房企上演“天上人間” 成敗分水嶺全看融資

　　幾家歡喜幾家愁，這是當今房地產企業最真實的寫照。

　　近日，各大房企上半年業績捷報頻傳，業績前十的房企中超過半數銷售均價呈上漲之勢，其中僅有綠地、保利、中海及萬達的銷售均價，較去年同期基本持平或小幅下降，且跌幅僅在4%以內，其余房企售價均上揚。

　　另一方面，中小房企市場受困的消息卻不絕于耳。萬方地產公告，公司名稱將變更為“萬方發展”，而行業類別也由“房地產業”變更為“批發業”。除此之外，上海新梅、萬好萬家、綠景地產等也在逐步退出房地產業。

　　不難看出，在大房企高歌猛進之時，一部分默默無聞的中小企業正經歷著殘酷的行業洗牌。在這生死抉擇之中，他們或退出、或轉型、或割肉、或追逐資本市場，無不使出渾身解數。但不管怎么樣，整合時代的到來亦不可逆轉。

　　房企命運上演“天上人間”

　　對于大房企來說，今年上半年房地產市場，延續了自去年下半年以來的回暖態勢，行業龍頭企業的市場份額進一步提升，較早奠定了全年的業績基礎。據中國指數研究院監測數據顯示，銷售業績行業領先的52家品牌房企中已有26家在上半年銷售額突破百億，其中萬科、綠地、保利、中海四家企業的銷售額更是突破了600億的銷售大關，而融創、碧桂園、華潤等企業銷售額則實現了50%以上的同比增長。

　　從具體企業來看，萬科銷售業績保持首位，累計實現銷售金額843億元，銷售面積726萬平方米，行業地位穩固；綠地集團以銷售金額653億元，銷售面積714萬平方米緊隨其后；保利地產則在2013年上半年共實現銷售金額648億元，銷售面積581萬平方米，位列第三。

　　從數據上不難看出，今年上半年大房企業績表現不俗，在調控背景下并沒有習慣性地進入銷售瓶頸，反倒逆勢而上。3月份樓市“國五條”出臺之后，包括萬科、保利、金地、招商在內的一線房企在2012年業績基礎上，紛紛上調了2013年全年銷售目標，且平均上調幅度為12.8%。

　　另一方面，中小房企卻在巨頭的陰影下舉步維艱。

　　近日，金都房產就傳出，為緩解資金壓力把旗下高爾夫藝墅項目出讓給融創和綠城的消息；而盛高置地在接連賣地、賣項目后，最終把殼資源都賣給了綠地；上海本地的一家開發企業——上海新梅近期則完成了一筆特殊的交易，以1020.86萬元向興盛集團出售江陰新蘭房地產開發有限公司55%股權，并以3035.3萬元向興盛集團購買喀什中盛創投有限公司100%股權，以間接獲得宋河酒業10%股權。而據相關人士透露，上海新梅憑此完成了房與酒的置換，公司決策層也確定了在未來一段時間內逐步退出房地產行業的戰略。

　　“因房價、地價的持續走高，房地產行業逐漸走向一個寡頭壟斷的行業，中小型房企生存困難”，萬好萬家相關人員無奈地向媒體這樣表示，為應對企業所遇到的困局，公司擬由房地產、酒店業向礦產行業和第三方支付產業轉型，力求逐步退出房地產行業。

　　數據也證明如此，據《2013年上半年中國房地產企業銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業銷售金額集中度方面，全國TOP10企業市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個百分點；銷售面積集中度方面，TOP10企業市場份額從去年的9.10%上升至9.85%不難看出，房地產行業集中度已越來越高。

　　而這一現象似乎還將在未來延續，據中國房地產業協會預計，未來3年內至少有30%的內地房企被淘汰，企業總數將由目前約5萬家減至3.5萬家。

　　融資渠道或成房企分水嶺

　　2013年6月20日，對于中國的銀行業是瘋狂的一天。當日，銀行間隔夜回購利率最高達到史無前例的30%，7天回購利率最高達到28%。而在過去很長時間里，這兩項利率往往不到3%。由此，銀行間資金極度緊張的“錢荒”蔓延開來。

　　眾所周知，房地產是資金密集型行業，而銀行的“開發貸”一直以來是開發商賴以生存的生命線。銀行沒錢，錢從何處來？這里可成為房企的首要問題。而這也自然會對整個房地產行業帶來巨大影響。

　　實際上，融資渠道的差異，已成為大小房企分化的重要原因。

　　在港上市的龍湖地產有限公司10日公告，公司近期與13家本地及國際銀行簽訂一項76.72億港幣等值的四年期俱樂部式籌組貸款，刷新了內地房企單筆貸款融資規模的新紀錄。據了解，龍湖獲得這筆貸款的利率為香港銀行同業拆息率加310個基點。貸款總規模共計76.72億港元，其中，美元部分1.65億美元，港元部分共63.85億港元。

　　而據龍湖知情人士透露，龍湖早在4月份就開始運作此筆銀團貸款，當時市場的流動性還比較寬裕，但近期國內外的流動性已經明顯收緊，龍湖算是抓住了難得的市場窗口。

　　實際上，大房企通過海外融資，拓展融資渠道的遠不止龍湖一家。6月29日，恒大與郵政儲蓄銀行達成戰略合作，并獲50億綜合授信，獲得穩健增長“發動機”；而前一天，萬達在香港成功買殼，有了另一條融資通道“躲錢荒”；萬科總裁郁亮也一反常態地表示，目前現金流很重要，反而不太強調資金效率。

　　而據相關機構統計，截至目前，今年已經有約30家標桿房企通過各種海外渠道進行融資，總額接近800億元，這早已超過去年全年的規模。

　　大企業多融資渠道，規避了“錢荒”帶來的影響。而從長期來看，對于以銀行貸款為主要融資來源的中小房企卻是個考驗。土地是房地產行業生產原材料，但銀行這條融資渠道受阻后，手中無錢買地，已成為中小房企的普遍現象。這意味著進一步再生產受阻，制造面包的面粉沒有了；退一步說，即便中小房企手中還存有剩余資金，拿地也難免要與大型房企遭遇，但凡有開發價值的土地，價格都會被“舉”得虛高，開發用的資金還耗得起么？

　　對于融資問題，豪爾斯地產董事長李小寧認為，從經濟領域來看，房地產分化是趨勢。房地產市場的政策逐步趨于完善，不規范、不適應的企業就被排擠出去。地產行業相對于其他行業，對資金鏈要求更高，一旦出現問題就會馬上顯現出來。而中小企業融資更困難，有些被迫轉向其他資本市場融資，但成本高、風險大。

　　華高萊斯國際地產顧問有限公司副總經理公衍奎則表示，“目前，金融環境發生最大變化就是金融脫媒，很多資金來源不是依靠銀行貸款，而是依靠直接融資。融資脫離銀行后，貸方不是僅僅關注項目本身，而是關注企業本身，這種趨勢越發明顯，所以越來越導致馬太效應。因此，在金融背景和市場背景下，房地產行業分化程度、集中度會越來越高?！?/p>

　　創新型中小房企或突圍

　　其實，面對著市場競爭的日益加劇，中小企業也一直在尋求自己的生存之道。

　　在銷售業績不佳和融資途徑不暢的情況下，一部分中小企業開始打起了赴港上市的主意。6月，南京朗詩地產以總價8.631億港元，收購香港上市公司深圳科技控股有限公司12.6億股，從而完成借殼上市。而有此想法的并不止朗詩一家，金輪天地、五洲國際等中小房企也都于年內成功登陸香港資本市場。

　　但這一方式，似乎并未被業界所看好。北京聯達四方房地產經紀有限公司總經理楊少鋒表示，當前的房企分化和政策有關，國家對房地產的打壓，使房地產脫離暴利。對于本身有沒有技術優勢，運營不規范的中小企業，會導致其逐步脫身。融資是一方面，大房企開發成本較低，運營規范，這些是中小房企不可比擬的。

　　而另一部分中小房企的做法就顯得更為激進。不久前，一家注冊資金僅1000萬元的北京房企以46億元拿地刷新上海總價紀錄，上演了蛇吞象的壯舉。在這“拼命三郎”式的行為背后，實際上隱藏著巨大風險。倘若這一行為并非資金充裕而為之，那這樣的行為無異于一場豪博，而賭注正是未來的房地產市場走勢。但在調控背景下，房價大漲的可能性幾乎沒有，在未來這家房企是否會得益于該項目是個未知數。

　　然而，中小房企并非沒有生存空間。公衍奎認為，目前為止，適于中小房企的一些生存模式也在出現，如清資產模式?！百Y金是尋求能帶來利益的投資。如果未來小企業有一些特殊的競爭力的產品，一些特殊的模式，也是可以盈利的。房地產行業是會洗牌，但是只會洗掉那些平庸的中小企業，一些具有創新性的中小企業很可能在這個契機中做大?！?/p>