭土地價格。與其他土地出讓方式相比，這種方式不僅可以限制房價，土地出現高溢價的可能性也大大降低，對商品房住宅銷售市場以及土地市場都有明顯的調控作用。

　　這項新政被稱為是商品房土地出讓模式上力度最大的改革，日后有可能將在全國范圍內全面推廣。單就北京一地來說，下半年擬對300多公頃住宅用地試行此土地出讓模式，約占全年商品房用地供應總量的45%。應該注意的是，在增加該類土地供應的同時也應該加強相關管理，否則很可能會使其預想效果大打折扣，甚至走樣。

　　首先必須注意的是，“限房價競地價”的商品房必須嚴禁開發商以各種形式變相漲價。由于土地出讓時限制了房價，開發商又必須通過競價的方式取得土地，大大壓縮了開發商的利潤。但作為商人的開發商無一不是以利潤最大化為目標，在售價被限定的情況下，開發商要么壓縮開發成本，要么變相漲價。當前，開發商通過分拆裝修，額外收取買房人高額裝修款的情況在市場上普遍存在。如果“限房價競地價”的商品房在上市時也仿效此類做法，那么將使限房價的作用成為空談。因此，必須嚴禁開發商以各種形式額外收取買房費用，否則將起不到真正限房價的作用。

　　其次，在嚴禁變相漲價的同時，此類商品房政府必須嚴格監控施工質量，防止開發商為追求利潤偷工減料，使該類商品房變成“樓歪歪”、“樓倒倒”等豆腐渣工程。

　　另外，在控制好價格和工程質量之后，這樣質優價廉的商品房必然成為市場上的“香餑餑”，因此，要防止該類商品房成為部分特定人群的“福利房”。

　　北京推出限房價競地價的土地出讓模式，一方面是為了控制房價和地價，另一方面的目的在于為不符合保障房申請資格，又買不起市場商品房的“夾心層”提供房源。據了解，今年首宗限房價地塊朝陽區豆各莊鄉周邊在售商品房價格在每平方米2.8萬，而該地塊建成的商品房今后的售價被鎖定為每平方米2.2萬，比周邊房價低近30%。而且總價控制在200萬以內，上市之后緊俏程度可想而知。因此在加大該類商品房供應的同時也應該在銷售環節把好關，盡量做到公平、透明，讓真正需要住房解決居住問題的“夾心層”買到房，防止腐敗和利益輸送的出現。

　　文/周宏