樓市觀察：單一政策效果欠佳 退燒應綜合治理

　　朱慧卿作(新華社發)

　　今年以來，全國房地產市場持續“高溫”，尤其是北上廣深等一線城市房價更是“高燒不退”，使樓市調控效果受到市場廣泛質疑，也引發了社會對樓市調控政策轉換思路的呼聲。專家認為，抑制房價過快上漲僅僅依靠調控政策這“一招鮮”是不夠的，樓市要想退燒還需要對癥下藥，只有打出財政、金融、土地等各項政策綜合治理的組合拳，把短期調控和長效機制有效的結合起來，才是給樓市降溫的特效藥。

　　單一政策效果欠佳

　　今年2月，“新國五條”的出臺被認為是史上最嚴厲的調控政策，但是房地產市場卻經歷了一個“先抑后揚”的走勢，如今近半年的時間過去了，全國房價曲線已經連續攀升至歷史高點，部分一二線城市樓市成交量屢創新高，土地市場更是地王頻出。

　　被市場公認執行調控細則最為嚴厲的北京，房價上漲之勢仍然難以阻擋。根據鏈家地產市場研究統計，北京7月純商品住宅成交均價為25138元/平方米，環比上漲9%，同比上漲21.6%。這一成交均價超過2011年2月的24459元/平方米，創下歷史新高。與北京類似，上海、廣州、深圳等一線城市房價今年以來也屢創新高。

　　盡管樓市調控政策已經非常嚴厲，特別是限購、限價、限貸等行政調控手段已經被用到了極致。但是，調控并沒有達到預期效果，房價也并未得到有效遏制。

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，過去的行政調控政策，在抑制投資投機需求方面取得了顯著而卓越的成效，但如今的房地產市場已經發生變化，當下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長遠的、外圍的改革來解決。

　　供需矛盾主導房價上漲

　　在專家看來，樓市調控無法擊中房價上漲的要害，關鍵在于房地產市場是一個綜合而又復雜的龐大市場，它既是支撐經濟發展的重要動力，又是關乎百姓民生的系統工程。要撼動樓市過熱房價過高的根源，就是要解決當前一二線城市樓市供不應求的難題。

　　“北上廣深房價集體上漲最根本原因在于供不應求。”亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為，一方面是一線城市土地供應連續3年無法完成，新增商品房供應下降。而限價、限售、限簽、商品房預售款監管、商品房預售條件提高、房地產開發貸款收緊等措施嚴重影響到市場供應。另一方面是在城鎮化與城市擴容及新增人口暴增的背景下，住房需求量不斷倍增。顯然市場供求矛盾被政府調控的行政手段放大了，不斷出現因供不應求漲價的房企與樓盤。

　　“高房價沒有一吃就靈的降火妙藥，原因是多方面的，既有市場發展中的問題，更有體制性原因。”在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，房地產調控難的原因有以下幾個方面：一是旺盛的剛性需求，2006年至2010年，全國商品住房銷售面積達到36億平方米，而供應面積僅為26億平方米，供不應求是導致房價上漲的主要原因；二是寬松的貨幣環境；三是供地制度和管理缺陷，土地價格太高；四是居民投資渠道缺乏；五是保障房資金短缺，管理方面還存在漏洞。

　　房產稅難以“一針靈”

　　面對樓市調控政策效力的減弱，市場對調控思路的轉換，尤其是逐步推廣房產稅等長效機制的呼聲日益高漲。對此，中國房地產學會副會長陳國強表示，過去10年的房地產調控有成效也有失誤，調控政策已到了需重估的階段。在建立適合市場長遠發展的長效機制過程中，房產稅試點的推進是一個重要方面。

　　“開征房產稅，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種規范的經濟參數和稅負約束?！必斦控斦茖W研究所所長賈康表示，在房產稅調節之下，不僅可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地，促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變，還可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高全社會不動產資源配置的效率，促使不動產投資、投機行為收斂，有利于弱化住房價格過快上漲和市場大起大落的可能性，促進房地產業長期健康發展。

　　但是，房產稅不可能成為抑制房價上漲的“一針靈”。“作為一種長效性調節工具，房產稅對住房市場的療效猶如中藥，藥性較溫，見效較慢，遠不如限購、限貸等行政性手段立竿見影?！标悋鴱娬J為，即使在市場機制成熟的歐美國家，房產稅與降低房價也并無直接相關性。

　　專家認為，房產稅試點擴容及在此基礎上的全面推開、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度，這三大方面將為全新的中國房地產調控和長效機制奠定基礎。