再融資望穿秋水 業績增長難掩房企分化

　　銷售回暖、再融資開閘等預期，為房企未來發展奠定了基礎。從目前披露的中報及預告情況看，超過六成的上市房企業績均實現了同比增長。

　　不過，在行業景氣度好轉的同時，房企分化的格局卻愈演愈烈，這不僅體現在項目銷售上，也表現為資源儲備上。

　　業內預計，房企在資金、土地上的競爭力將成為決定持續發展的關鍵因素，大型房企業績有望實現穩定增長，而中小房企因項目有限，業績波動性將明顯增加。

　　業績整體好轉

　　資金面仍有隱憂

　　截至7月31日，兩市已有8家房企披露了中報，此外還有58家房企披露了業績快報及預告?？傮w來看，有超過六成的公司上半年業績實現增長。

　　數據顯示，目前已經披露中報的8家房企上半年共實現營業收入150.47億元，同比增長32.47%；實現歸屬于母公司股東的凈利潤19.92億元，同比增長54.36%。8家房企中，除中房地產業績同比下降13.58%外，其余7家均實現增長。萬通地產[簡介最新動態]的業績增幅達到4.85倍，嘉凱城則實現扭虧。

　　在這8家房企中，規模相對較大的世茂[簡介最新動態]股份上半年實現營業收入41.70億元，凈利潤7.04億元，分別同比增長17.40%和17.98%。作為世茂集團[簡介最新動態]旗下主要從事商業地產的上市平臺，世茂股份上半年商業地產合同簽約額達到71.3億元，同比增長57%，完成年初制定目標的71%；合同簽約面積50.9萬平方米，簽約單價約為1.4萬元/平方米。

　　按照世茂股份計劃，2013年預計實現合約銷售100億元，合約銷售面積71.4萬平方米。全年計劃新開工建筑面積達到115.3萬平方米，計劃當年施工建筑面積達到475.9萬平方米，計劃竣工建筑面積為99萬平方米。從公司上半年表現看，已實現新開工面積達81.1萬平方米，施工面積達到384.3萬平方米，均按照年初計劃落實。

　　從已披露的中報來看，一些區域性房企上半年業績也實現了增長。福星股份上半年實現營業收入31.50億元，同比增長13.85%；實現凈利潤2.78億元，同比增長14.29%。嘉凱城則受益于項目結算，上半年實現凈利潤2054.37萬元，成功扭虧。公司同時預計，前三季度將實現凈利潤5000萬元，而去年前三季度公司則虧損1.56億元。

　　可以看到，在房地產行業經歷較長調控后，房企都在積極謀求轉型。以福星股份為例，公司的房地產業務板塊正逐步由住宅地產向綜合地產領域轉型，公司計劃未來形成“住宅+商業”共同發展的模式。

　　資金面仍有隱憂

　　今年樓市快速回暖，銷售回款極大緩解了房企的資金壓力；而二級市場房地產再融資放開的預期，也令房企未來資金面有望繼續好轉。不過，從上市房企來看，一些公司仍然存在較大的償債壓力，這就增加了未來股權融資的需求。

　　統計顯示，披露中報的8家房企上半年經營性現金流量凈值共計12.86億元，同比增長21.83%。世茂股份、南京高科的經營性現金流量凈值“由負轉正”，臥龍地產、福星股份現金流也有所好轉。

　　盡管從中報的時點上看，上述8家房企的現金流出現好轉，但是潛在的償債壓力仍不可小覷。以南京高科為例，公司6月末貨幣資金僅為8.24億元，而公司的短期借款達到41.47億元，一年內到期的非流動負債則達到4.8億元。這兩項短期負債之和已經是貨幣資金的5.61倍之多。同樣，嘉凱城6月末的貨幣資金為23.25億元，而公司短期借款和一年內到期的非流動負債之和則達到68.99億元。此外，陸家嘴、臥龍地產等公司上述兩項短期負債之和與貨幣資金的比例也超過了1.5倍。

　　如果從一季報披露的數據看，有超過四成的房企短期借款與一年內到期的非流動負債之和在貨幣資金的1.5倍以上。相比之下，“萬保招金”四大房企去年中報到今年一季報期間的這一比例基本維持在50%-80%之間。顯然，與龍頭房企相比，中小房企的資金狀況仍有“隱憂”。

　　來自債務到期兌付的壓力，無疑增加了房企通過股權融資的“沖動”。但現實是，盡管市場已經普遍預計房地產再融資將有所放開，但真正意義上的再融資開閘“第一單”卻遲遲不能落地。截至7月31日，兩市仍有11家房企停牌，其中迪馬股份、新湖中寶、榮豐控股、銀潤股份等公司均因有重要事項未公告而停牌。這也讓市場懷有更多期待。

　　由于再融資放開成為大概率事件，目前部分券商已開始著手備戰房企再融資。業內人士認為，政府提出“優化金融資源配置，用好增量，盤活存量”，對于拿地穩健、銷售積極、具備固有融資渠道優勢的企業而言，將在流動性改革中受益。

　　行業分化加劇

　　今年兩會后，房地產行業調控已逐步向建立長效機制轉變，更加強調市場的調控作用。受此影響，大型開發商由于融資渠道及資源上的優勢，更加具備持續成長性，而中小開發商則更多受到項目儲備的限制。

　　從政策層面上看，近期召開的中央政治局會議提出，要積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展。

　　對此，中信證券認為，不應該再以博弈的心態去看待房地產政策，而應該將政策作為既定的外生的常量，需要重點關注地產公司本身的業績增速和資產負債表擴張可能性。目前，龍頭公司近三年的業績增長普遍可以達到20%-40%，但對應的估值水平卻只有6-9倍。

　　目前，“萬保招金”四大房企中，僅有招商地產公布了中報預告，預計上半年實現凈利潤約25億-26億元，同比增長105%-113%。與大部分中小房企相比，大型房企今年的業績仍將繼續保持穩步增長。

　　值得注意的是，在地產政策趨于穩定、資金壓力有所緩解的背景下，開發商的經營策略已明顯向“土地為王”轉變，這一點從近期漸熱的土地市場上便可見一斑。隨著地價攀升，大型開發商在土地市場上的拿地優勢成為未來持續增長的基石。相比之下，中小房企受制于資源有限，更容易受到項目結算周期的影響，業績波動性將明顯加大。