房產投資的暴利時代即將終結

　　盡管任志強對一線城市房價的上漲依然看好，認為北京的房價“憋也憋不住”，但對整體房價走勢卻不敢再做更遠的預測。

　　如果去年此時在北京買一套房，到現在至少有30%以上的收益。一年增值30%，相對于股票、信托及其他銀行理財產品來說，已經是高不可及的回報率了。而相比過去的房價增幅來說，一年30%的回報對房產投資來說并不是太高，可相對于傳統行業來說，超過30%的回報率可以算是暴利了。但是伴隨著稅收的增加、房產稅的漸行漸近以及央行加強流動性管理的情況下，房產投資的暴利時代即將成為過去時。

　　首先從近期北京的二手房市場來看，稅收的增加已經對二手房交易產生了一定的影響。繼2011年底北京上調了二手房最低過戶價后，今年7月再次大幅上調了二手房最低過戶價。這次上調又一次加重了房產交易的稅費，有的房產因此增加了十幾萬甚至幾十萬的稅。進入7月下旬，北京二手房成交量回升幅度明顯放緩，部分樓盤成交量出現小幅下降。在成交放緩的同時，部分急于出手的業主開始加大議價空間。

　　從嚴格按照差額20%征收房產稅，到二手房過戶指導價的上調，今年可以說是二手房交易稅增長最大的一年。再加上房產稅的開征已是大勢所趨，可以預見今后的房產投資無論是在持有環節還是交易環節的稅收都會增加。如果房價不能持續大幅上漲，那么房產投資的收益將會因稅收的增加而銳減。

　　其次從貸款政策來看，央行對房產消費貸款也采取不扶持的態度。7月20日央行宣布取消金融機構貸款利率0.7倍的下限，由金融機構根據商業原則自主確定貸款利率水平，但個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。在央行推進利率市場化的同時卻依然對個人住房貸款采取下限管理，明顯是不想讓銀行貸款過多流入房產市場，而是想讓貸款流入實體經濟，降低企業融資成本。

　　在央行重申要加強資金流動性管理的背景下，各家銀行都放緩了房貸審批速度，這就使得上半年一般20個工作日即可放款的貸款申請，到下半年可能要延長至30-40個工作日，大大提高了貸款的時間成本。而且貸款利率也有一定上浮。對于購房者，上半年做商業按揭貸款，首套房可有8.5折優惠，但是目前各家銀行幾乎都取消了這一優惠，上浮到9折或直接執行基準利率。

　　房產抵押類貸款利率也進行了上浮，尤其是用于企業經營的房產抵押貸款，以前基本可以做到上浮5%-10%。但是，到下半年，即使是優質客戶也需上浮10%-15%，而資質一般的客戶，已經上浮到了20%-30%。還有的銀行，對于利率上浮進行了檔位的設置，分別以50萬、100萬、300萬為界限，進行不同的利率上浮。

　　房產市場一向對資金十分敏感，在貨幣超發時房價會加速上漲，而在央行采取收緊流動性措施時，房價上漲的動力也將減弱。盡管任志強預測北京的房價想“憋也憋不住”，卻不敢對整體房價做出遠期預測。在部分二三線城市樓市已經出現崩盤跡象之時，北京樓市依然有價有市。在缺乏其他投資渠道的情況下，投資北京房產仍是較為安全的選擇，但在稅收和貸款雙重壓力下，再想從房價上漲中獲取暴利已非易事。

　　文/周宏