房產半年報顯示 中小房企陷凈利潤下滑困境

　　地方霸主派：河南建業等

　　扎根三四線“根據地”

　　也有一些中小企業選擇深耕小城市，在惡劣的市場環境下也取得了“地方霸主”般的地位。

　　據每日經濟新聞報道，因足球而紅的港股公司建業地產，作為河南本土地產商，即使遭遇投資機構的看空、輿論的不看好，也始終扎根河南，到目前為止沒有在河南以外買過一塊地，更不要說布局北上廣深了。

　　建業地產股份有限公司董事局主席胡葆森在接受采訪時表示，在三四線城市不被看好的情況下，仍然扎根河南的三四線城市，主要是因為“考慮企業自身的資源情況”。

　　首先，河南有1億人口，起始城鎮化率非常低，蘊含了一個非常大的市場空間，足夠容納一家大企業；此外，早在2005年，胡葆森就已經預測了今天房地產市場格局的變遷，即大的開發商將占據主要的市場份額，每一座城市的前十大開發商將有6到7個不是本地開發商。欲與這些大企業抗衡，必須擁有自己的“根據地”，沒有根據地的盲目全國擴張，更容易遭遇失敗。因此，他選擇扎根河南。

　　根據建業地產公布的數據，上半年合約銷售金額達60.6億元人民幣，較去年同期上升18%。而在60.6億元銷售額中，來自三四線城市的銷售額占到九成以上，用事實證明了三四線城市也有“金礦”。

　　建業地產官網顯示，2013年，建業地產將真正進入戰略縱深階段，并將用4年左右的時間進入40~50個縣級城市，總體開發規模達到600萬平方米以上，銷售目標達到300億元。

　　此外，7月29日，浙江A股房企臥龍地產公布了半年報，上半年公司實現營業收入4.58億元，同比增長16.82%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5743.30萬元，同比增長19.98%。該公司的項目布局也有明確特點，主要分布在經濟相對發達的二三線城市，購買力水平高，市場空間大。

　　無奈棄場派：億城股份等

　　變賣家當逃離“戰場”

　　停牌半個月后，億城股份的大股東所籌劃重大事項終于揭開了謎底：海航系以兩倍市價收購公司大股東乾通實業所持的全部股權。在樓市調控和業績不利面前，億城股份選擇了逃離。

　　根據億城股份發布的公告，8月6日，公司大股東乾通實業與海航集團全資子公司海航資本正式簽署《股份轉讓協議》，乾通實業將其持有的全部19.98%公司股權、約2.86億股轉讓給海航資本。轉讓完成后，海航資本將成為上市公司第一大股東，公司實際控制人由蘆清云變更為海南航空股份有限公司工會委員會。

　　海航資本表示，不排除在未來12個月內對上市公司主營業務進行重大調整。不過，截至目前尚未有相關計劃。有分析師認為，海航資本此舉更多的是為海航集團旗下大量地產資產注入上市平臺做準備。

　　對于億城股份而言，逃離“戰場”并非臨時起意，更多是出于無奈。資料顯示，億城股份2002年通過資產重組步入房地產行業，其后幾年恰逢房地產行業高速發展期，因而主營業務也順勢變更為房地產業。但是，隨著近年樓市持續調控，億城股份的發展逐漸面臨困境，特別是其高端項目受政策沖擊較大。

　　億城股份在2012年的年報中反思稱：“宏觀調控使房地產環境發生了重大變化，而公司對市場形勢變化認識不足，以致發展速度遠遠不及預期，并大幅落后于大市?！碑斈辏緝衾麧?.2億元，同比下滑11.2%，合每股0.27元，低于預期。

　　據媒體報道，一位參與是次交易的人士表示，億城股份屬于典型的民企房產公司，資金實力、股東背景都相對有限，因此抗風險能力遠遜于行業巨頭。正是因為應對調控政策的無力，使得億城股份最終走到了房地產行業的邊緣，公司市值也從曾經的百億元回落到了30多億元的水平。同時，公司的原大股東乾通實業自身的業務又與房地產交集較少，現在房產調控仍在持續，因此萌生退意。

　　同樣長時間停牌的金豐投資也因賣殼綠地的傳聞而備注關注。 7月2日金豐投資宣布停牌，稱控股股東上海地產集團將研究有關涉及公司的重大事項，該重大事項還在向相關部門咨詢中。8月8日晚間，金豐投資最新公告稱，該重大事項依然在向相關部門咨詢中，8月12日起還將繼續停牌。

　　【眾生相】

　　悄然轉型派：豐華股份等

　　變更主營尋找機會

　　對于持續的市場困境，也有一些無利可圖的中小房企采取了“拼不過、躲得過”的政策，有意剝離房地產業務，在其他領域尋找機會。

　　從豐華股份8月2日晚發布的半年報中可以看到，公司正在加速房地產業務的清盤，并拓展新的經營業務。

　　2013年1~6月，豐華股份實現凈利潤469.97萬元，同比增長204.23%。但上半年公司營業收入卻大幅減少，為20.18萬元，同比下降98.82%。

　　豐華股份表示，報告期利潤主要來自公司以自有閑置資金委托理財所獲投資收益。營業收入的減少也緣于公司正處于業務轉型的過渡期。一方面，原房地產主營業務項目繼續加快清盤及轉讓，報告期出售子公司，合并范圍較上期發生變化；另一方面，公司擬拓展的經營業務尚未有實質性進展。

　　半年報稱，今年7月，公司董事會審議通過了收購重慶鎂業科技有限公司50%股權的議案，此舉有利于拓展公司新的經營業務。由此，豐華股份將踏入房企轉礦的大流。

　　無獨有偶，同日公布半年報的中弘股份，也在籌謀轉型，其轉型的方向顯然更“潮”，包括眼下火熱的手機游戲、影視制作等文化產業。

　　中弘股份稱，公司規劃的旅游文化地產項目將涵蓋分時度假公寓、高端酒店、主題游樂場、滑雪場、體育公園、大型購物中心、演藝中心等，為配合旅游項目運營產業鏈需求，未來幾年公司將陸續投資10億元左右資金，用于投資文化板塊。通過設立網絡游戲公司，開發手機游戲、網絡游戲的方式，將旅游地產營銷滲入到游戲各環節。公司為此或將通過資產并購的方式，收購行內優秀企業，迅速搶占市場。

　　另外，為充分發揮旅游地產項目中演藝中心、小劇場、游樂場等設施作用，公司未來將并購或設立影視傳媒公司，與業內優秀企業尋求合作，在滿足項目自身演藝需求的同時，參與影視產品的制作和開發，也可以通過動漫影視制作的方式，積極開發與旅游相關的衍生產品，使整個旅游地產項目成為一條完整的產業鏈，充分尋求每一個利潤增長點。

　　據悉，上半年中弘股份實現營業收入8.49億元，比上年同期下降52.25%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤2.39億元，比上年同期下降45.25%。

　　事實上，轉型派并非少數派。例如，萬方地產上半年已將公司名稱將變更為“萬方發展”，行業類別由“房地產業”變更為“批發業”。上海新梅此前也宣布出售旗下房地產開發公司股權，并考慮逐步退出房地產行業。

　　【大趨勢】

　　換倉謀求下一輪機會

　　除中小房企之外，也有部分房地產巨頭已披露了年報。相比一種中小房企，地產巨頭們的日子顯然更好過——規模大，更容易籌到錢、更有錢買到地，更有地擴大規模。房地產圈子里演繹著強者愈強的“馬太效應”。

　　萬科是A股少量已公布半年報的大型房企之一。數據顯示，上半年萬科實現營業收入413.9億元，凈利潤45.6億元，同比分別增長34.7%和22.3%。截至7月，銷售金額已近千億元。

　　香港世茂集團在A股平臺的上市公司世茂股份也已發布半年報，上半年營業收入41.7億元，同比增長17.4%；歸屬上市公司股東凈利7.03億元，同比增長17.98%。商業地產開發方面，報告期內，公司實現合同簽約額71.3億元，同比增長57%，達到年初制定目標的71%。

　　在香港上市的另一巨頭中海地產半年報則顯示，上半年，公司營業額上升27.3%，至321.9億港元，折合人民幣約260億元人民幣。值得關注的是，中海在利潤方面已經超過了萬科，股東應占溢利110.3億港元，折人民幣合88億元，增長率為31.6%。房地產合約銷售額為破紀錄的800.7億港元，超過640億人民幣。中海地產日前還宣布，控股股東中國建筑擬將房地產事業部、旗下子公司中建地產及中國建筑國際運營的房地產業務，均注入中海地產。資產注入一旦完成，中海地產不僅從盈利上超越萬科，而且從規模上也有望坐上房企第一把交椅。

　　大型房企規模優勢漸顯，日子比去年好過，而中小房企洗牌卻在加劇。有報道稱，規模和高周轉已成為房企分化的重要指標。此前，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心共同發布《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜顯示，今年上半年全國銷售業績排名前50強的房企銷售總額為6972.97億元，同比上升21.72%。大型房企業績增長尤其迅猛，前二十名房企銷售額，一年之間入榜門檻漲幅達84%。

　　大型房企和中小房企業績分化主要原因是什么？中投顧問房地產行業研究員韓長吉向晚報記者表示，一方面，大型房企資金、規模、綜合實力雄厚，抗風險能力強，融資渠道多且成本低，提高了盈利空間，而中小房企相對處在劣勢；另一方面，一二線城市房地產銷售情況好，價格高，但多為大型房企所布局，中小房企難以競爭，其項目主要集中在三四線城市，樓市情況差別很大，中小房企盈利空間明顯壓縮。

　　中小房企未來路在何方？對此，韓長吉告訴記者，房地產行業集中度的提升是大勢所趨?！胺康禺a是資源、技術、資金、人才密集型行業，企業的綜合實力越強，在市場競爭中愈處于優勢地位，愈具有排他性，整個市場將逐漸演變為寡頭壟斷的局面。中小房企求生存需要走差異化競爭路線，增強在某一地方區域內的競爭力和實力。 ”

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉也表示，從當前樓市常態化的調控特征、房企利潤率變化狀況、品牌房企拿地換倉戰略等多方面因素來看，房地產市場集中度將進一步提高，市場將經歷新一輪的大洗牌。

　　他指出，對于資金面不太緊張的中小房企來說，要抓緊時機及時拿地，換倉謀求下一輪市場發展機會。而對于已經存在經營風險的房企、拿地比較激進的房企或正在處在轉型陣痛過程的中小房企來說，在這個時候一方面應該適當放慢腳步，積極尋求融資或引入戰略合作伙伴。

　　分析還認為，中小房企目前業績疲軟，市場規模逐漸縮小，已逐漸落伍甚至退出房地產市場。與大型企業合作，或逐步淡出房地產開發市場，可能是未來中小型房企的一致選擇。

　　【及時雨】

　　房地產再融資或“破冰”

　　關閘三年的房地產再融資重新放開的消息成為近期市場熱點，新湖中寶、萊茵置業、金豐投資、榮豐控股等房企集中停牌，更引發市場猜測。如今，已有部分企業揭開謎底，證實傳聞非無稽之談。

　　8月1日晚，新湖中寶發布定增公告，擬募集資金總額不超過55億元，全部用于公司在上海普陀區及閘北區的棚戶區改造項目。

　　消息一出，便引起了市場的強烈關注和多種解讀，將其列為地產融資環境變化的標志性事件。

　　中信建投證券發布研報首次評級給予新湖中寶“買入”評級，稱“破冰”利好整個行業，新湖中寶作為第一家復牌公布預案的企業，對市場預期的變化會產生強烈的積極影響。資本市場直接融資的順暢將有利于長效機制的進一步完善，有利于房地產市場化調控思路的延續，同時將有效地增加市場供應，完全符合“長效機制”的定義。

　　繼新湖中寶之后，8月6日晚間，停牌一個月之久的宋都股份也發布了非公開發行預案，擬募集15億元資金投向商品房，再次印證此前關于房地產企業再融資開閘的傳言。而且與新湖中寶公布的方案不同的是，此次再融資沒有局限于保障房和棚戶區改造，投向目標直接指向了商品住宅。

　　據《經濟參考報》報道，北京一家券商的投行人士表示，此次宋都股份拋出非公開發行方案，表明了在房地產再融資上，政策松動的跡象已經十分明顯。 “(宋都股份)肯定事先和監管部門溝通過，不然也不會拋出非公開發行方案，不管最終是否能夠獲得通過，這個方案出現的本身就已經說明了監管部門對于房地產再融資的態度。 ”

　　報道稱，8月6日晚間亦有市場傳言，滬深交易所已經接到了來自監管部門的通知，宣布房地產再融資正式放開。證監會官方方面，面對記者提問，連續數周的回答都如出一轍。 8月9日的例行新聞會上，證監會新聞發言人再次表示：房地產上市公司再融資口徑沒有變化，對存在閑置土地、炒地捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為的房地產開發企業，將暫停上市、再融資和重大資產重組。證監會在對上述公司進行相關審核的時候，在公司自查、中介機構核查的基礎上依據國土資源部的意見來進行認定。業內分析人士認為，該表述或意味著，證監會將放行非住宅類房地產公司上市、再融資以及重大資產重組。

　　另據金融投資報報道，隨著房地產企業再融資可能松綁的預期逐步增強，地產股近期表現有所活躍，地產指數也連續走高。從目前已公布2013年中報的地產上市公司的情況來看，二季度以私募基金為“先鋒”的機構正在回補地產股，私募基金的身影已頻頻出現在地產公司的前十大流通股東名單上，其增持地產股的力度最大。

　　韓長吉告訴晚報記者，房地產再融資放開，除了實質性的利好，可以減輕房企融資壓力和成本，更有釋放信號、利好整個房地產行業發展環境的好處。大型房企可能“不差錢”，但是政策的利好依然給企業減壓。對中小房企而言，前段時間的宏觀調控已讓企業生存維艱，對資金極度饑渴，政策出臺將很大程度上的減輕企業資金鏈壓力，為企業拿地提供支持。

　　此外，有業內人士預測，一些目前不打算改變主營業務、不出手拿地、不舉債的“三不”房企非常值得關注。在房企再融資開閘的情況下，一些優質的殼資源很受借殼方青睞，將成為尚未實現A股上市的大型房企一個寶貴的上市通道。