溫州房價較2010年下降18% 揭秘泡沫破裂原因

　　據國家統計局發布的7月份70個大中城市的房價數據，新建商品住宅價格與去年同月相比，70個大中城市中，上漲的城市有69個，只有溫州是下降的。截至今年7月，溫州房價已經連續23個月下降，一些新建商品房比最高峰時下跌了百分之三四十。據國家統計局的數字，溫州當前房價整體上已較2010年下降18%。

　　這樣的跌幅表明，房地產泡沫已經率先在溫州破裂。泡沫最先在溫州破滅，與溫州的經濟結構有關。溫州經濟有兩大特點：一是民營經濟比重大，二是經濟外向度高。

　　長期以來，溫州一直是中國經濟最具活力的地方，這個活力體現為發達的民營經濟。溫州GDP的80%是由民營經濟創造的，比全國水平高出30個百分點。然而，這些龐大的私營企業的市場很大程度上并不在國內，而是在國外：2012年溫州的凈出口占到全市GDP的30%，同期全國的數字是2.8%。而且，溫州的出口絕大部分屬于一般貿易。所謂一般貿易，簡單說就是出口的商品全部在國內生產完成的，國外純粹是一個銷售市場。與之相對的是加工貿易，這種貿易方式是從國外進口原料、材料或零件，利用本國的生產能力和技術，加工成成品后再出口。一般貿易整個產業鏈條都是在國內，當外部出現經濟危機、市場萎縮時，一般貿易的下滑會對國內經濟造成更大的打擊。因此，當2008年金融危機后，歐美的經濟衰退對溫州整體經濟的打擊顯得尤為沉重。而溫州經濟大部分由民營經濟組成，這意味著打擊主要由民營企業來承受。

　　溫州絕大部分民營企業都是小微企業，銀行一般不愿意放貸。即使放貸，往往要求提供抵押品。而銀行能夠接受的抵押品幾乎只有一個，那就是房地產。溫州的民間借貸也很發達，這些大量的民間借貸很多時候也是需要房地產作為抵押的。當民營企業由于外部市場困難導致流動性緊張、資金鏈斷裂時，銀行或者貸款人就會選擇拍賣作為抵押物的房子。美國次貸危機正是因為大量還不起房地產按揭的人的房子被銀行收回法拍，導致房價下跌而引起的。這就是溫州房地產泡沫被引爆的主因。

　　很多人將美國當前經濟的困難歸咎于2007年的次貸危機，認為是房地產泡沫的破裂拖累了整體經濟。這樣的說法將因果關系倒置，是美國經濟的下滑引發了次貸危機，而不是相反。如果美國經濟繼續保持強勁，失業率保持在低水平，那么就不會出現次貸借款人大規模還不起按揭的情況，也就不會出現后來銀行的法拍，房價也就不會因此下跌，次貸危機也就不會發生。當前，溫州的房地產泡沫破裂與美國的房地產泡沫破裂原因并無二致，根本性的原因還是整體性的流動性不足。而流動性不足的時候，資產價格必然下跌，房地產作為最為重要的資產，自然首當其沖。因此，預測中國房價泡沫什么時候破裂，等于預測中國經濟什么時候到頂。如果中國經濟長期仍然看好，那么當前的房價泡沫完全可以在發展中化解，正如股票的高市盈率可以因為上市公司利潤的高增長而逐步降低。