任志強:實際上來看城鎮化和房地產沒什么關系

　　每一年博鰲房地產論壇來臨的季節，觀點地產新媒體都一定會對華遠地產董事長任志強進行一次專訪，每一年都能發現一個不同的任志強。

　　2013年夏，觀點地產新媒體再次赴京訪問了任志強，他依舊直言不諱，但減少了往年印象中對現實的冷嘲熱諷，顯得更加理性。

　　任志強的外表是悲觀的、激情的，內在卻是樂觀、理智的，這也許是屬兔的人的五型人格。

　　公知還是企業家？

　　任總每天都在微博刷屏，近1500萬的粉絲，有人罵他，有人挺他。

　　從以前的罵聲一片，到現在毀譽參半，任志強在公眾眼中形象的轉變，原因也許就如同他新書的書名——《因為我從不裝》。

　　他以犀利的言辭，時不時炮轟政策，“不裝”的動力來自于對說真話的堅持。

　　“老大哥”劉曉光這樣評價他：“他是一個公知?！比沃緩妳s斷然否認：“我不是公知?！?/p>

　　“說兩句話就變成公共知識分子？”任志強對自己的定位就是企業家，企業家發表自己的觀點，是因為在企業運行過程中出現了一些問題，就這些問題提出來的，企業家通常是從企業生存的角度出發，認為制度上應該進行改革。

　　在談及國企與民企的合作時，任志強就提到了制度的改革：“大家利用國企，就是想多沾一點便宜。比如說，銀行貸款不給民企給國企，民企跟國企合作，就能拿到貸款，要不然拿不到貸款?！?/p>

　　“國企憑什么占那么多資源？”任志強一再強調，從貸款額度總比例上就可以看到，人均資源占有量上國企占的比例很高，人均貸款上占的比例也更高。任志強認為，在資源占有和資源分配，以及經濟權利這些問題上，要解決公平問題。

　　但任志強所談及的不僅僅是企業的改革，事實上，公知形象的“樹立”就因他所說所講，已不局限于地產這個圈子。

　　比如提到中西部發展不平衡，任志強說，用碳排放交易的原則來解決，很簡單。早在幾年前，他就在兩會上提出用碳排放交易的辦法去解決農業生產和工業生產之差的問題。

　　“黑龍江為什么那么窮？就是因為老種糧食?！彼治稣f，種糧食可以，如果一斤糧食，可以賣現在三倍的價錢，那種糧食也能致富。政府要用糧價補差的辦法，讓人們積極種糧食，讓種糧食的人也能掙到城里人那么多錢，和做工業一樣多的錢。

　　任志強認為，碳排放交易就是這個原則，“產生了一噸的碳就產生一噸的污染，就應該給錢，要不別這么干。干農業產生的是氧，產生碳的就得給錢給干農業的?！?/p>

　　任志強說，碳排放交易在工業和農業之差、土地之差等方面都可以解決，它是一種規則，可以運用到其它不平衡的地區和行業上去。

　　不一樣的聲音

　　但凡有新的政策引發熱議，任志強總有不一樣的聲音。

　　當行業紛紛討論城鎮化是否拉動房地產行業發展時，任志強卻說：“城鎮化和房地產沒什么關系。”

　　在他看來，城鎮化的第一步是把農民從土地上解放出來?！安话艳r民從土地上解放出來，搞什么城鎮化？”

　　任志強認為，鄧小平南巡講話之后，才有了城鎮化的高速發展，因為有了私營企業。有了民營企業的發展以后，才有農民的就業。農民流入城市，是要把農民從土地上解放出來。

　　“如果沒有民營經濟的發展和市場經濟的發展，沒有大量就業，拿什么城鎮化？人的城鎮化說得容易，進城就行，但是進城之后沒有工作，怎么進城呢？”

　　對于房地產行業，任志強依然保持著樂觀的態度：“經濟下行不等于房地產一定有危險，不是絕對的?！?/p>

　　今年7月，“金十條”下發，國務院“嚴格防控房地產融資風險”的聲音，讓資金壓力巨大的房企擔心，未來的日子是否更加難過。

　　任志強卻認為“金十條”對房地產的影響不大，因為中國房地產杠桿率不高。

　　“中國沒有再貸款，就不叫有杠桿率?！比沃緩娊忉屨f，如果是50萬的房子漲到100萬，按100萬去再貸款，再貸款就可以貸到80萬或90萬，那么房子跌價的時候，銀行才會出問題。

　　此外，任志強認為，中國房地產企業凈負債率也不高，現在房地產企業負債率70%多，里頭可能有30%、40%都是賣房子的錢，房地產企業凈負債率大概也就30-40%。

　　“從報表上看，中國房企的杠桿率是最低的。銀行系統資本金才8%，房地產有30%，是不是比銀行好多了？航空企業的資本金率只有5%，95%都是負債，房地產是不是比它好多了？”

　　對于潘石屹說SOHO中國只有2%的凈負債率，任志強直言：“再過幾年，他可能就是凈負債率最高的了?！?/p>

　　他認為，持有物業的負債率應該越來越高，潘石屹以后都持有物業的話，肯定是負債率越來越高了，因為他不賣房子了。

　　但任志強也指出，持有物業，凈負債率高也不受影響。

　　“為什么亞洲金融危機的時候，香港幾家大的地產商都沒事？”任志強以香港房企為例指，因為他們的租金是相對穩定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地產商，前7家企業房地產租金收益部分大概占到了6成，賣房子只占4成。

　　從華遠到地產

　　作為華遠地產的董事長，任志強在言論中很少提及華遠。講起華遠時，也總是把觀點延伸至整個行業。

　　2013年，華遠提出要提升商業地產的比例，任志強介紹說，華遠在長沙是以商業地產為主的，其它地方不是，長沙的物業與海信合作。華遠的商業地產在別的地方也有，包括在北京和沃爾瑪的合作，但是比例不大。

　　對于商業地產，任志強認為，商業要看位置，位置合適就沒風險，位置不合適就有風險。

　　“哪個城市都有一些商業地產是爛的，但哪個城市都有一些商業地產很好。”任志強說，比較典型的就是中糧大悅城，西單大悅城比預期好很多倍，但是朝陽大悅城就差遠了。

　　他也強調，在三線、四線城市弄那么多商業地產肯定有問題。

　　事實上，即使是從隨處可見的小區電梯廣告，任志強也能由此講到物權法。

　　任志強調侃7月10日早間央視一檔關于小區廣告等收益歸屬的節目，他說，15年以前就已經有了《物權法》了，華遠實行業權制度也已經這么多年了，廣告費按照業權比例給大家分，媒體都報道了很多次，為什么央視二臺就不知道呢？

　　“到目前為止，實行業權制度的可能全國就我一家?！比沃緩娊榻B，華遠小區的業主開會的時候，不但公布，而且都出了書。公布物業費減多少，小區廣告費賺多少錢，車庫賺多少錢，已經執行十多年了。

　　但他也坦言，很多小區沒有這樣做，也不是不對，是國家沒有明文規定。雖然有《物權法》，但是沒有實施細則。

　　以下為觀點地產新媒體對華遠地產股份有限公司董事長任志強先生2013博鰲房地產論壇采訪實錄：

　　觀點地產新媒體：您覺得您是不是公知？

　　任志強：沒人說是。公共知識分子，就是到各個國家去游說，自己不干實業，只是傳播道理，像孔子才是地地道道的公知。說孔子是公知，沒人提出反對意見，他到這個國家說，國王不聽，他就到另一個國家跟另一個國王說。他可以到任何一個國家去說，也不當官，沒有利益在其中。

　　公共知識分子除了傳播道理以外，別的都不干。我根本就不是公共知識分子，我就是企業家，企業家發表自己的觀點，是因為在企業運行過程中出現了一些問題，就這些問題提出意見。

　　企業家通常是從企業生存的角度出發，認為制度上應該進行改革，說兩句話就變成公共知識分子？哪那么容易就給你這個稱號？想得挺美的。

　　觀點地產新媒體：您認為新一屆政府對房地產行業的態度是什么？

　　任志強：現在不知道。7月份經濟工作會議之后可能知道，也可能不知道。要看看經濟工作會議公布什么東西。

　　觀點地產新媒體：“金十條”對房地產或者銀行不是太利好，您怎么看？

　　任志強：誰說的？中國房地產杠桿率也不高，沒有再貸款，就不叫有杠桿率。美國3億人的住房貸款有13萬億美元，相當于GDP總量，還有2億美元汽車、修房子等其它貸款。

　　如果個人貸款總量和GDP總量一樣，我們得50多萬億才夠?，F在才8萬多億的個人貸款，差遠了，8萬多億里頭，還有部分不是房地產的貸款，房地產才占12%，人家是100%，所以我們沒有什么杠桿率。

　　為什么沒有杠桿率？如果是50萬的房子漲到100萬，按100萬去再貸款，再貸款就可以貸到80萬或90萬，那么房子跌價的時候，銀行才會出問題。我們現在50萬的房子已經漲到100萬了，漲到100萬的過程中，50萬的貸款可能還得就剩20萬了，那房價跌70%也沒事。沒有再貸款，哪來的杠桿率？

　　美國是有杠桿率的，房子只要漲價就可以從銀行多貸款，貸款是隨著房價漲價往上走的，因此跌價對銀行有影響。中國的跌價和銀行沒關系，幾年以前貸的款都還得差不多了，哪來的關系？

　　中國房地產企業凈負債率也不高，現在房地產企業負債率70%多，里頭可能有百分之三、四十都是賣房子的錢，真正的銀行貸款沒多少。從報表上看，中國房企的杠桿率是最低的。銀行系統資本金才8%，房地產有30%，是不是比銀行好多了？航空企業的資本金率只有5%，95%都是負債，房地產是不是比它好多了？

　　現在房地產企業負債率最高也有70%多一點，平均也就65%左右，超過65%的都算高的了，如果按65%算，資本金率有30%多，還有相當一部分是賣了房子沒有結算的錢，所以銀行凈貸款沒有多少，好多貸款其實是老百姓貸款，不是企業貸款，老百姓貸款那一部分，也不用算在開發商頭上，所以沒多少。

　　觀點地產新媒體：潘石屹說他只有2%的負債率。

　　任志強：他的負債率非常低，因為過去賣房子利潤大?，F在轉型持有物業，按道理說持有物業的負債率應該越來越高，以后都持有的話，肯定是負債率越來越高了，因為他不賣房子了，再過幾年，SOHO中國可能就是凈負債率最高的了。

　　香港幾個大的公司凈負債率很高，但是租金很穩定，所以無所謂。房價跌的時候，租金不一定跌。房價可能兩三年之內有一個波動，但是租金還是按原來的規律往上走。

　　為什么亞洲金融危機的時候，香港這幾家大的地產商都沒事？因為他們的租金是相對穩定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地產商，前7家企業房地產租金收益部分大概占到了6成，賣房子只占4成。

　　觀點地產新媒體：現在經濟往下行，房地產不存在風險？

　　任志強：經濟下行不等于房地產一定有危險，對房地產來說，最大的危險是戰爭，只要發生戰爭的話，房地產危險就相當大。平時地產戰時金，戰爭的時候都是買黃金，帶著方便到處跑。

　　觀點地產新媒體：您對錢荒怎么看？

　　任志強：錢荒是假的，是銀行制造出來的。按照以往的政策，6月份應該是要補充流動性，歷年都補，但今年突然不補了，所有的銀行都按照原來熟悉的路子來考慮問題，就不知道該怎么辦，所以引起錢荒。

　　又比如說所得稅，本來應該4月份交的，5月份沒上交，6月份才上交了。那5月份我拿到的錢為什么不先用呢？還有，年初的時候，外貿達到三、四千億美元的順差，為什么到5月份、6月份沒有了呢？說明外資都跑了。

　　我們的存款準備金率是18%、19%，起碼存了幾十萬億在銀行，準備金也是銀行的錢，存款準備金率降1個點就釋放5000億出來，降2個點，可能1萬億就出來了，怎么會有錢荒呢？中國根本不存在錢荒的問題。

　　觀點地產新媒體：您對城鎮化有什么看法？

　　任志強：我覺得城鎮化和房地產沒什么關系，城鎮化的第一步是把農民從土地上解放出來。土地承包制之后才開始有城，農民流入城市，首先是要把農民從土地上解放出來。不把農民從土地上解放出來，搞什么城鎮化？第二步是農民在城里就業。

　　鄧小平南巡講話之后，才有了城鎮化的高速發展，因為有了民營企業，有了民營企業的發展以后，才有農民的就業。沒有這個，農民工怎么能就業？

　　如果沒有民營經濟的發展和市場經濟的發展，沒有大量就業，拿什么城鎮化？人的城鎮化說得容易，進城就行，但是進城之后沒有工作，怎么辦呢？

　　觀點地產新媒體：住建部年初的時候承諾6月底要實現500城個人住房信息系統聯網，現在期限都過了，您對這個怎么看？

　　任志強：我認為早就聯上了，聯上了也不等于說要告訴你。本來聯網的時候也沒有說讓老百姓公開用。

　　聯網的基礎比較差，因為聯網是個技術問題，但以前的資料根本沒有存檔，怎么輸入進去？或者本來就是手工的，輸入兩年可能都輸入不完。現在北京的很清楚，2005年以后的都可以查出來，但2005年以前的根本就沒那些基礎數據。數據全部輸入進去不可能在短期內完成，人家說的是把網聯上，沒說把數據都弄進去。

　　我們現在是幾種土地，一個是劃撥土地，一個是出讓土地，現在出讓土地上的房子基本上聯網的問題都不太大，只要是在1998年以后，或者是2005年以后。1998年以前可能連計算機都沒有，聯什么網？那都是一張張紙，要把那些資料輸進去，得要多少人力、物力才能輸進去？要多少年才能輸進去？

　　比如，原來有100套房子，但只要不是商品房，都查不出來，照樣可以買商品房。那只是針對炒房的人，炒房的人一定是買過商品房的人。

　　房改房和福利房不包含在內，意思就是說他們沒有炒房，理想主義者不就這么想的嗎？房子都是分配來的，怎么能炒房呢？其實，分了三套房炒兩套房這種是最多的。

　　我們現在還有一些房子，既不是劃撥土地也不是出讓土地上的房子，還有一大堆平房、四合院的老房子以及小產權房，這些根本就沒有統計，數據怎么能進去？小產權房辦過房產證嗎？沒辦過，怎么能統計進去？

　　就像土地確權，說了多少年了，完成了嗎？過去一畝地是700多平方米，給國家交農業稅的時候就按一畝地700多平方米算的，沒有農業稅以后一畝地就變成666多平方米，確權的時候是按過去的一畝確權還是按新的一畝確權？這就得做一次土地普查，沒有重新登記根本就不對的。

　　一直說18億畝紅線不能突破，說是要保證糧食安全，這和糧食安全有什么關系？我們用的糧食只要13億畝，最高峰的時候才15億畝，和18億畝沒關系，剩下的幾畝是果樹、農田、菜地。

　　觀點地產新媒體：對于小產權房，您有什么意見嗎？

　　任志強：現在都在說小產權房有多少，統計歷年竣工的面積，小產權房大概6億多平方米，現在說60億、100億平方米，哪有這么多？查查每年竣工的數，怎么出來的60億平方米小產權房？瞎說。

　　關于小產權房，我早就寫過意見了，專題報告都給中央報過?，F在社會上討論的問題，其實多少年以前我們都解決完了，但是沒有人把它當回事。

　　比如中央二套早上播了一個節目，講一個小區的物業公司，把小區電梯里的廣告收益不知道用哪兒去了，然后找人評論。

　　15年以前就已經有了《物權法》了，華遠實行業權制度也已經這么多年了，廣告費按照業權比例給大家分，媒體都報道了很多次，為什么央視二臺就不知道呢？到目前為止，實行業權制度的可能全國就我們一家。

　　華遠的小區業主開會的時候，不但公布，而且都出了書，把物業費減多少，小區廣告費賺多少錢，車庫賺多少錢都公布出來，已經執行十多年了。

　　香港的303法案已經非常明確地把這些都分到戶了，執行這個建筑物法案已經這么多年，我們為什么就學不來呢？很多小區沒有這樣做也不是不對，是國家沒有明文規定。

　　雖然有《物權法》，但是沒有實施細則。

　　觀點地產新媒體：您怎么看待國企和民企合作？

　　任志強：大家利用國企就是想多占一點便宜。比如說銀行貸款不給民企給國企，民企跟國企合作就能拿到貸款，要不然拿不到貸款。

　　從貸款額度總比例上就可以看到，國企憑什么占那么多資源？人均資源占有量上國企占的比例很高，人均貸款上占的比例也更高，憑什么國企不應該提高效率和水準？在資源占有和資源分配以及經濟權利這些問題上，要解決公平問題。

　　觀點地產新媒體：華遠今年要提升商業地產的比例，商業地產的風險大嗎？

　　任志強：我們在長沙是以商業地產為主，其它地方不是，長沙的物業是與海信合作。別的地方也有一些商業項目，包括在北京和沃爾瑪的合作，但是比例不大。

　　商業要看位置，位置合適就沒風險，位置不合適就有風險。哪個城市都有一些商業地產是爛的，但哪個城市都有一些商業地產很好。

　　比較典型的就是中糧大悅城，西單大悅城好得不得了，比預期的好很多倍，但是朝陽大悅城就差遠了，和西單的沒法比，不是一個水平的。

　　商業地產要看擱在那兒，在三線、四線城市弄那么多商業肯定有問題。

　　觀點地產新媒體：去年是旭輝、新城，今年是開元和當代等房企都在香港上市，您覺得這一批如何？

　　任志強：當代賣不出去，最后是中城聯盟幫他；旭輝還不錯，感覺做得還挺好。

　　以前是建業，是中城聯盟里最早去香港上市的，協信估計是想今年上市，這幾個都是中城聯盟的。

　　上市沒什么不好的，反正能上就行了。上市不一定在第一期表現好，潘石屹第一期挺好，第二期就不行了，股票跌得一塌糊涂，只能發債。所以，在高點的時候上市不一定都有好處，因為第二次可能很難；在低點的時候上市，因為低不到哪兒去了，高一點的時候再融資就比較容易了，可能第二次、第三次融資的時候溢價很多。因為資本市場是波動的，所以不能絕對地說低點的時候上市就不好。

　　現在凡是發展速度比較快的都在境外融資，境外融資成本低，而且不受限制。A股的上市企業，像萬科，都是在前期滬指6000點的時候拿到了大量的錢，都是幾百億的拿，中鐵、中鐵建都從市場上拿到四五百億，所以后來發展越來越快。

　　觀點地產新媒體：您的業績壓力大嗎？

　　任志強：我們不像別人，按股東會要求能夠完成利潤業績就行了，我沒覺得這個有什么大問題。

　　我們要的是凈資產回報率，規模小，凈資產回報率比較高就行了。比如說，股東手里拿著一塊錢，我賺了兩毛錢，如果另外一個企業，雖然也拿1塊錢，但掙了1毛5，到底誰好？很多人不太重視凈資產回報率，老覺得萬科規模大。我拿著一塊錢，萬科拿著100塊錢，當然應該比我規模大，資本金大40多倍，但是利潤可是沒有40多倍，萬科利潤要到200億左右才有我40多倍。我們擴張速度沒有那么快，也沒有融資，從現在看，建立了境外融資渠道的企業，都比只有國內這一條渠道的好。

　　企業合作上，萬科等大企業與其他企業合作會收品牌管理費。比如說各占50%股權的項目，合并報表然后共同分利，但是不管賺不賺錢都要先收一個品牌管理費，高的時候可能要收到4%、5%，跟大企業合作，可能收2.5%。比如萬科和中糧合作，可能就收得低，因為中糧會給萬科一部分合作貸款。

　　各個企業情況不一樣，有的收得高有的比較低，高的有5%，低的可能是2.5%、0.5%，好像最低的是0.5%。

　　大企業和小企業合作都這樣，我們也收，大概收到5%。收了5%以后，項目的利潤再按比例分。這樣合作也不是穩賺不賠，大企業要承擔貸款風險，小企業也賺了，可能以前一平米賺200，現在賺300、400，因為有品牌效應。

　　觀點地產新媒體：您認為未來會是強者越強，還是均衡的一個狀態？

　　任志強：市場越開放，產業集中度會越高，但是房地產不會像可移動產品集中度那么高。比如說鋼材、汽車、電視、冰箱這一類工業產品都是可移動的，所以集中度都很高。

　　房地產是不可移動性的，只能說產業集中度會相對提高，但不可移動性決定了房地產不可能絕對集中。在一個地方生產的房子，不可能搬到各地去，所以萬科也就在這些城市里走，換些城市它不去了。

　　現在很多城市根本就沒有大開發商，還是靠本地的小開發商，三四線城市很多都沒有外地開發商，就是因為房地產產品不可移動。

　　房地產企業市場占有率只能從1%變2%、2%變3%或者3%變4%，但是絕對集中幾乎是不可能的，這個產業的不可移動性決定了這點。

　　比如說萬科，過去的市場占有率是1%-2%，現在可能也就2.5%左右。今年就按1500億銷售算的話也沒多少，也就占百分之幾，但是鋼廠或者汽車，可能一個企業能占到百分之十幾。

　　在美國，小地產商更多，一年就賣三套房子的也有。他們已經過了城市化集中發展的階段了，已經有90%多的城市化率，也沒有農民進城這回事。中國還在發展期，還早著呢，最少還得十幾年時間。

　　在三四線城市，大開發商不去，小開發商就能發展起來。大開發商去了，小開發商就活不下去。外資企業進入中國生產汽車，中國的汽車產業就發展不起來，一樣的道理。

　　觀點地產網：中國中西部的不平衡，未來還是會持續？

　　任志強：中西部不平衡，這個很簡單，應該跟碳排放交易一樣。我在幾年前就提出要增稅補息，在兩會上就提出用碳排放交易的辦法去解決農業生產和工業生產之差的問題。

　　我們有80個產糧大縣，中央政府不準它改變，還是必須得種糧食。黑龍江就是種糧大省，為什么黑龍江那么窮？就是因為它老種糧食。

　　種糧食可以，如果一斤糧食可以賣現在三倍的價錢，那種糧食也能致富。如果你在城里掙1萬塊錢，他在農村就掙500塊錢，那他當然不干了。政府要用糧價補差的辦法，讓人們積極來種糧食，讓種糧食的人也能掙到城里人那么多錢，和做工業一樣多的錢。

　　憑什么上海就不種糧食？北京就不種糧食？北京把地變成工業地，發達了，那就得拿出錢來補，買糧食就得3倍、5倍的價錢才行。

　　碳排放交易就是這個原則，產生了一噸的碳就產生一噸的污染，就應該給錢，要不別這么干。干農業產生的是氧，產生碳的就得給錢給干農業的。比如說3塊錢里頭，1塊錢是基本糧價，1塊錢是給農民補貼，1塊錢變成水利基礎設施，政府負責投入，這就都解決了。

　　要不然產糧大縣賣糧食永遠賣不出那么多錢，老是那么窮，又不允許這些地方把土地變成工業，那它怎么辦？都按比例來給補貼，增加糧食的價錢，這樣就解決了。

　　西氣東輸、南糧北運，一樣的道理，能把那個地方的天然氣運到這兒來，不就是為了平衡嗎？糧食也可以用這個辦法去平衡，轉換一下就可以了。

　　碳排放交易在工業和農業之差、土地之差等方面都可以解決。它是一種規則，可以運用到其它不平衡的地區和行業上去。