地產股再融資升溫 龍頭股將先行抬頭

　　數據來源：公開數據劉明/制表彭春霞/制圖

　　證券時報記者劉明陳春雨

　　近日，新湖中寶[簡介最新動態]、宋都[簡介最新動態]股份等上市公司紛紛推出再融資方案，招商地產[簡介最新動態]也停牌籌劃資產收購事宜，地產股再融資話題引發市場關注。同時，今年來房價繼續保持漲勢，地產股業績仍然保持較高增長，而地產股市場表現不佳。那么，再融資重啟對地產股有何影響？投資者如果投資地產股又該如何選擇？

　　就此，證券時報記者采訪了國聯安基金組合投資部總監、國聯安主題驅動、國聯安優勢基金經理韋明亮，大摩華鑫基金投資部總監、大摩成長、大摩領先基金經理錢斌，國泰國證房地產行業指數基金經理章赟以及北京格雷投資管理公司總經理張可興。

　　調控政策發生變化

　　證券時報記者：近日，地產股再融資重啟的消息引發市場對于地產股的關注，再融資重啟對地產股有何影響？

　　韋明亮：地產再融資重啟不僅意味著融資成本下降，更表明政府對地產調控的趨向在發生改變，從以前的壓需求逐步轉變為增加供給，大大降低了政策調控的不確定性。優質的上市公司將獲得更加低廉的融資，盈利上升提升估值，對股價形成正面影響。不過，地產企業資金更加寬裕，會提升拿地的能力，這可能進一步增加土地市場的溢價。

　　張可興：再融資重啟意味著上市房企遭遇的一些歧視性政策在取消，調控政策將逐步回歸正常，其他融資以及限購政策也可能逐步取消。當前重啟地產再融資，與經濟增長有關，因為房地產的產業鏈非常長，涉及諸多行業。在消費和出口增長不確定的情況下，房地產投資拉動經濟是較為確定的。

　　章赟：地產行業是一個資金密集型行業。由于地產調控，2010年開始再融資就受限，此后高成本的信托融資逐步取代了低成本的股權、債權融資，如2011年地產融資成本高達15%以上。

　　錢斌：首先，有助于降低房地產企業綜合融資成本；其次，大公司融資優勢更加凸顯，更有利突破發展的資金瓶頸。地產股總體有望活躍，但依然需要評估基本面,一些個股投資機會有望超越行業基本面。

　　兩大因素壓制股價

　　證券時報記者：近幾年包括今年以來，地產股業績保持較高增長，但今年地產股市場表現平平，這也造成主要的地產股估值整體不高，您怎么看待這一現象？

　　錢斌：地產股市場表現不佳，反映了市場的擔憂，有短期的，也有中長期的。

　　短期是來自資金面和政策面的擔憂，今年新的監管政策收緊了影子銀行的擴張，市場資金成本明顯上行，地產行業對資金狀況最為敏感。而去年以來房價形成新一輪的上漲趨勢，房價上漲之后導致市場產生了新的政策調控預期。

　　中長期主要是關于地產行業是否見頂的擔憂，近年中國商品住宅供應能力明顯提升，總供應量已不短缺，而關于住房空置率過高、購房人群年輕化、房屋租售比過高等一些現象或表明行業有可能已經見頂，也意味著未來行業高增速難以持續，板塊估值有下降趨勢。

　　章赟：地產股估值受壓制有兩方面原因：一是地產行業的高速發展期已過。從1998年房改算起，中國房地產市場經歷了15年的快速發展已進入平穩發展期。國外的研究表明，地產行業的單邊周期一般在20年左右。二是地產調控壓制了估值。

　　韋明亮：地產股估值不高，最主要的原因是地產行業面對巨大的政策不確定性，另外，地產行業的高速增長期已過。未來隨著地產調控的市場化，前一個因素會逐步淡化，市場可能會逐步把地產行業作為一個普通的周期性行業看待。

　　張可興：業績增長、股價不漲，這說明目前是好的投資時點，地產股是目前A股中最便宜的幾個行業之一，從2010年的調控開始，我們就開始建倉房地產股，到現在只加倉不減倉。雖然地產股未來爆發式增長不太可能，但比估值暗含的預期更高的成長速度可以達到。并不是說未來10年、20年這個行業都會很好，因為房地產有個周期性，但未來5年內還可以比較樂觀。

　　地產行業將出現分化

　　證券時報記者：未來房地產市場會如何發展，地產股業績能否繼續保持較高增長？地產股股價表現又將如何？

　　章赟：中國經濟已經過了快速發展的時期，地產行業也是如此，估計未來5年全國商品住房的銷售面積將維持10%左右的增幅。市場化的機制更加有利于優質地產公司的發展，優質龍頭公司的估值將有提升。

　　韋明亮：未來地產整體銷售可能維持個位數的低速增長，不過，優勢企業的市場份額會進一步提高，這些企業未來幾年業績仍能維持較高增長。隨著估值的逐步上修和盈利增長，優勢企業的股價表現應該會逐步改善。

　　張可興：房地產市場將出現分化，四五線城市面臨較大的去庫存的壓力，房價可能出現下調，但一二線城市、一些凈流入人口較大的城市，價格上漲的預期依然存在。

　　選擇優質龍頭企業

　　證券時報記者：A股市場約有140家房地產上市公司，投資時應該選擇什么樣的地產股？

　　章赟：優質龍頭公司的行業集中度將快速提升，盈利能力偏弱的公司將逐步退出市場。在此背景下，投資時應該選擇優質的全國以及區域性龍頭公司。

　　錢斌：地產企業的核心競爭力評估依然是最重要的因素。構成地產企業核心競爭力的要素包括項目開發管理能力、融資能力、拿地能力或優質土地儲備狀況，這幾個方面具備優勢的企業必然在經營業績方面要強于行業平均水平。

　　韋明亮：未來地產行業的基本面將維持穩定的格局，龍頭企業的市場份額會進一步提升。我們偏好那些龍頭企業，特別是定位于普通商品房的高周轉企業。

　　張可興：目前房地產競爭更多依靠的是資金優勢、管理團隊優勢以及項目運作的優勢。全國性的龍頭企業更有優勢，區域性的龍頭企業在進行跨區域管理和運作時，會面臨很多困難。若不是十分了解，我們不會投區域龍頭，對于財務不甚透明、項目不可考察的企業更是盡量避開。

　　業績增長

　　將繼續吸引基金配置

　　證券時報記者：數據顯示，以基金為代表的機構投資者扎堆“招保萬金”等地產股，尤其是萬科在二季度末成為基金第一大重倉股，是否會有更多資金進入到這些龍頭地產股？

　　錢斌：雖然對于地產行業發展觀點有分歧，但龍頭地產公司未來的市場份額占比將會提高，業績增速有望好于行業平均水平，龍頭地產股也將持續獲得市場資金的青睞。

　　韋明亮：資金永遠是趨利的，目前市場對地產行業未來市場化調控趨向的變化，市場對地產行業能夠平穩發展的信心不足。相信隨著情況的逐步明朗，地產行業中的優勢企業會進一步成為基金的配置重點。