房企再融資開閘是一個積極信號

　　深圳市房地產研究中心李宇嘉

　　“房企再融資開閘”已不再停留在是否成為可能的層面上，而是再融資開閘的范圍。從監管層的政策意圖來看，基于政策導向的有限開閘概率最大，即對于普通商品住房和保障房項目適度放寬再融資限制。

　　對于保障房項目適度放寬再融資限制，目前來看沒有異議。筆者認為，之所以對普通商品住房項目可能會放寬再融資的限制，與近期管理層提出的“要支持首套房購置”、“積極釋放有效需求”有關。今年以來，一線和二線重點城市住房成交火熱，住房銷售面積平均同比增幅在30%以上，絕大多數一線和二線重點城市庫存水平持續下降。但是，在火熱的住房需求中，以首套房購置為主的剛性需求占比達到85%以上，這說明住房有效需求比較旺盛，需要增加市場有效供應。

　　重點城市庫存水平下降的同時，6月份以來的“錢荒”讓很多銀行收緊了房貸，有的商業銀行分行給下面支行的房貸指標只有幾百萬元，且首套房貸的利率優惠也逐漸淡出，這是造成7月份房地產銷售明顯回落的主要原因。中國指數研究院監測的43個重點城市中，7月份超過6成成交面積回落，平均回落10%，庫存也在7月份以來持續數周上升。例如，北京6月份還在為庫存逼近6萬套的“警戒線”而著急，7月份一手住宅庫存量就迅速上升至10.7萬套，達到今年高點，這不符合新一屆管理層要“支持首套購房、釋放有效需求”的指示。滿足市場需求最好的方法就是增加適銷對路的產品，這需要房企加快產品周轉。在房地產大周期下行的背景下，利潤靠“囤地和漲價”的時代不復返，房企生存和發展也只有靠“適銷對路”和“加快周轉”。對于資金密集型的房地產行業來說，需要拓寬資金來源，再融資結構性開閘則水到渠成。而且，針對剛需住房供應的再融資放寬，有利于增加供應和擴大內需，有利于穩定房價。

　　更為重要的是，即便國內資本市場對于房企再融資關閉長達4年，但房企繞道海外和國內影子銀行的融資活動如火如荼。而且，在量化寬松的背景下，海外融資成本比國內低很多，有的募資成本只有國內的一半。同時，在需求旺盛的支持下，上半年房企資金來源中，自籌資金和其他資金(主要是訂金和按揭貸款)占比達到82%，上半年主要城市誕生的40多個地王已經充分說明了房企資金的充裕，也意味著房企融資限制政策效力正在減弱。進一步講，通過卡死國內資本市場融資，限制房企囤地和捂盤行為的做法在某種程度上已經失效了。與其政策越走越偏，還不如重新設計來適應和引導當前市場需求，將增量資金用在“刀刃”上。

　　新一屆政府上任后，著力攻堅阻礙市場運行和市場機制發揮中政府無效或低效干預的政策和體制，目的在于厘清政府與市場的關系。我國房地產市場“十年九調”、46個調控政策文件，無法阻止房價快速上漲，住房困難日益加劇，房地產非理性繁榮對經濟和社會發展造成沖擊。從根源上講，與政府作用發揮不到位、政府與市場的關系沒有厘清關系很大。因此，在解決房地產問題的思路上，著重于從長效機制上消除制約房地產調控績效差的病根，如不動產統一登記、房地產稅制改革、征地制度改革、集體土地入市、金融制度改革(機構公平準入、利率市場化)和戶籍制度改革等。此外，有意淡化房地產調控的提法，特別是行政干預較強的措施，如房企融資“一刀切”卡死就屬于此列。

　　有意淡化并通過長效機制建設來取代行政性措施，并不意味著即刻退出。在當前經濟轉型困難重重的情況下，如果貿然退出原有政策，往往會因為實體經濟不振，疊加長期行政管制下道德風險和市場化監管能力孱弱，加速經濟泡沫化。當前，“地王”與“鬼城”并存、實體經濟資金匱乏與房地產資金寬裕并存、房地產市場在不顧實體經濟困境的情況下依舊繁榮，已經說明了這一點。更為重要的是，在經濟轉型相當長的過渡期內，公共投資將取代出口成為“保下限”的主要動力，公共投資需要融資保證。但在全國財政收入增幅進入“個位數”、地方財政增幅被“攔腰折斷”、高達3萬億地方債務償債高峰期的到來、財政收支“剪刀差”擴大和城鎮化成本需要可持續資金來源等情況下，剛性住房需求能否持續釋放，具有綜合利好效應。這對房地產市場泡沫“轉著陸”的實現、行業健康向上發展氛圍的培育、公共投資的資金支撐和地方政府債務償還等，都有積極影響。

　　新一屆政府之所以對房地產調控，特別是限購和限貸等政策沒有做出明確表態，就是綜合正反兩方面的考慮后不得已而為之。管理層淡化原有調控政策被很多機構認為是政策退出的信號。大智慧數據顯示，自7月以來，上證房地產指數漲幅超過4%，遠超大盤整體表現，主要原因就在于此。正是基于政策方向可能被“誤讀”的考慮，國家發改委主任徐紹史日前指出，要堅持房地產調控的各項政策。這是新一屆政府上任以來，首次對房地產調控政策未來將走向何方的明確表態，表明既有的房地產調控政策在短期內還要堅持。

　　正是在這種復雜的情形下，房企再融資的結構性開閘是一個非常積極的、包含諸多正面的信號。以限購、限貸和融資控制為主的調控政策是2010年以來緊縮性調控的主基調，一直堅持到今年“新國五條”的出臺。對于行政措施為主的調控所存在的負面問題，新一屆管理層一直通過長效機制建設來尋找更有效市場管理措施，維持原有政策只是不得已選擇。但值得注意的是，改革已經開啟。房企再融資開閘，意味著探索市場化、支持合理需求和間接干預新調控措施的開始，這對房地產行業長期發展是一大利好。