謹防房企借謹防房企借道道“棚改棚改””圈地

　　國家發改委、住建部、國土資源部等六部委日前聯合召開了全國棚戶區改造工作電視電話會議。會議明確要求,各地在10月底前應編制完成2013-2017年棚戶區改造規劃。之前的6月26日,國務院常務會議決定,今后五年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶。

　　目前,全國包括北京在內的多地都在制定未來5年的棚戶區改造計劃,不僅列出惠及戶數,而且還表明具體投資金額,北京未來5年計劃投資額達5000億元。

　　從棚戶區改造出發點看,這屬于保障性住房范疇,不僅能拉動投資,還對改善民生有重要作用,不僅不會對商品住宅房價產生助推效應,相反還可以釋放一部分剛需,起到抑制商品住宅市場房價的作用;同時,棚戶區改造的本質仍然是房地產投資,因此,具備對相關下游產業強勁的帶動作用,水泥、建材等行業都將獲益,拉動經濟增長的同時,又不太多刺激商品房市場。

　　但是,今后五年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶不是一件簡單的事情。

　　首先,棚戶區的改造成本越來越高,這么大規模棚戶區改造的成本是多少?成本由誰來承擔?

　　其次,盡管中央不斷鼓勵社會資金進入,但參建保障性安居工程的企業多為央企和地方性國企,用怎樣的手段吸引民資還需要探索。

　　筆者認為,從未來5年棚戶區改造所帶來的市場機會看,有利于房企借道“棚戶區改造”機會進入重點城市的中心區域市場。房企可以借機參與舊城改造所帶來的市場開發機會或為政府代建的相關工作。這對于地方性國企、一些大型房企來講,可能會帶來新的投資和市場布局機會。

　　對于市場需求來講,棚戶區改造會帶來新的居住或改善型需求入市,在“棚戶區改造”過程中勢必會導致這些群體入市購房。但是,今后五年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶不是一件簡單的事情。

　　筆者認為,從機會角度說,由于當前土地市場價格已處于實質性上漲階段,房企之間對于優質地塊的競爭已非常激烈,在土地市場通過招拍掛獲得土地代價已相對較高,因此,在當前房企有可能借道“棚戶區改造”的機會進入重點城市的中心區域市場。房企可以抓住棚戶區改造的機會,參與舊城改造所帶來的房地產市場開發機會或為政府代建的相關工作。但是,房企也有可能借機利用“棚戶區改造”的機會拖延改造進度,成為圈地“囤地”的借口。因此,在推進“棚戶區改造”過程中,還應該防止“囤地”圈地運動現象的發生。(作者系同策咨詢研究部總監)