朱中一：房地產調控長效機制3個月左右出臺

　　除了增長模式、企業管理,2013博鰲房地產論壇上的關鍵詞當然少不了“新型城鎮化”和“調控”。

　　雖然不同的房地產企業對城鎮化的理解各有不同,但誰也不會否認,作為下一階段社會經濟的“重大事件”(劉曉光語),城鎮化會帶來巨大機遇,而其中的風險亦需提前防范。

　　著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮反思說,在過去十年的調控中,我們最大的缺陷之一,就是幾乎所有的調控措施都在不斷地強化政府的權力,弱化市場經濟配置資源的作用,“市場那只看不見的手,越來越看不見;政府那只閑不住的手,越來越閑不住?！币虼?無論是短期調控還是長效機制,對房地產行業來說,重要的還是優化自身生存能力。

　　“長效機制處在論證階段,可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面?！?月14日,在博鰲房地產論壇上,中國房地產業協會副會長朱中一透露,目前房地產調控長效機制草案已在征求意見,并將于三中全會前后出臺。呼之欲出的長效機制,將讓房地產行業進入深度改革周期。

　　而在長效機制最終發生作用后,房地產企業必然面臨著深度轉型,這種轉型可以被理解為價值創造?！睹咳战洕侣劇酚浾咄ㄟ^采訪大量地產商發現,挖掘住宅開發收益之后的剩余附加值,也許是住宅市場建立長效機制后,開發商的一種必然選擇。

　　長效機制草案已在征求意見

　　也許整個地產行業從未像今天這樣,迫切盼望著政策的出現。這其實是一種“恐懼源于未知”的心態,正是因為政策調控的不確定性激增變數,使得身處其中的開發企業如履薄冰。

　　“但另一種期待是,房地產調控長效機制能盡快建立?！比R蒙國際集團有限公司執行董事王天也表示,太多的行政和政策干預影響了這個市場,而盡快建立一個靠法律法規去規范的長效機制,可以逐漸減少行政干預,“房地產市場也有望逐漸回歸健康?！?/p>

　　著名經濟學家、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮指出,“政策是短期的,是即時決策,而長效機制是制度建設,是保證這個產業如何發展的問題?！?/p>

　　對此,卓越置業集團有限公司執行總裁張遠提出,“作為企業來講,我們呼吁整個房地產企業要向市場化發展,因為只有市場才能解決公平和效率的問題。如果再回到政府管控,或者市場化程度越來越弱,房地產行業發展的前景就很暗淡,”

　　在此次博鰲房地產論壇上,朱中一證實:“長效機制還處在論證階段,估計可能還要三個月左右的時間才能逐步清晰地和大家見面?！睋私?目前“長效機制”草案已經在征求意見,并將于三中全會前后出臺。

　　就在博鰲房地產論壇舉辦期間,溫州傳出消息,成為全國首個“放松”限購令的城市,這也是該地區房價經歷了22個月同比下降之后,政策層面的一次調整。而這次政策微調,似乎也為目前熱議的長效機制埋下伏筆。

　　對于長效機制,華遠地產董事長任志強保留意見,他表示“至少我參加了幾次討論,原有的稿子都被推翻了。最后留下什么東西,哪些能用,哪些不能用,或者會上提出的意見,哪些吸收了、選用了,我們不知道?！?/p>

　　在任志強看來,長效機制涉及到的問題應該有四個方面,第一就是制度問題,“一旦土地制度問題從根本上得到解決,沒有18億畝紅線完全私有化了,對房地產來說是一個重大的政策變化?！比沃緩娺M一步指出,其次是市場開發,然后便是房產稅及保障制度。

　　“我們對長效機制肯定企盼,但政策調整的機制肯定短期內不能消除,取消限購放開,可能是不會出現的事,還會不斷有動態的政策調節的方式?！笔讋摷瘓F董事長劉曉光表示,建立一種穩定的長效機制很艱難,開發商應該隨時了解和準備著應對各種調節機制。

　　寶龍地產總裁許華芳先生則認為,長效機制短時間是無解的,其中土地財政以及新的投資渠道是兩個重要的因素?！?土地財政)如果不改革,這個利益驅動是沒辦法平衡的,其次就是調結構,中國現在財富越來越多,只有房地產好,其它行業不好,錢依然只能到房地產市場去。而這兩個問題,我覺得國家短時間內很難解決。”

　　對此,朱中一也表示,雖然長效機制的雛形也許很快就能現身,“但是制度的落地還要若干年的時間?！?/p>

　　開發商謀轉型應對行業改革

　　在這種情況下,地產商應該怎么辦?金地集團股份有限公司董事長凌克認為,生產正確的產品至關重要,“房地產調控,你也不知道什么時候會有什么樣的政策出臺,所以走一條比較保險的路是很重要的,首先你要選擇生產正確的產品。”而他將正確的產品鎖定在剛需和首改。

　　“做剛需和首改,怎么樣獲得高的利潤?主要有兩個訣竅。”凌克進一步指出,高周轉及成本控制非常重要。“過去我們拿地到賣房子,經常需要16個月,或者是12個月。但現在12個月、16個月都不行了,你應該要爭取10個月?！?/p>

　　放大到整個行業,凌克指出,行業的集中度一定會進一步提高,“今后形成數十個全國性的集團,數十個區域性的集團,小企業生存能力就會更弱?！?/p>

　　“另外的一種變化則是,原本單一的住宅公司,今后會形成綜合性的房地產公司,做住宅,也做辦公樓,也做商業,其中還會開始提供各種各樣的服務,包括金融服務,有的地產商可能和網絡、物流結合起來,提供零售服務。”凌克說。

　　在劉曉光看來,即將進入房地產深度改革期,城鎮化勢必成為一個新力量,而企業的轉型、模式的轉變,則會產生出更好的產業價值結合的產品。實際上,在2012年度的業績會上,包括萬科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開發商在內,均把城鎮化視為房地產行業中長期利好的因素。

　　“作為綜合運營商,房地產開發不僅僅是蓋房子,而在于我們要把前期、后期的綜合運營能力提升,我們更要強調服務能力,”金融街控股副總經理王志剛對此表示,新變革時代的開發商已經不再是一個房子的制造者,而需要建立以客戶為中心的開發模式。

　　“改革房地產的新力量,我們面臨未來的市場,每一個企業都會有自己面對新環境的做法。但是歸納起來則是,在管理上、產品上、模式創新上,究竟有多大的競爭力。”劉曉光表示。