房地產進入“去調控”時代 金融風險恐放大

　　新政透視

　　多種跡象表明“松綁”的苗頭已出現

　　本報記者譚志娟北京報道

　　8月5日，國家發改委主任徐紹史在《當前經濟形勢和下半年經濟工作》的專題報告中指出，要堅持房地產調控各項政策。

　　這是自去年兩會后和新一屆政府上任以來，管理層首次對于目前正在堅持的房地產調控政策將走向何方的明確表態。

　　但在此之后，徐紹史又對房地產調控進行了新的解釋，他指出，要建立的是房地產市場穩定健康發展的長效機制。

　　市場認為，未來房地產調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立房地產調控長效機制。

　　而所謂房地產調控長效機制則是指在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制的基礎工作下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，改革方向則使調控更加市場化。

　　在最新一輪的政策趨勢表述中，關于房地產的表述為“促進房地產市場平穩健康發展”，未見“調控”字眼。這與近年來提房地產必言“調控”的態度大相徑庭?！八山墶钡拿珙^一出，敏感的市場旋即給出了反映：北京拍出4.2萬元/平方米單價地王，多家上市房地產公司紛紛拋出再融資方案……

　　警惕地產投資“加碼”推高金融風險

　　中央和地方財政收入增速均明顯放緩時，地方追求經濟增長的政績會通過大肆賣地籌集資金、彌補財政增速下降。

　　“維穩”與“轉型”之舉

　　穩增長成為頭等大事，而房地產對于經濟的拉動與穩定作用是共識。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預，通過市場規律的傳導，達到調整市場結構的目的。

　　近日，新湖中寶[簡介最新動態](600208.SH)和海印股份(000861.SZ)選擇非公開發行股票的方式，新湖中寶擬融資55億元用于棚改項目，海印股份則擬融資8.34億元主要用于旗下的商業地產項目。

　　這是近4年來，首度有房地產企業啟動再融資。房地產企業投資熱情再度被點燃，或與近期房地產政策形勢“變調”相關。

　　在7月份召開的中央政治局會議上，提到“積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展”。以“平穩健康發展”替代了此前的“調控”基調。

　　“未提‘調控’字眼最主要是穩增長的需要，這跟當前宏觀經濟背景有關?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究院副院長楊紅旭接受《中國經營報》記者采訪時表示。

　　在他看來，當前經濟低迷，而且是超出預期的低迷。多數經濟學家此前認為，經濟去年三季度見底(7.4%)，四季度略反彈(7.9%)，今年應該屬于復蘇形態，但結果是二季度經濟增速回落至7.5%。所以楊紅旭認為，穩增長成為頭等大事，而房地產對于經濟的拉動與穩定作用是共識。

　　對于這種看法，社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海在接受本報記者采訪時卻表示，可能是此前調控政策出臺后房價繼續上漲，顯得調控無效，現在基本采取不調控態度，房價由市場自發地變動。

　　有媒體統計，從2003年至今的10年時間里，管理層出臺房地產相關的宏觀政策達43次，房價也隨之上漲超過10倍。

　　目前樓市正在顯現分化局面：一線城市供不應求，房價上漲動力強勁；反之，一些三四線城市供過于求銷量明顯滯后，甚至出現“空城”與“鬼城”，房價漲勢趨緩甚至有些回落。隨著一些地產開發商開始從三四線城市向一線城市“回歸”，一線城市“地王”再次頻出。

　　從近期高層的表態來看，雖然調控的總體基調尚未改變，但轉換思路、減少對行政性措施的依賴，房地產調控應該“分而治之”。即根據不同地區的情況，做出更有針對性的調整或為未來政策趨勢。

　　受訪人士認為，三四線城市或出臺政策穩定房價?！敖ㄔO城市之間互聯互通、但經營虧損的高鐵通道，意在通過國家增加債務的方式穩定三四線城市房價穩定。”曹建海說。

　　他認為，此時政治局讓房地產調控“保持沉默”，其實就是為了平穩樓市情緒，穩定經濟增長，同時也為房地產調控方式的轉變、建立長效機制建設做過渡性的籌劃。

　　“近年來，業內一直呼吁，未來房地產調控應在加強落實現有短期政策的基礎上，著重進行中長期政策制定，建立房地產調控長效機制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預，通過市場規律的傳導，達到調整市場結構的目的?！睏罴t旭說。

　　近日有報道稱，新一屆政府正在醞釀房地產調控長效機制。該報道稱，房地產領域的改革或將從財稅、金融、土地制度入手。而房產稅試點擴容及在此基礎上的全面推開、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度三大方面將為全新的中國房地產調控和長效機制奠定基礎。

　　中國住宅房地產研究會副會長、住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受記者采訪時亦表示，現在是以靜制動，發展市場作用，因為此前國家太過頻繁干預反而覺得效果不太好，但這并不意味著國家放棄了房地產調控。

　　值得一提的是，受訪人士一致看漲下半年房價?！凹幢阆掳肽攴績r環比漲幅收窄，所以房價總水平仍在向上移動。”楊紅旭預計房價會振蕩上行。

　　房地產“去調控”之后，除了普通人對于房價持續上漲的擔憂，房地產投資的加碼是否會繼續吹大市場泡沫，觸發市場風險也頗受關注。

　　原央行貨幣政策委員會委員、社科院學部委員余永定近期公開直言，目前中國房地產投資占比GDP過高，中國房地產問題源于資源嚴重錯配。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進曾對媒體表示，房地產開發投資占GDP的比重2012年已達到了13.86%的水平。而在中國社科院一份名為《房地產投資的GDP占比：中國的數據》的報告顯示，該比值2007年達到10.13%，2008年前三季度也達到10.55%。

　　房地產“綁架”地方財政已成為公開的秘密。在經濟下行、企業普遍不景氣的狀況下，中央和地方財政收入增速均明顯放緩時，地方追求經濟增長的政績會通過大肆賣地籌集資金、彌補財政增速下降。

　　在他看來，目前信貸余額當中30%是房地產，地方政府財政收入中大約30%跟土地出讓、稅費等相關，經過了多年的價格上升，一旦房地產價格下跌，尤其是缺乏購買力的三四線城市房價全線下跌，將對銀行和地方政府財政收入都將造成巨大沖擊。

　　而目前大量的投資正是以地方財政為“背書”。“賣地越多，投資就越大，負債也會越多，會進一步推高地方債務而加大金融風險?！辈芙êＵJ為。

　　審計署近期在全國各地掀起了“審計風暴”，此次審計包括中央及地方政府債務，地方債很可能是重點。此前有媒體報道稱，江蘇很可能是國內地方債務最嚴重的省份。而根據Wind數據統計，截至目前，江蘇省城投債余額就達到3263億元。

　　國土資源部法律中心7月28日發布中國土地市場指數(CLI)顯示，經過一季度短暫調整后，地產市場重新進入景氣運行區間，全國地產景氣指數進入紅燈過熱狀態。

　　經濟學家余豐慧撰文指出，地產景氣指數亮紅燈折射樓市泡沫風險大。因為地產過熱，地價攀升，“地王”頻現，最終必然推高房價。在目前以高房價為表現的巨大房地產泡沫下，地價無節制上漲繼續推高房價，其實是在快速推高金融風險。在日本和美國，分別在房地產投資占GDP比重超過6.5%之后發生了經濟危機。

　　房產稅會不會成為救命的稻草？楊紅旭對記者表示，房產稅相當于給房價“吃中藥”。在全面征稅之前，房產稅對全國房價的影響不宜高估。即便屆時全面開征后，對于穩定房價，也屬于“中藥調理”性質的?！胺慨a稅的全面鋪開，估計還需要3～5年，甚至更長時間?！睏罴t旭預計。