房地產融資成本將呈下降趨勢

　　博鰲論劍房地產金融多位房地產金融業人士認為——

　　在昨日的博鰲論壇上,住建部政策研究中心主任秦虹表示,未來房地產直接融資比例將上升,融資渠道將更加多元化,房地產金融創新將進一步發展。多位房地產金融人士則對記者表示,未來房地產企業融資成本下降為大勢所趨。由于商業地產開發比例的上升,權益性融資將受捧。

　　本報訊(記者潘彧)隨著利率市場化和房地產A股再融資開閘,房地產企業如何“找錢”成為熱點話題。“我從2010年就開始跟蹤研究房地產金融創新的一些新的苗頭,因為我們大致判斷從國十條之后,對住宅市場的抑制投資和投機性的需求、去杠桿的政策會恐怕會長期堅持?！痹谧蛉张e辦的博鰲房地產論壇上,住建部政策研究中心主任秦虹表示。

　　融資現狀:

　　房地產直接融資比例上升

　　秦虹表示,貸款方面對于房地產投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難,而房地產利潤率下降及對于資金要求更高的商業地產普遍投資加速,這一切都將使得開發企業也探討新型的金融創新工具。

　　秦虹直言,未來房企金融創新一是擴大直接融資的比例,二是增加權益性的融資。“我們研究了在國外比較成熟的房地產市場,在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下,其中公募市場和私募市場都是直接融資?！?/p>

　　同時,她坦言,在過去5年,房地產企業的直接融資已經開始擴大了?！氨热缯f2008年在整個房地產企業資金來源里面,直接融資占比只有30%,而到2012年底,房地產企業的直接融資已達40%?！?/p>

　　渠道多樣:

　　境外融資“便宜的錢”受捧

　　在論壇上,諸多地產商紛紛表示,在不缺錢的情況下,他們更看重“錢是不是夠便宜”。受境外融資低廉成本的吸引,越來越多的企業奔向境外融資的懷抱。

　　目前,美國國債收益率達到歷史低點,五年期美國國債收益率為5.6%到5.7%,加上利差,資金成本很低,美元融資五年期貸款利率僅為1.35%,十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經理趙駒提到,萬科今年的融資利率僅為2.75%,大大節省了資金成本。

　　而秦虹則表示,中小房地產企業的境外IPO也再次啟動。

　　與此同時,國內地產A股再融資正待開閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來,告發出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企,再融資總額已達225億元。

　　對媒體近期頻頻提及的“房地產企業再融資是不是泡沫”的問題,國務院發展研究中心金融所副所長陳淮在論壇上反問了一句:“房地產企業不拿地、不融資,它干什么?”并稱消耗土地、資金,這是正常的再循環過程。

　　房地產信托、基金、資產證券化等新興融資方式也在慢慢發展之中?！叭痰念愋磐袠I務也大部分投向了房地產,此外還有基金和信托的聯合,銀行和信托的聯合,都提供了一些直接融資的具體方式?！鼻睾绫硎?。

　　德信資本董事長陳逸楓也表示,“2013年,預計房地產基金規模增量將達2000億元,相比2012年翻番?！痹谫Y產證券化方面,已出現多個機構開始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫的《民間資本調研報告》中提到,當前在我國的資產證券化的業務已經有案例出現。

　　業內觀點

　　商業地產需要“長錢”

　　記者在論壇上向多位地產金融界人士了解到,未來房地產融資成本進一步下降是大概率事件。

　　“2012年初,房地產融資情況是最嚴峻的,從去年5月開始有所寬松,到了今年,房地產基金的融資成本已經下降3~4個點?！标愐輻鹘榻B說,目前房地產基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。

　　盛世神州基金首席執行官李萬明對記者表示,由于整個房地產整體利潤率也在逐步下降,未來房地產融資的成本必然也會跟隨下行。

　　高和資本執行合伙人蘇鑫則認為,對以商業地產為主的地產企業來說,融資成本只是一個方面,融資的長短是另一個方面?！吧虡I地產需要大量資金,對于他們來說,關注的是有沒有‘長錢’?！彼J為,未來權益化融資、資產證券化前景將更廣闊。