房地產市場調控也需要有頂層設計

　　國家統計局近日發布了70個大中城市住宅銷售價格統計數據。統計顯示，7月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲城市分別為62個和57個，最高漲幅為2.2%；同比上漲城市分別為69個和67個，最高漲幅為18.3%。

　　在國家采取限購、限貸等多種調控措施的背景下，雖然大中城市房價環比漲幅繼續收窄，但總體看來，抑制房價上漲效果并不理想。如何看待房價越調控越漲的現象？未來房地產調控政策將會有怎樣的變化？對此，中國經濟時報記者專訪了國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張俊偉。

　　房價是各方利益博弈的結果

　　中國經濟時報：當前，房價越調控越漲。最近又出現了回暖。對此應該如何把握？

　　張俊偉：房地產價格下跌與否，表面看是供求關系變化的產物，深層次看則是中央政府、地方政府、房地產商、銀行、購房者多方力量利益博弈的結果。在短期內，政府采取限購、限貸措施來調控房地產市場，必然會導致市場需求減少和供給增加，使房價上漲趨勢趨緩甚至出現房價下跌現象。但從長期看，在城市化快速發展這一基本面沒有發生根本改變之前，期待房價大幅下跌是不現實的。道理很簡單，土地財政已嵌入進了我國經濟發展的動力機制，成為“中國模式”、“中國奇跡”的有機組成部分。房價大幅下跌意味著房地產業出現嚴重虧損、地方政府土地出讓收入顯著下降和銀行資產質量的惡化，意味著經濟增速的顯著下降和增長奇跡的消失。因此，多方力量都不希望房價出現大幅下跌。從近十年來我國房地產價格變動的歷史軌跡來看，房價偏高問題的解決辦法可能并不是如許多人想像的那樣把房價降下來，而是把居民收入抬上去？熏即通過通貨膨脹、貨幣貶值的方法。近年來我們可以觀察到一個有趣的現象：一方面工業品出廠價格指數持續走低，甚至為負；另一方面消費物價指數持續高位運行。導致上述兩種物價指數持續背離的一個重要原因，就是高房價—高租金(高人工成本)—產品和服務價格上漲的螺旋。對于這一點，大家從日常生活中都應該切身感受到了。

　　中國經濟時報：就今年的經濟形勢來看，國家對房地產的調控政策是否會出現松動或者轉向？

　　張俊偉：隨著時間的推移，社會各界也在反思我們的房地產調控。當前有一種觀點，認為全社會對高房價反應強烈的根本原因，是因為低收入群體和年輕人剛性居住需求沒有得到很好的保障。該觀點認為，只要切實保障低收入群體的居住權，即便商品房價格高點也沒有太大關系。畢竟，屆時商品房的購買者只有高收入群體，這部分人的購買力比較高、支付能力比較強。如果按照上述思路，政府會在強化保障房建設、切實保障低收入群體、年輕人必要住房需求的前提下，放松對房地產價格的調控？熏即“讓市場決定商品房的價格”。如果是這樣的話，房地產價格變動就會面臨和過去不同的制度和政策環境。房地產價格出現明顯上漲勢頭也是完全有可能的。

　　中國經濟時報：最近一些房地產企業拿地熱情持續高漲。在嚴厲的房地產調控措施下，房地產企業資金鏈為何看上去不僅沒有問題，反而有蓄勢待發的感覺？

　　張俊偉：房地產企業拿地與否，主要取決于其對建設周期內房地產市場前景的研判。自2010年以來，上一輪房地產調控已歷時三年。隨著時間的推移，各參與方的力量和態度都發生了細微變化。在此背景下，房地產商對房價發展持樂觀態度，再加上開展商業經營需要補充土地儲備，其拿地熱情自然較前段時期要高一些。

　　上一輪房地產調控的特點，是采用了嚴厲的行政管制措施，如限購、限貸等。但隨著時間的推移，行政干預措施的效力在逐漸下降。在確認融資風險可控的前提下，房地產借貸雙方開展了一系列“金融創新”，通過委托理財、信托投資等方式繞開了政府管制。前段時期，交通銀行(行情,問診)研究報告指出：今年上半年我國融資規模的增長大部分流向了地方融資平臺和房地產業。這表明經過一段時間的調整和適應，房地產業已恢復了融資能力，換句話說，房地產業現在“不缺錢”。這一事實也充分表明：在導致房地產價格持續上漲的內在機制沒有發生根本改變之前，試圖通過行政命令來控制房地產價格，只能取得短期的成效。

　　調控需有頂層設計

　　中國經濟時報：目前房地產稅試點的范圍在不斷擴大。開征房產稅對調控房地產市場到底有多大作用？如何把握房產稅在地方政府收入體系中的地位？

　　張俊偉：2011年，我國開始房產稅改革試點。無論是上海還是重慶，都把征稅范圍限制在增量交易上，并且設定了很高的征收門檻。上述做法和公眾期望存在較大反差。出現上述局面，除了穩妥推進改革的考慮之外，害怕在短期內損害土地出讓收入也是重要的考慮。

　　冷靜分析可以發現，土地出讓金的存在依據是政府對城市土地的所有權，而房產稅的存在依據則是政府履行公共管理的需要。兩種收入性質明顯不同，根本不是“非此即彼”的替代關系。但政府集土地所有者和社會管理者兩種身份于一身的事實，又決定了兩者存在密切關聯。在居民承受能力既定的條件下，如果政府為了獲得更多的土地出讓收入而人為抬高地價和房價，則必然會削弱征收房產稅的基礎。舉個簡單的例子，近日有言論稱北京的房價會漲到每平方米10萬元。果真如此的話，三環以內擁有100平方米住房的居民家庭，將需要每月支付房產稅4000元(按稅率為房產市值的0.5%計算，每年需納稅5萬元)。這樣的稅收負擔，對于廣大工薪階層、退休職工而言是無法想像的。要在房價明顯偏高的背景下開征房產稅，只能提高豁免納稅的門檻，把房產稅限定在投資類住房上(如第二、三套房)上。這樣，房產稅的主要功能就由為基層政府籌集公共資金演變成了調節收入分配(只有高收入群體才需要交稅)。這樣的社會功能定位，恐怕也超出了房產稅改革設計者最初的設想。

　　現在大家都在講“頂層設計”。其實，對于如何正確處理土地財政和房產稅、如何重構我國城鎮住房市場體系，也需要有頂層設計；并且，不僅要有通盤設想，還要有具體措施確保平穩過渡才行。

　　中國經濟時報：對未來房地產行業的健康發展，你有哪些建議？

　　張俊偉：今后的房地產調控，應切實把握兩條：一是切實保障剛性住房需求。房價高的主要原因是土地出讓金偏高。應采取切實措施，督導地方政府把更多的土地出讓收入用于住房保障體系建設，盡快建立包括廉租房、經濟適用房在內的多層次住房保障體系，保障年輕人、外來人口、低收入群體的住房需求；并以此穩定社會預期，穩定市場需求和城市住房價格。二是遏制商品房價格的快速上漲。房產是居民家庭重要的投資工具。房地產價格畸高會帶來嚴重的資源配置扭曲。一旦市場供求發生逆轉，房地產價格大幅下跌，必然對國民經濟運行帶來嚴重沖擊。對于房地產價格泡沫，我們要始終保持高度的警覺。切不可因為房地產調控政策調整就放松對房地產價格變動的關注。